Die CO2 Steuer wird gemäß eines 10-Stufen-Modells ab 2023 zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt. Wie Sie die CO2 Abgabe richtig in der Nebenkostenabrechnung erfassen, erfahren Sie hier. 


Inhalt

Was ist die CO2 Steuer?
CO2 Steuer – darum erfolgt die Gesetzesänderung
Wann tritt die neue CO2 Steuer in Kraft?
CO2 Steuer: Wie viel Euro pro Tonne?
CO2 Steuer: Wie viel EUR pro kWh?
Höhere CO2 Abgabe für alte, schlecht gedämmte Immobilien
Aufteilung der CO2 Steuer Kosten nach dem 10-Stufen-Modell
10-Stufen-Modell auf Basis des Energieausweises
Wie wird die Stufe für mein Gebäude ermittelt?
CO2 Steuer für Gebäude ohne Zentralheizung
Ausnahme CO2 Steuer Gewerbemieten
Ausnahme CO2 Steuer Denkmalschutz
Rechenbeispiel CO2 Steuer

Schon 2021 wurde die CO2 Abgabe für fossile Brennstoffe eingeführt. Bezahlt wurde sie bisher ausschließlich vom Mieter. Die Bundesregierung hat nun allerdings beschlossen, für eine Entlastung der Verbraucher zu sorgen und Vermieter stärker in die Pflicht zu nehmen. So soll es zukünftig eine Kostenaufteilung zwischen Mieter und Vermieter geben, die sich nach einem 10-Stufen-Modell richtet.
Was genau nun auf Sie als Vermieter zukommt, klärt folgender Beitrag zum Thema CO2 Stufenplan, der als Grundlage der Berechnung der CO2 Steuer für Vermieter dient.


Was ist die CO2 Steuer?

Die CO2 Steuer wurde 2021 eingeführt mit dem Ziel, Anreize für die Vermeidung von Kohlendioxid (CO2) Emissionen im Gebäudesektor zu schaffen. Um das zu erreichen, besteuert die CO2 Steuer den Ausstoß von CO2 Emissionen, die beim Betrieb von Öl- und Gasheizungen entstehen. Je mehr Öl und Gas ein Gebäude verbraucht, desto höher ist die CO2 Abgabe. Damit will der Gesetzgeber erreichen, dass die durch den Ausstoß von Klimagasen verursachten Kosten des Klimawandels in den Heizkosten berücksichtigt werden. Gebäude, die viel Gas und Öl verbrauchen, müssen eine höhere Abgabe zahlen, wodurch der Anreiz steigt, den Energieverbrauch zu reduzieren und in Energieeinsparmaßnahmen zu investieren. Die Zahlung der CO2 Steuer erfolgt über die Gas- bzw. Erdölrechnung an den Versorger. Bisher konnten Vermieter die Kosten für die CO2 Abgabe im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung komplett auf die Mieter umlegen.

CO2 Steuer – darum erfolgt die Gesetzesänderung

Bundestag und Bundesrat haben nun jedoch einer Neuregelung zugestimmt wonach die Vermieter zukünftig die CO2 Steuer nicht mehr komplett auf die Mieter umlegen können. Eingeführt wird die neue CO2 Steuer Anfang des Jahres 2023. Sie gilt zunächst für alle Immobilien, die mit Öl oder Erdgas beheizt und nicht ausschließlich gewerblich genutzt werden.

Die Kosten der CO2 Steuer wurden bisher komplett durch Mieter getragen, da die CO2 Steuer im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt wurde. Gleichzeitig haben Mieter aber nur beschränkten Einfluss auf den Energieverbrauch. Sie können zwar weniger heizen aber weitergehende Energieeffizienzmaßnahmen am Gebäude können grundsätzlich nur vom Eigentümer bzw. Vermieter veranlasst werden.

Damit war die Lenkungswirkung der CO2 Steuer eingeschränkt. Um diesen Missstand zu beenden und die Aufteilung der Kosten der CO2 Steuer fairer zu gestalten, sollen die Kosten zukünftig zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt werden. Die genaue Aufteilung soll dabei vom energetischen Zustand des jeweiligen Mietshauses abhängen. In Gebäuden, die bereits einen niedrigen Energieverbrauch aufweisen – d.h. wo die Vermieter bzw. Eigentümer bereits Energieeffizienzmaßnahmen veranlasst haben, kann die CO2 Steuer weiter großteils auf die Mieter umgelegt werden. In Gebäuden mit hohem Energieverbrauch (niedriger Energieeffizienz), kann der Vermieter die CO2 Steuer nur noch teilweise auf die Mieter umlegen und muss einen Teil der Kosten der Abgabe selbst tragen.  

Wann tritt die neue CO2 Steuer in Kraft?

