Mietrückstände können eine erhebliche finanzielle Belastung für Vermieter darstellen. Dieser Artikel informiert über die Rechte des Vermieters bei säumigen Mietern und zeigt, wie auf Zahlungsschwierigkeiten des Mieters reagiert werden kann, ohne den Rechtsweg zu beschreiten.
Inhalt
- Was zählt als Mietrückstand?
- Die Möglichkeiten des Vermieters bei Mietrückstand
- Mahnung
- Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
- Wie muss die fristlose Kündigung erfolgen?
- Fristgerechte Kündigung als Hilfsmittel
- Räumungsklage einreichen
- Rechtliche Risiken
- Mietkaution zur Verrechnung von Mietrückständen nutzen
- Pfandrecht des Vermieters
- Fazit zum Umgang mit Mietrückständen
Was zählt als Mietrückstand?
Die Zahlung der Miete ist laut § 556b BGB bis zum dritten Werktag eines Monats zu leisten. Üblicherweise wird diese Frist auch im Mietvertrag vereinbart. Zahlt der Mieter bis zum vereinbarten Termin nicht oder unvollständig, gerät er automatisch in Verzug.
Im besten Fall reagiert der Vermieter zeitnah auf das Versäumnis, bevor es zu Rückständen kommt, die eine Kündigung rechtfertigen.
Eine andere Form des Zahlungsrückstand liegt vor, wenn der Mieter zahlt die Kaution nicht zahlt. Im unseren Artikel „Mieter zahlt Kaution nicht“ erklären wir was dann zu tun ist.
Die Möglichkeiten des Vermieters bei Mietrückstand
Bei geringeren Mietrückstand kann es aber durchaus lohnenswert sein, im ersten Schritt das Gespräch mit dem säumigen Mieter zu suchen. Dies gilt insbesondere dann, wenn das Mietverhältnis bis dato unkompliziert verlief. Handelt es sich um kurzfristige Zahlungsschwierigkeiten des Mieters, kann ein Kompromiss zwischen den Mietparteien eine gute Lösung sein.
Möglich wären:
- eine Ratenzahlungsvereinbarung über den rückständigen Betrag
- eine Stundung des Rückstands bis zu einem gewissen Zeitraum
- die Bereitschaft, finanziellen Hilfsangebote (z.B. Wohngeld) mit der Mietpartei zu suchen und zu beantragen.
Die genannten Optionen zeigen jeweils ein Entgegenkommen des Vermieters und sind keine Verpflichtung. Möchte der Vermieter seinen Rechtsanspruch durchsetzen, steht ihm allerdings oft ein langer und eventuell nervenaufreibender sowie kostenintensiver Weg bevor. Bestenfalls zahlen sich die persönlichen Bemühungen aus und der Vermieter vermeidet durch kulantes Verhalten größeren Aufwand, der mit rechtlichen Schritten einherginge.
Mahnung
Die Abmahnung gehört ebenfalls zu den freiwilligen Optionen des Vermieters, eine rückständige Mietpartei auf den Verzug aufmerksam zu machen.
Im Anschreiben sollte der Vermieter den Grund für die Abmahnung, die Höhe der Forderung sowie die den Zeitraum, in dem der Mietrückstand entstanden ist, angeben. Für eine fristlose Kündigung wegen erheblichen Mietrückständen ist der Vermieter zwar nicht verpflichtet, den Mieter vorab abzumahnen. Für einen eventuell folgenden Rechtstreit ist die Dokumentation jedoch empfehlenswert.
Wichtig: Um das Mietverhältnis aufgrund von regelmäßigen Zahlungsverzügen (deren Höhe jedoch unerheblich bleibt) zu kündigen, ist das vorherige Abmahnen zudem zwingend erforderlich und sollte daher stets als Mittel zur Kommunikation in Betracht gezogen werden.
Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
Sollten alle diese Bemühungen nicht erfolgreich sein, und die Mietzahlungen ausblieben, bleibt nur die Kündigung. Zur außerordentlichen Kündigung sind Vermietende gem. § 543 (3) BGB berechtigt, wenn Mieter
- zwei Monate in Folge keine Miete zahlen oder in diesem Zeitraum mit einem nicht unerheblichen Teil in Rückstand geraten.
- über einen längeren Zeitraum einen Rückstand von mindestens zwei Monatsmieten erreichen.
- Rein rechltich betrachtet können Vermietende in diesem Fall den Mietvertrag fristlos kündigen.
Laut § 543 BGB ist die außerordentliche, fristlose Kündigung für beide Vertragsparteien möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Zahlt der Mieter zwei Monate in Folge keine Miete oder ergibt sich über einen längeren Zeitraum ein Mietrückstand in Höhe von zwei Monatsmieten, so gilt dies nach § 543. Abs. 2 Nr. 3 BGB als wichtiger Grund.
Wie muss die fristlose Kündigung erfolgen?
Die fristlose Kündigung muss schriftlich erfolgen und vom Vermieter unterzeichnet sein. Im Kündigungsschreiben sollten der Kündigungsgrund, die genaue Höhe und Fälligkeit der ausstehenden Miete angegeben werden.
