Die neue Fassung der Heizkostenverordnung soll Mietern mehr Transparenz über den Energieverbrauch bringen. Um gewappnet zu sein, müssen Vermieter ihre Immobilienverwaltung digitalisieren. Wir zeigen was jetzt für Vermieter wichtig ist. 

Vermieter/-innen müssen bald mehrmals pro Jahr Verbrauchsabrechnungen bereitstellen. So will es die neue Heizkostenverordnung. Bis spätestens 2027 müssen dafür alle Wasser- und Heizungszähler funkablesbar und vernetzt sein.


Inhalt

Warum wurde die Heizkostenverordnung geändert? 

Für wen gilt die neue Heizkostenverordnung? 

Was ändert sich durch die neue Heizkostenverordnung für Vermieter und Mieter? 

Umstellung von analogen zu fernablesbaren, vernetzten Messgeräten 

Welche Zähler müssen funkauslesbar sein? 

Monatliche Verbrauchsinformationen für Mieter 

Mehr Informationen in der jährlichen Betriebskostenabrechnung

Umfangreiche Kürzungsrechte für Mieter 

Wer trägt die Kosten der neuen Heizkostenverordnung? 

Fazit: Neue Regelungen erfordern Digitalisierung 

Warum wurde die Heizkostenverordnung geändert?

Die Europäische Union (EU) und ihre Mitgliedsstaaten beabsichtigen den Energieverbrauch bis 2030 um 32,5% im Vergleich zu 2007 zu reduzieren. Um dieses Ziel zu erreichen, wurde 2018 die neue Energieeffizienzrichtlinie (EED) verabschiedet. Das darin beschlossene Maßnahmenpaket soll unter anderem Mietern mehr Transparenz über ihren Energieverbrauch verschaffen, denn nur wer seinen Verbrauch kennt, kann auch sein Verhalten anpassen. 

Mehr Transparenz über den Energieverbrauch hilft Mietern und Eigentümern ihr Heizverhalten besser zu überwachen und zu kontrollieren. Der Plan würde die CO2-Emissionen senken und den Energieverbrauch sowohl von Privatpersonen als auch von gewerblichen Unternehmen senken.  

Im Kern sieht die neue Heizkostenverordnung vor, dass Mieter zukünftig mindestens monatlich Informationen über den Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser bekommen. Dies ist ein starker Kontrast zur aktuellen Praxis. Bisher erhielten Mieter nur einmal pro Jahr im Rahmen der alljährlichen Nebenkostenabrechnung Rückmeldung über den Verbrauch. Da die jährliche Nebenkostenabrechnung oftmals erst mehrere Monate nach dem Ende der Abrechnungsperiode erstellt wird, war die Möglichkeit und Motivation das Verbrauchsverhalten anzupassen eher gering.  

Gerade vor dem Hintergrund der stark angestiegenen Energiekosten sind viele Mieter (und auch Eigentümer in Wohneigentumsgemeinschaften ) daran interessiert, zeitnah Informationen darüber zu erhalten, wie sich ihr Energieverbrauch entwickelt und was das für ihre Heizkosten bedeutet. Die bisherige alljährliche Betriebskostenabrechnung und die vorwiegend analogen Zähler sind dafür aber denkbar ungeeignet. Die Novellierung der Heizkostenverordnung verpflichtet Vermieter daher dazu, in den nächsten Jahren die technischen und organisatorischen Voraussetzungen zu schaffen, um den Mietern monatliche Verbrauchsinformationen zur Verfügung zu stellen und somit das Verbrauchsverhalten transparenter zu machen.  

Um dies in Deutschland umzusetzen, wurde die Heizkostenverordnung angepasst. Bereits seit den 80er Jahren regelt die Heizkostenverordnung, wie Vermieter Heizkosten und die Kosten für Warmwasser auf Ihre Mieter umlegen können. Die Neufassung der Heizkostenverordnung beinhaltet zahlreiche Maßnahmen der Energieeffizienzrichtlinie (EED). Die neue Heizkostenverordnung ist zwar bereits Ende 2021 in Kraft getreten, trotzdem wird oft von der „Heizkostenverordnung 2022“ gesprochen.  

neue heizkostenverordnung 2022

Für wen gilt die neue Heizkostenverordnung? 

