Miete erhöhen: Das müssen Vermieter beachten

Möchten Sie als Vermieter/in die Kaltmiete für eine vermietete Wohnung erhöhen, sind sowohl inhaltliche als auch formale Vorgaben zu beachten. Wir erklären Ihnen ausführlich, wann eine Mieterhöhung rechtens ist und unter welchen Voraussetzungen Sie die Zustimmung Ihres Mieters zur Mieterhöhung erwarten dürfen. 

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Inhalt

1. Gründe für eine Mieterhöhung
2. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
3. Formale und inhaltliche Anforderungen an die Mieterhöhung
4. Obergrenzen für Mieterhöhungen (Kappungsgrenze)
5. Zustimmung zur Mieterhöhung und Sonderkündigungsrecht 
6. Alle Fristen zur Mieterhöhung im Überblick
7. Mieterhöhung gemäß Staffelmietvertrag
8. Mieterhöhung gemäß Indexmietvertrag
9. Rechenhilfe für die Ermittlung der Mieterhöhung einer Indexmiete
10. Mieterhöhung nach Modernisierung

Gründe für eine Mieterhöhung 

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Erhöhung der Kaltmiete einer vermieteten Wohnung zu begründen. Welche Umstände eine Anpassung rechtfertigen, ist gesetzlich klar geregelt und obliegt nicht allein der Entscheidungsfreiheit des Vermieters. 

Zulässig sind Mieterhöhungen aus folgenden Anlässen: 

• die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§558 BGB) 
• eine Mieterhöhung gem. Staffelmietvertrag (§ 557a BGB) 
• eine Mieterhöhung gem. Indexmietvertrag (§ 557b BGB) 
• die Erhöhung der Kaltmiete nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) 

Den Grund für eine Mietanpassung muss der Vermieter seinem Mieter unter Einhaltung bestimmter Formvorschriften und Fristen mitteilen. 

Deutlich einfacher als die Erhöhung der Kaltmiete, ist es für Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung zu erhöhen. Im unserem Blogartikel „Nebenkosten erhöhen“ erklären wir Ihnen, was es dabei zu beachten gibt.

Formale und inhaltliche Anforderungen an die Mieterhöhung 

Die Mieterhöhung muss in Textform an den Mieter übermittelt werden. Grundsätzlich ist eine E-Mail also ausreichend. Empfehlenswert ist es jedoch, dem Mieter ein unterschriebenes Dokument zukommen zu lassen. Das Erhöhungsverlangen muss eine genaue Begründung enthalten, die erklärt, wie die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt wurde. 

Miete erhöhen: Wie oft darf ich das als Vermieter?

Der Vermieter kann die Mieter nicht beliebig oft erhöhen. Für neue Mieterverhältnisse darf frühestens 12 Monate nach Mietbeginn bzw. nach der letzten Mieterhöhung die Miete erneut erhöht werden.  

Bei bestehenden Mietverhältnissen, muss Kaltmiete seit mindestens 15 Monaten unverändert geblieben sein, bevor der Vermieter bzw. der Hausverwalter die Miete erneut anheben darf.

Haben Sie mit Ihren Mietern eine Staffelmiete bzw. eine Indexmiete vereinbart? Dann müssen lediglich zwölf Monate zwischen den Erhöhungen liegen.

Wie hoch darf die Mieterhöhung ausfallen?

Um den Mieter vor unberechtigten Erhöhungen zu schützen, schreibt der Gesetzgeber aber nicht nur vor, in welchem Zeitraum eine Erhöhung stattfinden darf. Auch für die Höhe der Anpassung gibt es klare Grenzen in Form der

• Ortsüblichen Vergleichsmiete und der
• Kappunggrenze.

Ortsübliche Vergleichsmiete

Für Mietverträge ohne Indexierung oder Staffelmiete gibt der Gesetzgeber vor, dass die ortsübliche Vergleichsmiete durch die Erhöhung nicht überschritten werden. Die Höhe der üblichen Miete am Standort der Immobilie zu kennen, ist also für Vermieter für die Durchsetzung einer Mieterhöhung, ein ganz wesentlicher Bestandteil. Dazu gleich mehr.

Kappungsgrenze

Des Weiteren gilt eine Kappungsgrenze. Diese besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 % steigen. In einigen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann eine Grenze von max. 15 % innerhalb von drei Jahren gelten. Da heißt, selbst wenn die aktuelle Miete, die Ihr Mieter bzw. Mieterin zahlt, mehr als 20% unter der ortüblichen Vergleichsmiete liegt, können Sie die Miete maximal um 20% erhöhen und müssen dann 3 Jahre bis zur nächsten Mieterhöhung verstreichen lassen.

Mietpreisbremse (nur bei Neuvermietung)

Die Mietpreisbremse hingengen regelt die Höhe der Miete bei Neuvermietungen in Regionen mit angespannten Wohnungsmarkt. Sie greift also nicht bei Mieterhöhungen bei einen bestehenden Mietvertrag. Hat die Landerregierung den Wohnungsmarkt in Ihrer Stadt als „angespannt“ eingestuft, darf die Miete bei Neuvermietung maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete  

Liegt kein Indexmietvertrag oder eine Staffelmiete vor, dürfen Sie als Vermieter die Miete nur dann erhöhen, wenn diese aktuell unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Welche Miete ortsüblich ist, d.h. welcher Mietpreis für die jeweilige Wohnung marktüblich ist, müssen Vermieter also zunächst ermitteln. 

Mietspiegel

Hierfür kann ein von der Gemeinde erstellter Mietspiegel herangezogen werden, der Auskunft über die Miethöhe von Wohnungen mit vergleichbarer Ausstattung innerhalb der Gemeinde (oder des Wohnbezirks) gibt. Für Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern besteht seit 2023 die Pflicht, einen Mietspiegel zu erstellen.  