Das geänderte CO2 Steuergesetz tritt am 1. Januar 2023 in Kraft. Es gilt für Kohlendioxidkosten, die aufgrund von Brennstoffverbrauch ab dem 01. Januar 2023 anfallen. Für die meisten Vermieter bedeutet das, dass Sie die CO2 Regelung das erste Mal für die Betriebskostenabrechnung 2023 anwenden müssen. Vermieter, deren Betriebskostenperiode nicht dem Kalenderjahr entspricht, müssen die geänderte CO2 Steuer anteilig ab 01. Januar 2023 berücksichtigen.

CO2 Steuer: Wie viel Euro pro Tonne?

Zum 1. Januar 2021 wurde in Deutschland das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) einführt. Teil dessen ist unter anderem die CO2 Steuer auf Öl und Gas – konkret lag diese im Jahr 2022 bei 30 Euro pro Tonne CO2. Der Steuersatz pro Tonne Kohlendioxid soll in den nächsten Jahren stufenweise angehoben werden.

Diese CO2 Preise sind bis 2026 geplant.

CO2 Steuer pro Tonne - CO2 Preis Entwicklung in den nächsten Jahren
Entwicklung der CO2 Preises pro Tonne

Gut zu wissen: Der Vermieter muss die CO2 Steuer nicht selbst berechnen, sondern bekommt die Höhe der Abgabe in der Gasrechnung bzw. vom Brennstofflieferanten auf der Rechnung ausgewiesen.

CO2 Steuer: Wie viel EUR pro kWh?

Mit welchen zusätzlichen Kosten in EUR pro kWh verbrauchten Erdgas müssen Mieter und Vermieter durch die CO2 Abgaben rechnen? Bei der Verbrennung von Erdgas werden circa 200g CO2 ausgestoßen. Bei einem CO2 Steuersatz von 30 EUR pro Tonne in 2022 und 2023 ergibt sich eine CO2 Steuer von etwa 0,006 EUR pro kWh Erdgas in 2023 – also weniger als 1 Cent pro kWh. Bis 2026 steigt die CO2 Steuer dann auf ca. 1,1 Cent pro kWh.

Beim Verbrennen von Heizöl werden ca. 2,7 kg CO2 pro Liter aufgestoßen. Mit einem Brennwert von 9,8 kWh pro Liter ergibt sich ein CO2 Steuerbetrag von ca. 0,8 Cent pro kWh für Heizöl in 2023. Damit ist der Steuersatz etwas höher als bei Erdgas, da beim Verbrennen von Heizöl tendenziell mehr CO2 ausgestoßen werden.

Beispiel für Ausweis der CO2 Ste
Beispiel für Ausweis der CO2 Steuer auf einer Gasrechnung von e.on

Höhere CO2 Abgabe für alte, schlecht gedämmte Immobilien

Die Höhe der CO2 Abgabe hängt also direkt vom Verbrauch an Erdgas bzw. Erdöl ab. Dieser wird neben dem Heizverhalten maßgeblich von der Energieeffizienz des Gebäudes bestimmt, die von zahlreichen Faktoren abhängt. Die Fassadendämmung spielt zum Beispiel eine Rolle, aber auch die Art der Heizanlage, die Isolierung der Fenster und andere Kriterien, die auf den Energieverbrauch eines Hauses Einfluss haben.

Schlecht gedämmte Häuser mit veralteten Heizungen verbrauchen unnötig viel Energie – was in Zeiten des Klimawandels nicht mehr zu akzeptieren ist. Da die CO2 Steuer bisher komplett auf die Mieter umgelegt wurde, ging von der CO2 Steuer bisher wenig Anreiz für Vermieter aus, die Gebäudeeffizienz zu verbessern. Dies ändert sich ab 01. Januar 2023, wenn Vermieter und Mieter sich die Kosten der CO2 Abgabe teilen.  

Beispiel einer Betriebskostenabrechnung
Vermieter-Software automatisiert die Erstellung der Nebenkostenabrechnung

Aufteilung der CO2 Steuer Kosten nach dem 10-Stufen-Modell

Wie genau sich Vermieter und Mieter die Kosten der CO2 Steuer teilen, legt ein sogenanntes Zehn Stufen Modell fest, das am 1. Januar 2023 in Kraft tritt.

Für das Stufenmodell gilt der Grundsatz: Je höher der Energieverbrauch und folglich die verursachten CO2 Emissionen, die ein Gebäude erzeugt, desto höher ist der Vermieteranteil an der CO2 Steuer. Umgekehrt heißt das, bei bereits hoher Gebäude-Energieeffizienz trägt der Mieter weiterhin wie bisher die Hauptlast der CO2 Steuer.