Die neue Heizkostenverordnung (genauso wie die bisherige Fassung der Heizkostenverordnung) regelt die Verteilung der Heizkosten von gemeinschaftlich genutzten Heizanlagen (Zentralheizungen) auf die einzelnen Mieter bzw. Miteigentümer. Die Verordnung betrifft also alle Immobilien mit Zentralheizungen für Raumheizung und / oder Warmwasseraufbereitung mit mehreren Wohneinheiten. Wohnungen, die über eine eigene Heizung verfügen, Einfamilienhäuser und Einliegerwohnungen (Wohnung eines Mieters im Eigenheim des Vermieters) fallen hingegen nicht unter die Heizkostenverordnung. 

Was ändert sich durch die neue Heizkostenverordnung für Vermieter und Mieter? 

Mit Inkrafttreten der neuen Heizkostenverordnung müssen sich Vermieter auf neue Anforderungen bei der Abrechnung der Heizkosten und Informationspflichten gegenüber den Mietern einstellen.  

Die folgenden vier Pflichten für Vermieter ergeben sich aus der neuen Verordnung: 

  • Pflicht für Vermieter analoge Zähler durch fernablesebare, vernetzte Messgeräte (intelligente Zähler) zu ersetzen 
  • Sind Immobilien mit intelligenten Zählern ausgestattet, haben Mieter einen Anspruch auf unterjährige bis hin zu monatlichen Verbrauchsabrechnungen
  • Verbrauchsabrechnungen müssen umfangreichere Informationen als die bisherigen Heizkostenabrechnungen enthalten 
  • Die Umstellung muss spätestens bis 2027 abgeschlossen sein mit umfangreichen Kürzungsrechten für Mieter bei Nichteinhaltung der neuen Heizkostenverordnung

Umstellung von analogen zu fernablesbaren, vernetzten Messgeräten 

Laut der neuen Heizkostenverordnung müssen alle Messgeräte, welche ab 25. Oktober 2020 eingebaut wurden, fernablesbar sein. Als fernablesbar gelten hierbei alle Zähler, welche eine Erfassung der Ablesedaten von außerhalb der Wohnung ermöglichen. In Deutschland umfasst dies auch Walk-by und Drive-by-Technologie. Eine vorübergehende Ausnahme der Pflicht zur Fernauslesbarkeit erlaubt das Gesetz, wenn lediglich einzelne Geräte eines Systems ersetzt werden, die Teil eines Gesamtsystems sind, welches aus nicht fernablesbaren Geräten besteht. 

Bis 2027 müssen alle bestehenden Messgeräte fernablesbar sein. Ausnahmen werden dann nur noch im Einzelfall genehmigt, sofern die Umrüstung auf Grund besonderer technischer Umstände nicht möglich ist oder zu unverhältnismäßigem Aufwand und Kosten führen würde.

Tipp: Vorausschauende Vermieter setzen jetzt schon auf funkauslesbare, vernetzte Zähler. Drive-by und Walk-by Zähler genügen zwar den gesetzlichen Anforderungen, der Aufwand monatlicher Ablesungen wäre jedoch nicht vertretbar.


Ab dem 01. Dezember 2022 neu eingebaute Messgeräte müssen zudem mit den Zählern und Übertragungsgeräten anderer Hersteller interoperabel sein müssen. Bereits bestehende Geräte müssen diese Anforderung bis spätestens 2027 erfüllen. Als interoperabel gilt ein Gerät hierbei, wenn es Daten und Informationen auch mit den Systemen anderer Anbieter austauscht und somit auch von diesen ausgelesen werden kann. Damit sind Vermieter nicht mehr an die großen Ablesefirmen gebunden und der Wettbewerb nimmt zu. 

