Räumungsklage einreichen – Gründe und Vorgehensweise

Oft funktioniert das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter gut. Jeder erfüllt seine Rechte und Pflichten, die im Mietvertrag verankert sind, sodass es zu keinen Streitigkeiten an der Mietsache kommt. Es kann allerdings auch vorkommen, dass es durch den Mieter zu Streit kommt. Beispielsweise, wenn er seinem Teil des Vertrags nicht nachkommt oder sich nicht an Regeln hält. Dann ist die Räumungsklage für Vermieter nur das allerletzte Mittel. Doch welche Gründe erlauben es, den unliebsamen Mieter mit einer Klage loszuwerden? Der folgende Beitrag erläutert Ihnen, worauf Sie als Vermieter bei einer Räumungsklage achten sollen.

Gründe für eine Kündigung durch den Vermieter

Es gibt viele Gründe, die einen Vermieter dazu veranlassen, das Mietverhältnis zu beenden und eine Kündigung auszusprechen. Neben der Anmeldung auf Eigenbedarf sind das zum Beispiel Zahlungsrückstände der Miete, wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung oder eine unerlaubte Nutzung der Mietsache. Nicht immer akzeptiert der Mieter allerdings die ordentliche Kündigung und bleibt stattdessen nach vertreichen der Frist weiter in der Wohnung oder im Haus wohnen. Für den Vermieter bedeutet das, dass die Wohnung vorerst nicht weitervermietet werden kann. Als letzte Konsequenz können Vermieter nur noch eine Räumungsklage einreichen.

Das müssen Vermieter bei der Kündigung beachten

Wollen Sie als Vermieter einen bestehenden Mietvertrag auflösen, muss die Kündigung dafür schriftlich beim Mieter zugestellt worden sein und die gesetzliche Kündigungsfrist eingehalten worden sein. Es gibt aber auch das Recht zur fristlosen Kündigung, wenn der Mieter seit mehr als zwei Monaten seine Miete nicht gezahlt hat, eine mutwillige, massive Beschädigung oder Vernachlässigung der Mietsache vorliegt (z. B. durch das Messie-Syndrom) oder der Wohnraum unerlaubt zu gewerblichen Zwecken genutzt wurde. Eine Frist von zwei Wochen ist bei der fristlosen Kündigung dennoch einzuhalten. Die Kosten für den Vermieter für, die für diesen Zeitraum anfallen, können als Nutzungsentschädigung vom Mieter zurückverlangt werden.

Tipp: Bei wiederholten Ruhestörungen und anderen störenden Verhaltensweisen ist der Mieter zunächst abzumahnen, bevor das Mietverhältnis fristlos beendet werden kann. Erst wenn das Verhalten nicht abgestellt wird, ist eine fristlose Kündigung möglich.

Auf die Kündigung folgt die Räumungsklage

Die Räumungsklage wird eingereicht, wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht, obwohl die Kündigung von Wohnung oder Haus rechtmäßig erfolgt ist. Die Zwangsräumung erfolgt allerdings erst, wenn der Vermieter bereits einen gültigen Räumungstitel erwirkt hat, der Mieter aber dennoch nicht auszieht.

Einen Räumungstitel erwirken Vermieter in der Regel durch einen Anwalt, der auf Mietrecht spezialisiert ist. Wer eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung hat, kann sich die Kosten dafür erstatten lassen und zudem wertvolle Rechtstipps nutzen, um im Falle einer Räumungsklage gut vorbereitet zu sein.

Hat das zuständige Gericht die rechtmäßige Kündigung bestätigt, bekommt der Vermieter einen Räumungstitel, mit dem er die Räumung vollziehen kann. Immerhin bedeutet jeder Monat Mietausfälle, die mit Kosten verbunden und somit belastend sind. Vor allem für private Vermieter, die über geringe Rücklagen verfügen und noch einen Kredit für ihr Eigentum abzahlen müssen.

Was passiert bei der Zwangsräumung?

Die Frist für die Räumung der Wohnung beträgt in der Regel zwei bis vier Wochen. Damit wird dem Mieter eine letzte Frist zum freiwilligen Verlassen der Wohnung gesetzt. Am festsetzten Tag der Zwangsräumung erhält der Vermieter Zugriff zur Wohnung, die Schlösser der Wohnungstür werden ausgetauscht und die Wohnung wird durch ein Umzugsunternehmen geräumt.

Um eventuell noch ausstehende Mieten wieder reinzuholen, darf der Vermieter bei der Räumung der Wohnung sein Pfandrecht geltend machen. Gerümpel ohne Wert und Müll wird dabei direkt entsorgt. Wertgegenstände und persönliche Dinge des Mieters müssen jedoch aufbewahrt werden.

Kosten einer Räumungsklage

Wenn Sie eine Räumungsklage einreichen müssen, ist nicht gerade günstig. Es fallen Kosten für den Anwalt, Gebühren für Gerichte und Verfahren sowie für das räumende Unternehmen an. Nimmt der Mieter seine persönlichen Dinge nicht mit, müssen diese zudem kostenpflichtig eingelagert werden. In der Regel übernimmt der Vermieter hier die Kosten in Form einer Vorleistung, verlangt diese später aber vom Mieter zurück. Die Räumungsklage verursacht oft bei mehrere Tausend Euro. Wenn der ehemalige Mieter zahlungsunfähig ist, bleibt der Vermieter leider auf den Kosten sitzen.

Berliner Räumung als Alternative

Um hohe Kosten einer Räumungsklage zu minimieren, können alternative Verfahren in Auftrag gegeben werden. Bei der Berliner Räumung werden zum Beispiel nur die Schlösser ausgetauscht, als Wertersatz können Gegenstände im Mietobjekt verpfändet werden. Um die wieder auszulösen, müssen Mieter innerhalb von vier Wochen diese Wertgegenstände auszulösen. Nach Ablauf dieser Frist darf der Vermieter die Gegenstände verkaufen.

Weitere Varianten der Räumung

Auch bei der Frankfurter Räumung geht es deutlich schneller. Der Vermieter lässt den Wohnungraum öffnen und tauscht die Schlösser aus. Wertgegenstände müssen aufbewahrt werden, der Gerichtsvollzieher bekommt dafür einen Zugang. Bei der Hamburger Räumung erfolgt zunächst nur der Austausch der Wohnungsschlösser. Dann beauftragt ein Gerichtsvollzieher ein Speditionsunternehmen, um die Zwangsräumung zu vollziehen. Hier haben Mieter nochmal zwei Wochen Zeit, aus der Wohnung freiwillig auszuziehen. Verpfändete Wertgegenstände können innerhalb der Frist wieder ausgelöst werden.

Fazit

Um eine Räumungsklage zu vermeiden, sollten sich Vermieter ihre Mieter schon vor dem Mietvertrag genau anschauen. Gibt es Schufa-Einträge oder Hinweise auf ein früheres problematisches Mietverhältnis? Kommt es zu Problemen zwischen Mieter und Vermieter, kann in einigen Fällen die Kündigung und Räumung erforderlich sein. Zum Beispiel dann, wenn mehrere Monate keine Miete gezahlt wird. Zur Übernahme der Kosten für die Beratung durch einen Anwalt und ein Verfahren vor Gericht lohnt sich für Vermieter der Abschluss einer Vermieter-Rechtsschutzversicherung, die in solchen Fällen einspringt.