Die CO2-Steuer wird gemäß eines 10-Stufen-Modells ab 2023 zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt. Wie Sie die CO2 Abgabe richtig in der Nebenkostenabrechnung erfassen, erfahren Sie hier inklusive einer Beispielrechnung für Vermieter. Digitale Tools ermitteln die Aufteilung der CO2-Abgabe automatisch.


Inhalt

  1. Was ist die CO2 Steuer?
  2. CO2 Steuer – darum erfolgt die Gesetzesänderung
  3. Ab wann gilt die Aufteilung der CO2 zwischen Mieter und Vermieter?
  4. CO2 Steuer: Wie viel Euro pro Tonne?
  5. CO2 Steuer: Wie viel EUR pro kWh?
  6. Höhere CO2 Abgabe für alte, schlecht gedämmte Immobilien
  7. Aufteilung der CO2 Steuer Kosten nach dem 10-Stufen-Modell
  8. Wie wird die Stufe für mein Gebäude ermittelt?
  9. CO2 Steuer für Gebäude ohne Zentralheizung
  10. Ausnahme CO2 Steuer Gewerbemieten
  11. Ausnahme CO2 Steuer Denkmalschutz
  12. CO2-Steuer Vermieter Beispielrechnung
  13. Wie erfolgt die Erstattung der CO2 Steuer in der Betriebskostenabrechnung?
  14. Automatische Aufteilung der CO2 Steuer mit hellohousing
  15. Fazit: Viel Verwaltungsaufwand für Vermieter

Schon 2021 wurde die CO2 Abgabe für fossile Brennstoffe eingeführt. Bezahlt wurde sie ursprünglich ausschließlich vom Mieter. Um für eine Entlastung der Verbraucher zu sorgen und Vermieter stärker in die Pflicht zu nehmen findet seit 2023 eine Kostenaufteilung zwischen Mieter und Vermieter statt, die sich nach einem 10-Stufen-Modell richtet.
Welche Kosten dadurch auf die Vermieter zukommen, klärt folgender Beitrag zum Thema CO2 Stufenplan, der als Grundlage der Berechnung der CO2 Steuer für Vermieter dient.


Betriebskostenabrechnung erstellen – inklusive CO2 Steuer Aufteilung

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Was ist die CO2 Steuer?

Die CO2 Steuer wurde 2021 eingeführt mit dem Ziel, Anreize für die Vermeidung von Kohlendioxid (CO2) Emissionen im Gebäudesektor zu schaffen. Um das zu erreichen, besteuert die CO2 Steuer den Ausstoß von CO2 Emissionen, die beim Betrieb von Öl- und Gasheizungen entstehen. Je mehr Öl und Gas ein Gebäude verbraucht, desto höher ist die CO2 Abgabe. Damit will der Gesetzgeber erreichen, dass die durch den Ausstoß von Klimagasen verursachten Kosten des Klimawandels in den Heizkosten berücksichtigt werden. Gebäude, die viel Gas und Öl verbrauchen, müssen eine höhere Abgabe zahlen, wodurch der Anreiz steigt, den Energieverbrauch zu reduzieren und in Energieeinsparmaßnahmen zu investieren. Die Zahlung der CO2 Steuer erfolgt über die Gas- bzw. Erdölrechnung an den Versorger. Bis 2022 konnten Vermieter die Kosten für die CO2 Abgabe im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung komplett auf die Mieter umlegen.

CO2 Steuer – darum erfolgte die Gesetzesänderung

Bundestag und Bundesrat haben in 2022 einer Neuregelung zugestimmt wonach die Vermieter die CO2 Steuer nicht mehr komplett auf die Mieter umlegen können. Eingeführt wurde die Aufteilung der CO2 Steuer Anfang des Jahres 2023. Sie gilt zunächst für alle Immobilien, die mit Öl oder Erdgas beheizt und nicht ausschließlich gewerblich genutzt werden.

Die Kosten der CO2 Steuer wurden bisher komplett durch Mieter getragen, da die CO2 Steuer im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt wurde. Gleichzeitig haben Mieter aber nur beschränkten Einfluss auf den Energieverbrauch. Sie können zwar weniger heizen aber weitergehende Energieeffizienzmaßnahmen am Gebäude können grundsätzlich nur vom Eigentümer bzw. Vermieter veranlasst werden.

