Miete erhöhen: Das müssen Vermieter beachten

Möchten Sie als Vermieter/in die Kaltmiete für eine vermietete Wohnung erhöhen, sind sowohl inhaltliche als auch formale Vorgaben zu beachten. Wir erklären Ihnen ausführlich, wann eine Mieterhöhung rechtens ist und unter welchen Voraussetzungen Sie die Zustimmung Ihres Mieters zur Mieterhöhung erwarten dürfen. 

Gründe für eine Mieterhöhung 

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Erhöhung der Kaltmiete einer vermieteten Wohnung zu begründen. Welche Umstände eine Anpassung rechtfertigen, ist gesetzlich klar geregelt und obliegt nicht allein der Entscheidungsfreiheit des Vermieters. 

Zulässig sind Mieterhöhungen aus folgenden Anlässen: 

• die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§558 BGB) 
• eine Mieterhöhung gem. Staffelmietvertrag (§ 557a BGB) 
• eine Mieterhöhung gem. Indexmietvertrag (§ 557b BGB) 
• die Erhöhung der Kaltmiete nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) 

Den Grund für eine Mietanpassung muss der Vermieter seinem Mieter unter Einhaltung bestimmter Formvorschriften und Fristen mitteilen. 

Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete  

Als Vermieter dürfen Sie die Miete nur dann erhöhen, wenn diese aktuell unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Welcher Mietpreis für die jeweilige Wohnung marktüblich ist, müssen Vermieter also zunächst ermitteln. 

Hierfür kann ein von der Gemeinde erstellter Mietspiegel herangezogen werden, der Auskunft über die Miethöhe von Wohnungen mit vergleichbarer Ausstattung innerhalb der Gemeinde (oder des Wohnbezirks) gibt. Für Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern besteht seit 2023 die Pflicht, einen Mietspiegel zu erstellen.  

Existiert kein Mietspiegel, können Sie als Vermieter Mieten von drei Vergleichswohnungen zur Begründung heranziehen. Die benannten Vergleichswohnungen müssen der betreffenden Mietwohnung hinsichtlich Lage, Ausstattung und Größe sehr ähnlich sein. Außerdem muss es sich um vermietete Objekte handeln. Angebote bei Immobilienportalen sind nicht ausreichend.  

Alternativ zu den genannten Verfahren ist ein Sachverständigengutachten als Begründungsmittel denkbar. Es soll dem Mieter sämtliche Informationen liefern, die für eine Überprüfung Ihres Anspruchs nötig sind. 

Formale und inhaltliche Anforderungen an die Mieterhöhung 

Die Mieterhöhung muss in Textform an den Mieter übermittelt werden. Grundsätzlich ist eine E-Mail also ausreichend. Empfehlenswert ist es jedoch, dem Mieter ein unterschriebenes Dokument zukommen zu lassen. Das Erhöhungsverlangen muss eine genaue Begründung enthalten, die erklärt, wie die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt wurde. 

Praxistipp: Machen Sie es Ihren Mietern so einfach wie möglich. Da eine Mieterhöhung die Zustimmung des Mieters erfordert, ist es ratsam, dem Erhöhungsschreiben bereits einen Vordruck zur Einwilligung beizufügen. 

Obergrenzen für Mieterhöhungen (Kappungsgrenze) 

Um eine Mieterhöhung einzufordern, muss Kaltmiete seit mindestens 15 Monaten unverändert sein. Die Anforderung darf frühestens 12 Monate nach Mietbeginn bzw. nach der letzten Erhöhung ausgesprochen werden.  

Um den Mieter vor unberechtigten Erhöhungen zu schützen, schreibt der Gesetzgeber aber nicht nur vor, in welchem Zeitraum eine Erhöhung stattfinden darf. Auch für die Höhe der Anpassung gibt es klare Grenzen. So darf die ortsübliche Vergleichsmiete durch die Erhöhung nicht überschritten werden. Des Weiteren darf die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 % steigen. In einigen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann eine Grenze von max. 15 % innerhalb von drei Jahren gelten. 

Gut zu wissen: Sowohl bei der Staffel- als auch bei der Indexmiete müssen lediglich zwölf Monate zwischen den Erhöhungen liegen. 