Vergleichswohnungen

Existiert kein Mietspiegel, können Sie als Vermieter Mieten von mindestens drei Vergleichswohnungen zur Begründung heranziehen. Die benannten Vergleichswohnungen müssen der betreffenden Mietwohnung hinsichtlich Lage und Ausstattung ähnlich sein. Die Größen der Vergleichswohnung können sich unterscheiden. Außerdem muss es sich um vermietete Objekte handeln. Angebote bei Immobilienportalen sind nicht ausreichend.  

Die Adresse und Lage der Wohnungen der Vergleichswohnungen müssen konkret benannt sein, damit die Mietenden die Angaben überprüfen können. Als Vergleichswohnungen können auch Wohnungen aus dem eigenen Wohnungsbestand herangezogen werden.

Sachverständigtengutachten

Alternativ zu den genannten Verfahren ist ein Sachverständigengutachten als Begründungsmittel denkbar. Es soll dem Mieter sämtliche Informationen liefern, die für eine Überprüfung Ihres Anspruchs nötig sind. 

Zustimmung zur Mieterhöhung und Sonderkündigungsrecht 

Handelt es sich um eine korrekt begründete Mieterhöhung, ist der Mieter verpflichtet, dem Erhöhungsverlangen zuzustimmen. In diesem Fall wird die erhöhte Miete zu Beginn des dritten Kalendermonats nach Erhalt des Erhöhungsschreibens fällig. Alternativ steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu. Anstatt der Mieterhöhung einzuwilligen, kann er das Mietverhältnis bis zum Ablauf der Zustimmungsfrist außerordentlich mit einer zweimonatigen Frist kündigen. 

Erhalten Sie vom Mieter weder eine Zustimmung, noch macht dieser von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, besteht die Möglichkeit, innerhalb weiterer drei Monate auf Zustimmung des Mieters zu klagen.  

Alle Fristen zur Mieterhöhung im Überblick 

Beispiel: 

Das Mietverhältnis besteht seit dem 01.02.2022. Die Miete soll zum frühestmöglichen Zeitpunkt angepasst werden. Ihr Mieter erhält die Mitteilung über Mieterhöhungsersuchen am: 01.02.2023, dann gelten die folgenden Fristen:

• Ende der Zustimmungsfrist: 30.04.2023
• Frist für Mieterhöhungsklage bei fehlender Zustimmung: 30.07.2023
• Die erhöhte Miete ist ab Mai 2023 zu zahlen (Beginn der dritten Monats nach Zusendung 

Bis zum Ender der Zustimmungsfrist kann der Mieter alternativ die außerordentliche Kündigung aussprechen. In diesem Fall endet das Mietverhältnis zum 30.06.2023. 

Miete erhöhen gemäß Staffelmietvertrag  

Die Erhöhung der Kaltmiete können Vermieter auch bereits beim Abschuss des Mietvertrags vereinbaren. Vermieter und Mieter können darin eine Staffelung der Kaltmiete für einen bestimmten Zeitraum festlegen. Dabei sind folgende Regeln zu beachten: 

• Die Staffelmiete muss schriftliche vereinbart werden, also von beiden Vertragsparteien unterschrieben werden. 
• Die Miete muss mindestens 12 Monate unverändert bleiben. 
• Es gelten außerdem die Regelungen zur Mietpreisbremse. Übersteigt die vereinbarte Miete zum Beginn ihrer Fälligkeit die ortsüblicher Vergleichsmiete um mehr als 10%, wird die Miete bei Beanstandung durch den Mieter entsprechend gekappt. 
• Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete sind während der Laufzeit der Staffelung nicht möglich.   

Bei einer Staffelmiete entfallen die Formalitäten, die mit einem Erhöhungsverlangen gem. §558 einhergehen. Die Erhöhungen und Fälligkeiten ergeben sich bereits aus den Vertragsunterlagen. 

Miete erhöhen gemäß Indexmietvertrag  

Vermieter und Mieter können bei Vertragsabschluss auch vereinbaren, dass die Miethöhe an den Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) gekoppelt wird. Dabei handelt es sich um eine sogenannte Indexmiete. Bei einer Erhöhung des Index muss der Vermieter die Mietpartei über die Erhöhung informieren und dem Mieter die  daraus resultierende Mieterhöhung bzw. die neue Miete mitteilen.  

Rechenhilfe für die Ermittlung der Höhe der Mieterhöhung einer Indexmiete

Mieterhöhung nach Modernisierung  

Ein weiterer Grund für die Anpassung der Miete kann die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen sein. Als Vermieter sind Sie dazu berechtigt, einen Teil der angefallenen Kosten auf Ihre Mieter umzulegen. 

Dabei muss es sich um Maßnahmen handeln, die die Wohnqualität für den Mieter nachhaltig verbessern oder zu Einsparungen von Energiekosten führen. Einfache Instandhaltungsmaßnahmen dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden. 

Maximal 8 % der Modernisierungskosten dürfen Vermieter auf jährliche Kaltmiete der betroffenen Mieter umlegen. Handelt es sich um Maßnahmen, die mehrere Parteien betreffen, sind die Kosten entsprechend auf die Mietwohnungen aufzuteilen. 

Fazit: Mieterhöhung Formvorschriften und Fristen einhalten 

Eine rechtsichere Begründung sowie die Einhaltung der Formvorschriften und Fristen sind das A und O für die erfolgreiche Durchführung einer Mieterhöhung. Halten Sie sich als Vermieter an die vorgenannten Regelungen und geben ihrem Mieter sämtliche Informationen an die Hand, die den Anspruch auf eine Mieterhöhung begründen. Dann ist die Gefahr gering, dass die Mieterhöhung zum Streitthema wird.