Damit war die Lenkungswirkung der CO2 Steuer eingeschränkt. Um diesen Missstand zu beenden und die Aufteilung der Kosten der CO2 Steuer fairer zu gestalten, sollen die Kosten zukünftig zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt werden. Die genaue Aufteilung hängt dabei vom energetischen Zustand des jeweiligen Mietshauses ab. In Gebäuden, die bereits einen niedrigen Energieverbrauch aufweisen – d.h. wo die Vermieter bzw. Eigentümer bereits Energieeffizienzmaßnahmen veranlasst haben, kann die CO2 Steuer großteils auf die Mieter umgelegt werden. In Gebäuden mit hohem Energieverbrauch (niedriger Energieeffizienz), kann der Vermieter die CO2 Steuer nur noch teilweise auf die Mieter umlegen und muss einen Teil der Kosten der Abgabe selbst tragen.  

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Seit wann gilt die Aufteilung der CO2 zwischen Mieter und Vermieter?

Das geänderte CO2 Steuergesetz trat am 1. Januar 2023 in Kraft. Es gilt für Kohlendioxidkosten, die aufgrund von Brennstoffverbrauch ab dem 01. Januar 2023 anfallen. Für die meisten Vermieter bedeutet das, dass Sie die CO2 Regelung das erste Mal für die Betriebskostenabrechnung 2023 anwenden müssen. Vermieter, deren Betriebskostenperiode nicht dem Kalenderjahr entspricht, müssen die geänderte CO2 Steuer anteilig ab 01. Januar 2023 berücksichtigen.

CO2 Steuer: Wie viel Euro pro Tonne?

Zum 1. Januar 2021 wurde in Deutschland das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) einführt. Dieses regelt den CO2 Preis für Öl und Gas, den die Brennstofflieferanten entrichten müssen und an die Abnehmer weitergeben. Für den Zeitraum 2022-2026 ist ein Festpreis festgelegt. Der CO2 Preis für das Jahr 2024 ist auf 45 Euro pro Tonne CO2 festgesetzt und für 2025 auf 55 Euro. Ab 2026 findet die Preisbildung durch Versteigerung statt wobei ein Untergrenze von 55 Euro und eine Obergrenze von 65 Euro vorgegeben ist, um zu großen Schwankungen entgegen zu wirken. Ab 2027 ergibt sich der Preis komplett aus dem Emissionshandel und wird vom Umweltbundesamt järhlich veröffentlicht.

CO2 Preis 2022-2026 für CO2 Steuer Wohngebäude
CO2 Preis 2022-2026 für Brennstoffe

Gut zu wissen: Der Vermieter muss die CO2 Steuer nicht unbedingt selbst berechnen, sondern kann die Höhe der Abgabe der Gasrechnung bzw. der Rechnung des Brennstofflieferanten entnehmen. Noch einfacher: Digitale Tools bestimmen die Höhe und Aufteilung der Abgabe automatisch.

CO2 Steuer: Wie viel EUR pro kWh?

Mit welchen zusätzlichen Kosten in EUR pro kWh verbrauchten Erdgas müssen Mieter und Vermieter durch die CO2 Abgaben rechnen? Bei der Verbrennung von Erdgas werden circa 200g CO2 ausgestoßen. Bei einem CO2 Steuersatz von 30 EUR pro Tonne in 2022 und 2023 ergibt sich eine CO2 Steuer von etwa 0,006 EUR pro kWh Erdgas in 2023 – also weniger als 1 Cent pro kWh. Bis 2026 steigt die CO2 Steuer dann auf ca. 1,1 Cent pro kWh.

Beim Verbrennen von Heizöl werden ca. 2,7 kg CO2 pro Liter aufgestoßen. Mit einem Brennwert von 9,8 kWh pro Liter ergibt sich ein CO2 Steuerbetrag von ca. 0,8 Cent pro kWh für Heizöl in 2023. Damit ist der Steuersatz etwas höher als bei Erdgas, da beim Verbrennen von Heizöl tendenziell mehr CO2 ausgestoßen wird.

Beispiel für Ausweis der CO2 Ste
Beispiel für Ausweis der CO2 Steuer auf einer Gasrechnung von e.on

Höhere CO2 Abgabe für alte, schlecht gedämmte Immobilien

Die Höhe der CO2 Abgabe hängt also direkt vom Verbrauch an Erdgas bzw. Erdöl ab. Dieser wird neben dem Heizverhalten maßgeblich von der Energieeffizienz des Gebäudes bestimmt, die von zahlreichen Faktoren abhängt. Die Fassadendämmung spielt zum Beispiel eine Rolle, aber auch die Art der Heizanlage, die Isolierung der Fenster und andere Kriterien, die auf den Energieverbrauch eines Hauses Einfluss haben.