Gut zu wissen: Durch die Zahlung des Rückstands wird die ausgesprochene Kündigung unwirksam. Haben Sie in den vergangenen 24 Monaten aber bereits eine fristlose Kündigung ausgesprochen und der Mieter diese durch Zahlung des Mietrückstands abgewendet, kann eine erneute fristlose Kündigung aus gleichem Grund nicht noch einmal abgewehrt werden.
Fristgerechte Kündigung als Hilfsmittel
In manchem Fällen ist die Fortführung des Mietverhältnisses aufgrund von wiederholten Auffälligkeiten undenkbar. Dann möchte der Vermieter es eventuell vermeiden, dass eine Zahlung die fristlose Kündigung nichtig macht. Eine sogenannte „hilfsweise fristgerechte Kündigung“ kann in diesem Fall zusätzlich zur fristlosen Kündigung ausgesprochen werden. Vermieter können im Kündigungsschreiben auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung aufgrund von schweren Vertragsverletzungen gem. § 573 BGB hinweisen. In dem Fall bleibt die ordentliche, fristgerechte Kündigung bestehen, auch wenn der säumige Mieter den Rückstand begleicht.
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Jetzt verwaltenRäumungsklage einreichen
Sollte der Mieter trotz rechtmäßiger Kündigung nicht aus dem Mietobjekt ausziehen, ist eine Räumungsklage die letzte Option des Vermieters.
Üblicherweise läuft diese für Vermieter wie folgt ab:
- Der Vermieter reicht Klage auf Räumung beim zuständigen Amtsgericht ein.
- Den Gerichtskostenvorschuss muss zunächst der Vermieter zahlen.
- Reagiert der Mieter nicht, kann das Versäumnisurteil beantragt werden.
- Widerspricht der Mieter, wird vor Gericht prozessiert.
- Das Gericht spricht das Räumungsurteil.
- Vier Wochen nach Verkündigung wird das Urteil rechtskräftig und kann vollstreckt werden.
- Der Vermieter kann einen Gerichtvollzieher mit der Räumung beauftragen.
- Weigert der Mieter sich weiterhin auszuziehen, erfolgt die Zwangsräumung.
Eine ausführliche Beschreibung der Gründe und Vorgehensweise bei der Räumungsklage können Sie in unserem Artikel „Räumungsklage – Gründe und Vorgehensweise“ finden.
Rechtliche Risiken
Die Räumungsklage ist für den Vermieter mit Risiken verbunden, denn sie kann sowohl kosten- als auch zeitintensiv sein. Zwischen dem Einreichen der Räumungsklage und dem Auszug der Mieter vergehen bestenfalls vier Monate. Ein Prozess kann sich bei Widerstand des Mieters aber auch bis zu zwei Jahren hinziehen. Und auch wenn das Gericht für den Vermieter entscheidet, kann ein Mangel an Liquidität dazu führen, dass die Kosten nicht vom Mieter erstattet werden.
Mietkaution zur Verrechnung von Mietrückständen nutzen
Während der Mietzeit ist es dem Vermieter nur in Ausnahmefällen erlaubt, die Kaution mit bestehenden Forderungen aus dem Mietverhältnis zu verrechnen. Dies gilt, wenn die Forderung vom Gericht anerkannt oder vom Mieter eingestanden wurde.
Im Regelfall darf der Vermieter die Kaution erst nach Beendigung des Mietverhältnisses nutzen, um Mietrückstände auszugleichen.
Pfandrecht des Vermieters
Gem. § 562 BGB besteht ein Pfandrecht des Vermieters für Forderungen, die Vermietern im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis entstehen. Gegenstände, die dauerhaft in das Mietverhältnis eingebracht wurden (z.B. Möbel), können demnach zum Ausgleich von Mietverlusten vom Vermieter gepfändet werden. Vom Pfandrecht ausgeschlossen sind Gegenstände wie ein Kühlschrank, Herd oder eine Waschmaschine, die zum alltäglichen Bedarf des Mieters zählen. Das Pfandrecht dient neben der Mietkaution als zusätzliche Absicherung für den Vermieter.
Fazit zum Umgang mit Mietrückständen
Fristlose Kündigungen und Räumungsklagen gehören zu den unangenehmen Themen in der Vermietung von Wohnraum. Sie sind mit großem Aufwand verbunden, zeit- und kostenintensiv. Bei ausbleibender Mietzahlung sollten daher zunächst unbürokratische Wege genutzt werden, um Lösungen herbeizuführen. Greifen die Bemühungen nicht, kann der Vermieter bei einem Mietrückstand ab zwei Monatsmieten die fristlose Kündigung aussprechen und eine Räumungsklage einreichen. Eine erfolgreiche Klage ist allerdings nicht automatisch mit dem gewünschten Erfolg verbunden. Zahlungsschwierigkeiten oder Widerstand des Mieters können lange Prozesse ohne eine Garantie auf Forderungsausgleich mit sich führen.
