Abmahnung eines Mieters durch den Vermieter – wichtige Infos für Vermieter

Es gibt verschiedene Gründe, warum es mit zwischen Mieter und Vermieter nicht so richtig klappt. In bestimmten Fällen kann es sogar sinnvoll sein, dass der Vermieter den Mieter abmahnt. Wann das der Fall ist und was Vermieter bei einer Abmahnung beachten sollten, zeigt folgender Beitrag.

Inhalt

1. Regeln der Hausordnung für Mieter
2. Abmahnung Mieter – das können die Gründe sein
3. So muss eine Abmahnung des Mieters erfolgen
4. Mietrecht: Wann ein Abmahnschreiben nicht unbedingt nötig ist
5. Fazit

Regeln der Hausordnung für Mieter

Zu jedem Mietvertrag gibt es in der Regel einen Anhang, in dem für die Mieter die Hausordnung genau beschrieben ist. Vorgaben zur Müllentsorgung und nächtliche Ruhezeiten sind darin durch den Vermieter ebenso vermerkt wie viele andere Dinge, die das Zusammenleben mehrerer Mieter in einem Haus regeln sollen.

Hält sich ein Mieter nicht an diese Vereinbarungen und bringt mit seinem Verhalten regelmäßig andere Mieter gegen sich auf? In Fällen von nächtlichen Ruhestörungen, aber auch bei einer Vermüllung der Keller und Hausflure, kann der Vermieter eine Abmahnung aussprechen und den Mieter zur Beseitigung bzw. Vermeidung der Probleme auffordern. Stellt dieser das störende Verhalten nicht ab, ist sogar eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses möglich. Im ersten Schritt steht das Gespräch zwischen Mieter und Vermieter an, damit es erst gar nicht so weit kommt. Halten die Störungen an, ist eine Abmahnung allerdings sinnvoll.

Abmahnung Mieter – Das können die Gründe sein

Sie wollen als Vermieter ihren Mietern eine Abmahnung erteilen, weil es innerhalb des Mietverhältnisses Probleme gibt? Hier ist eine Liste an Gründen, die eine Abmahnung des Mieters rechtfertigen:

Ausbleiben der Mietzahlung

Bei Ausbleiben der Zahlung von mindestens zwei Monatsmieten oder bei regelmäßig zu spät eingehenden Mieten ist eine Abmahnung der Mieter möglich.

Unerlaubte Untervermietung

Wenn ein Mieter seine Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters unter- oder weitervermietet, kann es zu einer Abmahnung kommen.

Unerlaubte bauliche Veränderungen

Wurden größere bauliche Veränderungen ohne Einwilligung des Vermieters vorgenommen, ist es Vermietern möglich, den Mieter abzumahnen. Das kann zum Beispiel beim Abtragen von Wänden oder das eigenständig Entfernen sanitärer Anlagen durch den Mieter der Fall sein.

Verwahrlosung der Mietsache

Besteht eine Verwahrlosung der Wohnung durch den Mieter inklusive übler Gerüche, ist eine Abmahnung oder eventuell sogar Schadensersatzforderungen für die Entsorgung von Müll und Unrat möglich.

Verstöße gegen die Hausordnung

Gibt es Seitens des Mieters wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung (z. B. nächtliche Partys und Musizieren, Baulärm innerhalb der Ruhezeiten), steht es Vermietern frei, den Mieter abzumahnen.

Verstoß gegen unerlaubte Hundehaltung

Setzt sich der Mieter über das Verbot der Hundehaltung (z. B. Kampfhund) hinweg, kann das ebenfalls zu einer Abmahnung führen. Kleintiere wie Hamster oder Meerschweinchen sind dagegen erlaubt.

Versäumte Reinigung des Treppenhauses

Der Mieter versäumt immer wieder die Treppenhausreinigung. In diesem Fall können Vermieter den Mieter abmahnen und die Kosten für die Beauftragung eines Reinigungsunternehmens in Rechnung stellen

Kommt es bereits vor dem Einzug zu Problemen zwischen Mietern und Vermietern, kann auch ein Rücktritt vom Mietvertrag erwogen werden.

So muss eine Abmahnung des Mieters erfolgen

Wenn ein Vermieter den Mieter abmahnen möchte, müssen die Verstöße gegen die im Mietvertrag festgelegten Regeln und Pflichten. schrift festgehalten sein. Wichtig ist auch, dass Sie als Vermieter eine Frist festlegen, bis zu der das Verhalten abgestellt sein muss. Außerdem ist der Hinweis auf die mögliche Kündigung des Mietverhältnisses wichtig, sofern sich der Mieter weiter nicht an die Regeln hält.

Zahlt der Mieter mehr als zwei Monate seine Miete nicht, ist das ebenfalls ein Grund zur Abmahnung. Dann kann der Vermieter sogar eine fristlose Kündigung aussprechen, sofern die Miete nicht innerhalb einer festgesetzten Frist gezahlt wird.

Wenn ein Vermieter abmahnen möchte, muss das in jedem Fall immer schriftlich erfolgen. Am besten wird sie Mietern per Einschreiben mit Rückschein und Unterschrift zugestellt. So kann sich der Mieter nicht herausreden, die Abmahnung nicht erhalten zu haben. Weiterhin wird empfohlen, als Vermieter Beweise für die Ruhestörungen, Vermüllungen und Ähnliches zu sammeln, um bei einer späteren Kündigung des Mieters eine rechtliche Grundlage zu haben.

Wenn Sie zum Beispiel an eine Wohngemeinschaft vermieten und ihre Mieter abmahnen wollen, muss jeder Einzelne eine Abmahnung erhalten. Dabei ist es egal wer der Verursacher der Störungen ist.

Tipp: Damit derartige Probleme nicht zum finanziellen Ruin führen, lohnt es sich für Vermieter, eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung abzuschließen.

Mietrecht: Wann ein Abmahnschreiben nicht unbedingt nötig ist

Es gibt auch die Möglichkeit, das Mieter abmahnen zu umgehen und direkt eine sofortige fristlose Kündigung auszusprechen. Das ist laut Mietrecht dann erlaubt, wenn der Mieter seinen Vermieter nachweislich bedroht, beleidigt oder sogar verletzt. Auch wenn andere Mieter geschädigt wurden, ist der Vermieter zur sofortigen Kündigung berechtigt. Übt der Mieter in der Wohnung ein lautes Gewerbe mit regelmäßigem Publikumsverkehr aus, ist das ebenfalls ein Grund für die fristlose Kündigung.

Tipp: Als Beweis dient die Dokumentation von Ort und Uhrzeit der Vorkommnisse. Auch Zeugen, Fotos, Video- und Audioaufnahmen sind hilfreich für Sie als Vermieter, sofern es wegen einer Kündigung der Mieter zum Prozess kommt.

Fazit

Die Kommunikation zwischen Mieter und Vermieter sollte immer an erster Stelle stehen und transparent sein. Zeigt sich der Mieter allerdings uneinsichtig, ist eine Abmahnung oft der nächste Schritt, um für den Fall einer Kündigung vorbereitet zu sein. Wer sich auf Dauer nicht an die vereinbarten Regeln hält oder wiederholt keine Miete zahlt, schadet dem Vermieter oder anderen Hausbewohnern. Eine Abmahnung ist dann unverzichtbar.