Schlecht gedämmte Häuser mit veralteten Heizungen verbrauchen unnötig viel Energie – was in Zeiten des Klimawandels nicht mehr zu akzeptieren ist. Da die CO2 Steuer vor 2023 komplett auf die Mieter umgelegt wurde, ging von der CO2 Steuer bisher wenig Anreiz für Vermieter aus, die Gebäudeeffizienz zu verbessern. Dies änderte sich ab 01. Januar 2023, wenn Vermieter und Mieter sich die Kosten der CO2 Abgabe teilen.  

Beispiel einer Betriebskostenabrechnung
Vermieter-Software automatisiert die Erstellung der Nebenkostenabrechnung inklusive CO2-Steuer

Aufteilung der CO2 Steuer Kosten nach dem 10-Stufen-Modell

Wie genau sich Vermieter und Mieter die Kosten der CO2 Steuer teilen, legt das Kohlendioxidkosten-aufteilungsgesetz (CO2KostAufG) fest.

Konkret sieht das Gesetz ein sogenanntes Zehn Stufen Modell vor. Jede der zehn Stufen zeigt die prozentuale Aufteilung der CO2 Steuer zwischen Vermieter und Vermieter, abhängig vom CO2 Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr des Gebäudes.

Liegt der Anteil an Kohlendioxid pro Quadratmeter sehr hoch, müssen Vermieter in der Stufe 10 bis zu 95 Prozent des CO2 Preises zahlen, Mieter dagegen lediglich 5 Prozent. Je energieeffizienter ein Haus ist, desto geringer fällt die Abgabe zur CO2 Umlage für Vermieter aus. Hier werden die Mieter stärker in die Pflicht genommen über das individuelle Heizverhalten ihre Kosten zu senken.

Stufe 1 gilt zum Beispiel für Häuser, die den Energiestandard EH55 (KFW Effizienzhaus 55) erfüllen. Hier müssen Vermieter weiterhin keine Kosten für die CO2 Abgabe zahlen, sondern die Mieter übernehmen diese komplett.

Die folgende Tabelle zeigt die 10 Stufen für die Verteilung der CO2 Steuer zwischen Mieter und Vermieter. Dieses gilt neben Wohngebäuden auch für Wohn-, Alten- und Pflegeheime sowie Immobilien, die teilweise privat genutzt und mit fossilen Brennstoffen geheizt werden. Davon ausgenommen sind rein gewerbliche Immobilien. Hier kommt stattdessen vorerst eine 50:50 Regelung zum Tragen.

Tabelle: CO2 Steuer Vermieter und Mieter Aufteilung nach dem 10 Stufen Modell

Wie wird die Stufe für mein Gebäude ermittelt?

Um die Stufe für das eigene Gebäude zu ermitteln muss zunächst der Vermieter bzw. Verwalter den CO2 Ausstoß der Immobile für den Abrechnungszeitraum ermitteln. Dieser wird dann durch die Wohnfläche geteilt, um den CO2 Ausstoß in kg pro m2 im Jahr zu erhalten.

Im Idealfall enthält die Gasrechnung oder die Rechnung der Brennstofflieferanten bereits Informationen über den CO2 Ausstoß. Stimmt der Rechnungszeitraum mit dem Abrechnungszeitraum der Heizkostenabrechnung überein, dann kann der Vermieter bzw. der Verwalter den Wert direkt übernehmen.

Ansonsten muss die CO2 Ausstoß anhand des Brennstoffverbrauchs und den Emissionsfaktoren des Brennstoffs berechnet werden. Die Emissionsfaktoren sind in der Emissionsberichterstattungsverordnung 2030 (EBeV 2030) vorgegeben. Leider weist die Verordnung die Faktoren in t/GJ aus, was ein Umrechnung in kg und kWh erforderlich macht. Wir haben das hier in der Tabelle einmal die umgerechneten Werte für Sie dargestellt:

Emissionsfaktoren für die CO2 Steuer
Emissionsfaktoren für die CO2 Steuer auf Basis von EBeV 2023

CO2-Steuer Beispielrechnung Einstufung Gebäude

Anhand eines Rechenbeispiels zeigen wir Ihnen, wie der CO2 Ausstoß und die Einstufung des Gebäudes ermittelt wird. Der Gasverbrauch beträgt hier 85.000 kWh wodurch ca. 17.000 kg Kohlendioxid emittiert wurden. Geteilt durch die Wohnfläche von 650 m2 ergibt sich ein Emissionswert von 26,3 kg CO2 pro m2 pro Jahr anhand dessen die Einstufung erfolgen kann.