In welche Stufe ein Gebäude fällt, bestimmt dabei der CO2 Wert des Energieausweises. Das heißt die Aufteilung der CO2 Steuer ist an den Energieausweis gebunden, der gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG) für jede vermietete Immobilie ausgestellt sein muss.

Ausschnitt Seite 2 Energieausweis mit Angabe der CO2-Emissionen, Quelle: BMWK

Tipp: In unserem Artikel Energieeffizienzklassen für Häuser können Sie mehr über die Ermittlung der Energieeffizienklassen und Bedeutung der Energieausweise erfahren.

10-Stufen-Modell auf Basis des Energieausweises

Das Stufenmodell für die CO2 Steuer beinhaltet insgesamt 10 Stufen. Jede dieser Stufen zeigt die prozentuale Aufteilung der CO2 Steuer zwischen Vermieter und Vermieter, abhängig vom CO2 Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr.

Liegt der Anteil an Kohlendioxid pro Quadratmeter sehr hoch, müssen Vermieter in der Stufe 10 bis zu 95 Prozent des CO2 Preises zahlen, Mieter dagegen lediglich 5 Prozent. Je energieeffizienter ein Haus ist, desto geringer fällt die Abgabe zur CO2 Umlage für Vermieter aus. Hier werden die Mieter stärker in die Pflicht genommen über das individuelle Heizverhalten ihre Kosten zu senken.

Stufe 1 gilt zum Beispiel für Häuser, die den Energiestandard EH55 (KFW Effizienzhaus 55) erfüllen. Hier müssen Vermieter weiterhin keine Kosten für die CO2 Abgabe zahlen, sondern die Mieter übernehmen diese komplett.

In Stufe 10 fallen alle Gebäude mit 52 Kilogramm CO2 Ausstoß pro Quadratmeter im Jahr. Hier muss der Vermieter 95% der CO2 Steuer tragen. Nur 5% der CO2 Steuer können auf den Mieter umgelegt werden. Die folgende Tabelle zeigt die 10 Stufen für die Verteilung der CO2 Steuer zwischen Mieter und Vermieter. Dieses gilt neben Wohngebäuden auch für Wohn-, Alten- und Pflegeheime sowie Immobilien, die teilweise privat genutzt und mit fossilen Brennstoffen geheizt werden. Davon ausgenommen sind rein gewerbliche Immobilien. Hier kommt stattdessen eine 50:50 Regelung zum Tragen.

Tabelle: CO2 Steuer Kostenanteile Vermieter und Mieter nach dem 10 Stufen Modell

Wie wird die Stufe für mein Gebäude ermittelt?

Um die Stufe für das eigene Gebäude zu ermitteln muss zunächst jeder Vermieter den CO2 Ausstoß der Immobile ermitteln. Dieser Wert ergibt sich aus dem Energieausweis (Energiepass) der Immobilie. Ein Energieausweis ist in jeder Wohnimmobilie bereits heute Pflicht und bei Neuvermietung bzw. Verkauf vorzuweisen. Wenn für Ihre Immobilie noch kein Energieausweis erstellt wurde, muss dieser spätestens für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung 2023 vorhanden sein. Im Energieausweis steht genau, wie viele CO2 Emissionen pro m² im Jahr anfallen. Zu finden ist diese Information konkret auf Seite 2 des Verbrauchsausweises. Anhand dieser Angabe lässt sich schnell herausfinden, in welche Stufe die eigene Immobilie eingeteilt wird.

Kostenanteile an der CO2 Abgabe für Mieter und Vermieter abhängig von den CO2 Emissionen des Gebäudes (10 Stufenmodell)
Kostenanteil an der CO2 Steuer für den Vermieter entsprechend dem Emissionsniveau der Immobilie

Tipp: Mit der hellohousing Webapp können Sie sowohl für private als auch für gewerbliche Mietverhältnisse Betriebskostenabrechnungen erstellen.

CO2 Steuer für Gebäude ohne Zentralheizung

Gibt es bei Ihnen in der Immobilie keine zentrale Gasheizung? Dann nutzen Mieter vermutlich dezentrale Heizungen wie z.B. Gasthermen oder Gaseinzelöfen. Hier haben Mieter den Vertrag als Selbstversorger direkt mit dem Energieversorger geschlossen und führen die Steuer direkt an den Versorger ab.