Neben der Interoperabilität müssen Messgeräte, welche ab dem 01. Dezember 2022 eingebaut werden, zudem „auf dem Stand der Technik“ sein. Dies meint, dass die Geräte sicher an ein Smart-Meter-Gateway angebunden werden können. Bereits bestehende Geräte müssen bis spätestens 2032 an Smart-Meter-Gateways angeschlossen werden. 

Zusammengefasst müssen Vermieter in den nächsten Jahren alle Zähler für Warmwasser und Heizung auf funkauslesbare Modelle umstellen sowie eine Übertragungseinheit (Gateway) installieren, welche die Zählerdaten erfasst und versendet.  

Welche Zähler müssen funkauslesbar sein? 

Ist in der Immobilie eine Zentralheizung vorhanden, muss die Verbrauchserfassung des Heizungsverbrauchs und/oder des Warmwasserverbrauchs zukünftig durch fernauslesbare Messgeräte erfolgen. Konkret heißt das, dass je nach technischer Ausstattung Wärmemengenzähler, Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler funkauslesbar sein müssen. Messeinrichtungen für die Erfassung des Kaltwasserverbrauchs (Kaltwasserzähler) sind in der Heizkostenverordnung nicht explizit vorgesehen. Kaltwasserzähler können daher im Prinzip weiterhin analog betrieben werden und müssen nicht Bestandteil der monatlichen Verbrauchsinformationen sein. Allerdings macht es aus praktischer Sicht Sinn, Unterwasserzähler ebenfalls auf funkauslesbare Messtechnik umzustellen. Ansonsten müssten diese Zähler weiter bei Einzügen und Auszügen oder Endabrechnung vor Ort vom Vermieter oder Verwalter abgelesen werden. 

Monatliche Verbrauchsabrechnungen für Mieter 

Mieter sollen zukünftig regelmäßiger und schneller Informationen über ihren Energieverbrauch, speziell Heizung- und Warmwasserverbrauch, erhalten. Im Gesetz wird hierbei zwischen analogen und fernablesbaren Zählern unterschieden. Wer bereits über fernablesbare Zähler verfügt, muss seit Januar 2022 in der Heizperiode monatlich seinen Mietenden Verbraucherinformationen zukommen lassen. Mit der vollständigen Umrüstung auf fernablesbare Zähler bis zum Jahr 2027 sollen dann alle Mieter monatliche Informationen erhalten (auch außerhalb der Heizperiode). 

Die Heizkostenverordnung erweitert außerdem den Umfang der Informationen, die zukünftig in den Abrechnungen enthalten sein sollen. Die folgenden Angaben müssen von nun an in jeder Betriebskostenabrechnung und monatlichen Abrechnung enthalten sein: 

  • Verbrauch des Nutzers in der aktuellen Abrechnungsperiode in kWh für Heizung und Warmwasser 
  • Vergleich des aktuellen Energieverbrauchs mit dem Energieverbrauch der vorherigen Abrechnungsperiode 
  • Anteil der eingesetzten Energieträger (Brennstoffmix) für Heizung und Warmwasser 
  • Durch Energieverbrauch verursachter CO2-Ausstoß  
  • Gesamtenergiekosten und (separat) die darauf erhobenen Steuern und Abgaben
  • Kosten für die zur Verbrauchserfassung benötigten Messtechnik (inklusive Ablesung, Eichung und Abrechnung) 
  • Kontaktinformationen von Organisationen, welche über Möglichkeiten zur Verbesserung der Energieeffizienz aufklären 
  • Vergleich des Energieverbrauchs mit einem Durchschnittsnutzer derselben Nutzerkategorie, um Potential für Energieeinsparungen aufzuzeigen 

Einen umfassenden Leitfaden, wie eine Verbrauchsinformation zukünftig aussehen soll stellt das Umweltbundesamt zur Verfügung. 