Rechenbeispiel zur Einstufung des Gebäudes für die CO2 Steuer
Beispielrechnung Einstufung Gebäude für die CO2 Steuer. Quelle: hellohousing.de

Laut dem 10-Stufen Modell fällt das Gebäude damit in die Stufe 4 (22-27 kg/m2) was bedeutet, dass der Vermieter dem Mieter 30% der CO2-Steuer erstatten muss.

Kostenanteile an der CO2 Abgabe für Mieter und Vermieter abhängig von den CO2 Emissionen des Gebäudes (10 Stufenmodell)
Kostenanteil an der CO2 Steuer für den Vermieter entsprechend dem Emissionsniveau der Immobilie

Tipp: Mit der hellohousing Webapp können Sie sowohl für private als auch für gewerbliche Mietverhältnisse Betriebskostenabrechnungen inklusive CO2-Steuer Aufteilung erstellen.

CO2 Steuer für Gebäude ohne Zentralheizung

Gibt es bei Ihnen in der Immobilie keine zentrale Gasheizung? Dann nutzen Mieter vermutlich dezentrale Heizungen wie z.B. Gasthermen oder Gaseinzelöfen. Hier haben Mieter den Vertrag als Selbstversorger direkt mit dem Energieversorger geschlossen und führen die Steuer direkt an den Versorger ab.

Mieter, die Gas oder Öl als Selbstversorger beziehen, haben einen Erstattungsanspruch gegenüber Ihren Vermietern. Die Gasversorger oder Brennstoffhändler sollen Kunden auf der Rechnung auf diesen Erstattungsanspruch aufmerksam machen. Der Mieter hat dann 12 Monate nach Rechnungsstellung Zeit, den Anspruch gegenüber seinem Vermieter geltend zu machen. Der Vermieter muss den Anspruch nicht direkt auszahlen, sondern den Erstattungsbetrag auch in der nächsten Betriebskostenabrechnung verrechnen. Findet keine Erstattung über die Betriebskostenabrechnung statt, muss der Vermieter den Erstattungsbetrag innerhalb von 12 Monaten nach Aufforderung durch den Mieter erstatten.
Und bei Fernwärme? Das genaue Vorgehen für Vermieter, deren Immobilien mit Fernwärme versorgt werden, ist aktuell noch offen.

Ausnahme CO2 Steuer Gewerbemieten

Für Nichtwohngebäude gilt das 10-Stufen-Modell nicht. Stattdessen werden hier die Kosten des CO2 Preises zu gleichen Teilen auf Vermieter und Mieter aufgeteilt. Als Nichtwohngebäude gelten dabei solche Gebäude, die überwiegend an gewerbliche Mieter vermietet werden. Wenn sich im Gebäude lediglich eine Arztpraxis bzw. Büro befindet und der Rest der Einheiten Wohnungen sind, greift die Regelung für Gewerbe nicht.

Als gewerbliche Gebäude zählen zum Beispiel: Ladengeschäfte, Büros, Werkstätten und Produktionshallen.

Die 50:50-Regelung soll allerdings nur bis Ende des Jahres 2025 gelten. Bis dahin ist die Entwicklung eines Stufenmodells geplant, das dem Modell für Wohnimmobilien ähneln soll.

Ausnahme CO2 Steuer Denkmalschutz

Auch für denkmalgeschützte Wohngebäude gibt es eine Ausnahme: In denkmalgeschützten Gebäuden reduziert sich der Anteil der Vermieters an der CO2 Steuer um 50% gegenüber dem Normalfall. Denn bei Gebäuden, die dem Denkmalschutz unterliegen, sind aufwändige energetische Sanierungen meist nicht erlaubt. Das Gesamtbild der Immobile muss so originalgetreu wie möglich erhalten bleiben – Fassadendämmungen von außen sind hier oft nicht umsetzbar.

Das gleiche gilt für Gebäude, die aufgrund einer Erhaltungssatzung oder anderer öffentlich-rechtlicher Belange nur eingeschränkt baulich verändert werden dürfen.