Mieter, die Gas oder Öl als Selbstversorger beziehen, haben einen Erstattungsanspruch gegenüber Ihren Vermietern. Die Gasversorger oder Brennstoffhändler sollen Kunden auf der Rechnung auf diesen Erstattungsanspruch aufmerksam machen. Der Mieter hat dann 12 Monate nach Rechnungsstellung Zeit, den Anspruch gegenüber seinem Vermieter geltend zu machen. Der Vermieter muss den Anspruch nicht direkt auszahlen, sondern den Erstattungsbetrag auch in der nächsten Betriebskostenabrechnung verrechnen. Findet keine Erstattung über die Betriebskostenabrechnung statt, muss der Vermieter den Erstattungsbetrag innerhalb von 12 Monaten nach Aufforderung durch den Mieter erstatten.
Und bei Fernwärme? Das genaue Vorgehen für Vermieter, deren Immobilien mit Fernwärme versorgt werden, ist aktuell noch offen.

Ausnahme CO2 Steuer Gewerbemieten

Für Nichtwohngebäude gilt das 10-Stufen-Modell nicht. Stattdessen werden hier die Kosten des CO2 Preises zu gleichen Teilen auf Vermieter und Mieter aufgeteilt. Als Nichtwohngebäude gelten dabei solche Gebäude, die überwiegend an gewerbliche Mieter vermietet werden. Wenn sich im Gebäude lediglich eine Arztpraxis bzw. Büro befindet und der Rest der Einheiten Wohnungen sind, greift die Regelung für Gewerbe nicht.

Als gewerbliche Gebäude zählen zum Beispiel: Ladengeschäfte, Büros, Werkstätten und Produktionshallen.

Die 50:50-Regelung soll allerdings nur bis Ende des Jahres 2025 gelten. Bis dahin ist die Entwicklung eines Stufenmodells geplant, das dem Modell für Wohnimmobilien ähneln soll.

Ausnahme CO2 Steuer Denkmalschutz

Auch für denkmalgeschützte Wohngebäude gibt es eine Ausnahme: In denkmalgeschützten Gebäuden reduziert sich der Anteil der Vermieters an der CO2 Steuer um 50% gegenüber dem Normalfall. Denn bei Gebäuden, die dem Denkmalschutz unterliegen, sind aufwändige energetische Sanierungen meist nicht erlaubt. Das Gesamtbild der Immobile muss so originalgetreu wie möglich erhalten bleiben – Fassadendämmungen von außen sind hier oft nicht umsetzbar.

Das gleiche gilt für Gebäude, die aufgrund einer Erhaltungssatzung oder anderer öffentlich-rechtlicher Belange nur eingeschränkt baulich verändert werden dürfen.

Rechenbeispiel CO2 Steuer

Das folgende Rechenbeispiel zeigt, wie die Ermittlung der CO2 Steuer erfolgt und mit welchen Größenordnungen zu rechnen ist. Es handelt sich um ein Gebäude mit einem Energieverbrauch von 120 kWh pro m2 und Jahr und einem CO2 Ausstoß laut Energieausweis von 22,2 kg pro m2 und Jahr.

Bei einer Gebäudegröße von 500 m2 ergibt sich ein Energieverbrauch von ca. 60.000 kWh pro Jahr. Die Kohlendioxidkosten für das Gesamtgebäude belaufen sich auf 333,00 EUR pro Jahr in 2023.

Die Immobilie fällt aufgrund der CO2 Emissionen laut Energiepass in Stufe 4 des 10-Stufen-Modells. Das bedeutet, dass der Vermieter 30% der Kohlendioxidkosten und der Mieter 70% der Kohlendioxidkosten zu tragen hat.

Rechenbeispiel für die Aufteilung der CO2 Steuer zwischen Mieter und Vermieter. Quelle: hellohousing

Damit sind 233,10 EUR der Kohlendioxidsteuer umlagefähig auf den Mieter. Dieser Betrag kann dann im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung und zwar bei der Ermittlung der Heizkosten auf die Mieter umgelegt werden. Da die Brennstoffkosten meist die CO2 Steuer schon beinhalten, muss der Vermieteranteil von den Brennstoffkosten wieder abgezogen werden.

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Mit der Vermieter-App von hellohousing erstellen Sie versandfertige Nebenkostenabrechnungen. Die Software wird kontinuierlich aktualisiert, um den aktuellen gesetzlichen Anforderungen zu entsprechen.

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Fazit: Hoher Verwaltungsaufwand für die Vermieter

Für die meisten Vermieter wird sich die finanzielle Mehrbelastung durch die Kohlendioxidabgabe in Grenzen halten. Für sie bedeutet die Neuregelung der CO2 Steuer erst einmal mehr Aufwand bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung und hier insbesondere bei der Erstellung der Heizkostenabrechnung. Vermieter müssen Ihren Anteil an der CO2 Steuer ermitteln und diesen dann von den gesamten Heizkosten abziehen. Es empfiehlt sich daher einmal mehr auf digitale Lösungen zu setzen, die solche und zukünftige gesetzlichen Anforderung automatisch bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung berücksichtigen.