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Mehr Informationen in der jährlichen Betriebskostenabrechnung

Die neue Heizkostenverordnung betrifft aber nicht nur die Umrüstung auf Fernablesung für Heizungszähler (Wärmemengenzähler, Heizkostenverteiler), Warmwasserzähler und die dann erforderlichen monatlichen Verbrauchsinformationen. Ab sofort müssen auch die jährlichen Betriebskostenabrechnungen (Nebenkostenabrechnungen) mehr Verbraucherinformationen enthalten. 

Unabhängig davon, ob bereits funkauslesbare Zähler vorhanden sind, sollte die jährliche Heizkostenabrechnung bereits ab Januar 2022 die oben genannten Mindestinformationen enthalten, inklusive Angaben zum vorherigen Verbrauch und Vergleich zum Durchschnittshaushalt. 

Umfangreiche Kürzungsrechte für Mieter

Wie auch bislang bleibt das Kürzungsrecht für Mieter bestehen, die auf sie anfallenden Kosten um 15% zu senken, sofern die Kosten der Wärme oder Warmwasserversorgung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden. (vgl. § 12 Absatz 1 Satz 1)

Ausgeweitet wird das bisherige Kürzungsrecht um die Sätze 2 und 3. Nach diesen können Mieter die auf sie anfallenden Kosten um 3% herabsetzen, sofern deren Immobilieneigentümer den neuen Installations- und Informationspflichten nicht nachkommen. Verstoßen Eigentümer gegen mehrere Sätze des §12, können die Kürzungsansprüche aufsummiert werden.

Wer trägt die Kosten der neuen Heizkostenverordnung? 

Kosten, die im Zusammenhang mit Erfassung und Übermittlung der Verbrauchsinformationen entstehen, trägt der Mieter. Diese Kosten sind im Rahmen der Betriebskostenabrechnung voll umlegbar. Wie bei allen anderen Kosten gilt das Wirtschaftlichkeitsprinzip: Der Vermieter ist angehalten, kostengünstige Dienstleister zu beauftragen.  

Dabei ist es unerheblich, ob der Vermieter die nötigen Messgeräte und Übertragungseinheiten (Gateways) selbst anschafft oder bei einem Dienstleister mietet. So können auch die Anschaffungs- und Installationskosten für Funkzähler und Übertragungsgeräte auf die Mieter umgelegt werden. Dabei kann der Vermieter die Anschaffungskosten über die Nutzungsdauer bzw. Eichfrist (meist 6 Jahre) der Geräte auf die Mieter verteilen. Häufig sind bei der direkten Anschaffung die monatlichen Kosten günstiger als bei einem Mietmodell. 

Fazit: Neue Regelungen erfordern Digitalisierung

Die neue Heizkostenverordnung bedeutet, dass Vermieter die Art und Weise wie sie Betriebskosten abrechnen, umstellen müssen. Spätestens bis 2027 müssen alle Vermieter monatliche Verbrauchsabrechnungen bereitstellen, was nur mit Hilfe einer digitalen Immobilienverwaltung umgesetzt werden kann. Vermieter sollten daher ihre Immobilienverwaltung baldmöglichst digitalisieren, um so schnellere und transparentere Verbrauchsinformationen für ihre Mieter zu ermöglichen.

Die Umsetzung der Heizkostenverordnung bietet damit auch viele Möglichkeiten für Vermieter, bisher analoge Verwaltungsaufgaben zu digitalisieren und automatisieren. Es ist davon auszugehen, dass manuelle Zählerablesungen am Ende der Abrechnungsperiode sowie bei Ein- und Auszügen bald der Vergangenheit angehören. Dank funkauslesbarer Zähler und Einbindung in eine geeignete Software, fließen Verbräuche dann automatisch in die Abrechnungen ein.  

Um das zu erreichen, sollten Vermieter bei der Umsetzung der Vorgaben der Heizkostenverordnung auf eine ganzheitliche Softwarelösung setzen, die sie auch bei weiteren Verwaltungsaufgaben unterstützt. Insgesamt könnte die neue Heizkostenverordnung somit nicht nur für mehr Transparenz und einem sparsameren Verbrauch bei den Mietern sorgen, sondern auch Vermietern zu einer effizienteren Immobilienverwaltung verhelfen.