CO2-Steuer Vermieter Beispielrechnung

Die folgendende CO2-Steuer Beispielrechnung zeigt, wie die Ermittlung der CO2 Steuer erfolgt und mit welchen Größenordnungen zu rechnen ist. Es handelt sich um das Gebäude aus dem obigen Beispile mit einem Energieverbrauch von 85.000 kWh Erdgas pro Jahr und einem CO2 Ausstoß von 26,3 kg pro m2 und Jahr. Die Kohlendioxidkosten für das Gesamtgebäude belaufen sich auf 768,37 EUR pro Jahr in 2024.

Die Immobilie fällt aufgrund der CO2 Emissionen in Stufe 4 des 10-Stufen-Modells. Das bedeutet, dass der Vermieter 30% der Kohlendioxidkosten und der Mieter 70% der Kohlendioxidkosten zu tragen hat.

CO2-Steuer Vermieter Beispielrechnung
CO2-Steuer Vermieter Beispielrechnung. Quelle: hellohousing.de

Damit sind 537,86 EUR der Kohlendioxidsteuer umlagefähig auf den Mieter. 230,51 EUR muss der Vermieter selbst tragen.

Wie erfolgt die Erstattung der CO2 Steuer in der Betriebskostenabrechnung?

In Gebäuden mit einer Zentralheizung erfolgt die Erstattung des Vermieteranteils an der CO2 Steuer im Rahmen der Heizkostenabrechnung. Die Heizungskosten abzüglich des Vermieteranteils für die CO2 Steuer werden dann nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung auf die Nutzer verteilt. Das heißt, ein Teil der CO2-Kosten wird als Grundkosten und ein Teil der Kosten wird anhand des individuellen Verbrauchs erstattet.

Beispiel für Aufteilung der CO2-Steuer in hellohousing
Beispiel für Aufteilung der CO2-Steuer in hellohousing Betriebskostenabrechnung

Hat der Mieter eine eigene Heizung (z.B. Etagenheizung) und bezieht den Brennstoff direkt vom Versorger, erfolgt die Erstattung des Vermieteranteils der CO2-Steuer direkt in Rahmen der Betriebskostenabrechnung, da in diesem Fall der Vermieter keine Heizkostenabrechnung erstellt. In diesem Fall kann einfach eine weitere Position in der Betriebskostenabrechnung eingefügt werden.

Automatische Aufteilung der CO2 Steuer mit hellohousing

Die gute Nachricht für Vermieter und Hausverwalter: mit den richtigen Tools wird die CO2-Steuer automatisch berechnet und auf Vermieter und Mieter aufgeteilt. Beispielsweise ermittelt das Immobilienverwaltungstool von hellohousing die CO2-Steuer im Rahmen der Heizkostenabrechnung vollkommen automatisch. hellohousing ermittelt anhand der Brennstoffmenge bzw. des Energieverbrauchs den CO2 Ausstoß, berechnet die Höhe der CO2-Abgabe und nimmt die Aufteilung entsprechend des 10-Stufen Modells vor. Die Mieter erhalten im Rahmen der Heizkostenabrechnung eine transparente Aufstellung der CO2-Abgabe und deren Aufteilung. Die Erstattung des Vermieteranteils der CO2-Abgabe erfolgt im Rahmen der Heizkostenabrechnung.

Bildschirm der CO2-Steuer Berechnung in hellohousing
CO2-Steuer automatische Berechnung in hellohousing

Fazit: Hoher Verwaltungsaufwand für die Vermieter

Für die meisten Vermieter hält sich die finanzielle Mehrbelastung durch die Kohlendioxidabgabe in Grenzen. Für sie bedeutet die Neuregelung der CO2 Steuer erst einmal mehr Aufwand bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung und hier insbesondere bei der Erstellung der Heizkostenabrechnung. Vermieter müssen Ihren Anteil an der CO2 Steuer ermitteln und diesen dann von den gesamten Heizkosten abziehen. Es empfiehlt sich daher einmal mehr auf digitale Lösungen zu setzen, die solche und zukünftige gesetzlichen Anforderung automatisch bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung berücksichtigen.

Nebenkostenabrechnungen mit Heizkostenabrechnung und CO2-Steuer Aufteilung erstellen

Mit hellohousing erstellen Sie im Handumdrehen versandfertige Betriebskostenabrechnung. Die hellohousing Heizkostenabrechnung berechnet die CO2-Abgabe des Vermieters vollkommen automatisch.

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