Zustimmung zur Mieterhöhung und Sonderkündigungsrecht 

Handelt es sich um eine korrekt begründete Mieterhöhung, ist der Mieter verpflichtet, dem Erhöhungsverlangen zuzustimmen. In diesem Fall wird die erhöhte Miete zu Beginn des dritten Kalendermonats nach Erhalt des Erhöhungsschreibens fällig. Alternativ steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu. Anstatt der Mieterhöhung einzuwilligen, kann er das Mietverhältnis bis zum Ablauf der Zustimmungsfrist außerordentlich mit einer zweimonatigen Frist kündigen. 

Erhalten Sie vom Mieter weder eine Zustimmung, noch macht dieser von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, besteht die Möglichkeit, innerhalb weiterer drei Monate auf Zustimmung des Mieters zu klagen.  

Alle Fristen zur Mieterhöhung im Überblick 

Beispiel: 

Das Mietverhältnis besteht seit dem 01.02.2022. Die Miete soll zum frühestmöglichen Zeitpunkt angepasst werden. Ihr Mieter erhält die Mitteilung zur Anpassung daher am 01.02.2023.  

Fall 1: Der Mieter erteilt seine Zustimmung  

Seine Zustimmung zur Mieterhöhung muss Ihnen bis 30.04.2023 zugehen. Die erhöhte Miete ist ab Mai 2023 zu zahlen. 

Fall 2: Der Mieter nutzt sein Recht zur außerordentlichen Kündigung 

Bis zum Ender der Zustimmungsfrist kann der Mieter alternativ die außerordentliche Kündigung aussprechen. In diesem Fall endet das Mietverhältnis zum 30.06.2023. 

Mieterhöhung gemäß Staffelmietvertrag  

Die Erhöhung der Kaltmiete können Vermieter auch bereits beim Abschuss des Mietvertrags vereinbaren. Vermieter und Mieter können darin eine Staffelung der Kaltmiete für einen bestimmten Zeitraum festlegen. Dabei sind folgende Regeln zu beachten: 

• Die Staffelmiete muss schriftliche vereinbart werden, also von beiden Vertragsparteien unterschrieben werden. 
• Die Miete muss mindestens 12 Monate unverändert bleiben. 
• Es gelten außerdem die Regelungen zur Mietpreisbremse. Übersteigt die vereinbarte Miete zum Beginn ihrer Fälligkeit die ortsüblicher Vergleichsmiete um mehr als 10%, wird die Miete bei Beanstandung durch den Mieter entsprechend gekappt. 
• Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete sind während der Laufzeit der Staffelung nicht möglich.   

Bei einer Staffelmiete entfallen die Formalitäten, die mit einem Erhöhungsverlangen gem. §558 einhergehen. Die Erhöhungen und Fälligkeiten ergeben sich bereits aus den Vertragsunterlagen. 

Mieterhöhung gemäß Indexmietvertrag  

Vermieter und Mieter können bei Vertragsabschluss auch vereinbaren, dass die Miethöhe an den Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) gekoppelt wird. Bei einer Erhöhung des Index muss der Vermieter die Mietpartei über die Erhöhung informieren und dem Mieter die  daraus resultierende Mieterhöhung bzw. die neue Miete mitteilen.  

Wird eine Indexmiete vereinbart, entfällt das Recht des Vermieters zur Anpassung der Kaltmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete  

Mieterhöhung nach Modernisierung  

Ein weiterer Grund für die Anpassung der Miete kann die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen sein. Als Vermieter sind Sie dazu berechtigt, einen Teil der angefallenen Kosten auf Ihre Mieter umzulegen. 

Dabei muss es sich um Maßnahmen handeln, die die Wohnqualität für den Mieter nachhaltig verbessern oder zu Einsparungen von Energiekosten führen. Einfache Instandhaltungsmaßnahmen dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden. 

Maximal 8 % der Modernisierungskosten dürfen Vermieter auf jährliche Kaltmiete der betroffenen Mieter umlegen. Handelt es sich um Maßnahmen, die mehrere Parteien betreffen, sind die Kosten entsprechend auf die Mietwohnungen aufzuteilen. 

Fazit 

Eine rechtsichere Begründung sowie die Einhaltung der Formvorschriften und Fristen sind das A und O für die erfolgreiche Durchführung einer Mieterhöhung. Halten Sie sich als Vermieter an die vorgenannten Regelungen und geben ihrem Mieter sämtliche Informationen an die Hand, die den Anspruch auf eine Mieterhöhung begründen. Dann ist die Gefahr gering, dass die Mieterhöhung zum Streitthema wird.