Unterjährige Verbrauchsinformation: Das müssen Vermieter wissen

UVIs sind schon jetzt für viele Gebäude erforderlich – spätestens ab 2027 müssen alle Vermieter die monatliche Verbrauchsinformation bereitstellen.

Im Rahmen der Heizkostenverordnug müssen Mieter bis spätestens 2027 monatlich über ihren Energieverbrauch informiert werden. In manchen Gebäuden muss diese unterjährige Verbrauchsinformation bereits jetzt erstellt werden.

Inhalt

1. Was ist eine unterjährige Verbrauchsinformation?
2. Welche Angaben müssen laut Heizkostenverordnung enthalten sein?
3. Monatliche Verbrauchsinformation als Chance für Vermieter
4. Wie funktioniert die Bereitstellung?
5. Kosten
6. Wann besteht Bereitstellungspflicht?
7. Besteht ein Kürzungsrecht, wenn Mieter keine unterjährige Verbrauchsinformation erhalten?
8. Fazit

Was ist eine unterjährige Verbrauchsinformation?

Die unterjährige Verbrauchsinformation – kurz UVI – ist eine Übersicht, die in Mietobjekten monatlich für den Verbrauch von Heizung und Warmwasser erstellt wird. Sie dient dazu, den Nutzern einen transparenten Überblick in ihren Energieverbrauch zu ermöglichen. Das sind die Fakten:

• Rechtliche Grundlage ist die novellierte Heizkostenverordnung (HKVO) vom 1. Dezember 2021. Sie entspricht den Vorgaben der Energieeffizienz-Richtlinie (EED) der EU.

• Ziel der Heizkostennovelle ist es unter anderem, den CO2-Ausstoß von Wohngebäuden und die Höhe ihres Verbrauchs an Energie zu verringern.

• Die UVI wird monatlich erstellt und an die Bewohner übermittelt.

Anders als die jährliche Heizkostenabrechnung ermöglicht die UVI Wohnungsnutzern bereits während des Jahres, ihren Verbrauch an Energie einzusehen. Somit können sie bei einem unerwartet hohen Verbrauch bei Bedarf rechtzeitig ihr Heizverhalten und ihren Warmwasserverbrauch anpassen.

Ab wann müssen Vermieter unterjährige Verbrauchsinformationen (UVI) bereitstellen?

Die Änderung der Heizkostenverordnung regelt, dass Bewohner in Gebäuden mit sogenannter fernablesbarer Messtechnik das Recht auf eine unterjährige Verbrauchsinformationen haben. Die Pflicht zur Erstellung einer UVI ist somit direkt vom Vorhandensein dieser Funktechnik abhängig. Für Immobilien, die bereits über dies Funktechnik verfügen, ist die UVI seit dem 1. Januar 2022 erforderlich.

Infokasten: Fernauslesbare Funktechnik zeichnet sich dadurch aus, dass man Verbrauchsdaten per Funk abrufen kann. Das Betreten der Wohnung ist nicht mehr erforderlich. Die Technik eignet sich für Wasserzähler (warm und kalt), Wärme-Zähler und elektronische Heizkostenverteiler.

Spätestens bis zum 31. Dezember 2026 müssen laut Vorgabe der Heizkostenverordnung (HKVO) alle Wohngebäude mit fernablesbaren Messgeräten ausgerüstet sein. Ab 2027 gilt damit eine generelle Pflicht zur Bereitstellung der UVI. Betroffen sind:

• private Vermieter von privat oder gewerblich genutzten Wohnungen bzw. Gebäuden

• Wohnungsunternehmen

• Verwalter von Eigentümergemeinschaften

Ersetzen unterjährige Verbrauchsinformationen die jährliche Heizkostenabrechnung?

Da die UVI den Mietern lediglich als Informationen über den Verbrauch dienen, enthält sie keine Kostenaufstellung. Die Verbrauchserfassung eignet sich daher weder als Zwischenabrechnung, noch kann sie die jährliche Heizkostenabrechnung ersetzen. Als Gebäudeeigentümer oder Verwalter müssen Sie auch weiterhin einmal im Jahr eine Heizkostenabrechnung erstellen.

Welche Angaben müssen laut Heizkostenverordnung enthalten sein?

Die Anforderungen der Heizkostenverordnung sieht für die UVI mindestens diese Angaben vor:

• Verbrauchswerte des Vormonats für die Heizenergie in kWh (auch in den Sommermonaten)

• Warmwasserverbrauch des Vormonats in kWh

• Werte für den durchschnittlichen Verbrauch eines vergleichbaren Durchschnittnutzers

• Vergleich mit dem Verbrauch der Bewohner im Vormonat sowie im selben Monat des Vorjahrs

Zudem können Sie die UVI optional um weitere Informationen ergänzen, zum Beispiel:

• Verbrauchswerte für Kaltwasser

• Energiespartipps

• Kostenschätzung

• CO2-Ausstoß des Haushalts für Heizung und Warmwasser

Monatliche Verbrauchsinformation als Chance für Vermieter

Für Gebäudeeigentümer sehen die neuen Regelungen ja zunächst vor allem nach Mehraufwand aus. Allerdings können auch Sie als Eigentümer von der UVI profitieren:

• Höhere Mieterzufriedenheit: Durch die regelmäßige Kommunikation schaffen Sie Transparenz.

• Keine bösen Überraschungen bei der jährlichen Abrechnung: Da die Bewohner fortlaufend über die verbrauchte Energie informiert werden, haben sie einen Überblick über die voraussichtlich anfallenden Kosten.

Für besonders effiziente Mieterkommunikation bietet es sich an, die UVI in ein Mieterportal einzubetten. Dort können Bewohner alle Mietangelegenheiten regeln, Dokumente einsehen und sich mit der Verwaltung abstimmen.

Beachten Sie: Anhand der UVI lassen sich keine Vorauszahlungen der Nebenkosten einfordern. Für eine Erhöhung der Vorauszahlungen ist nach wie vor die Jahresabrechnung erforderlich.

Wie funktioniert die Bereitstellung?

Die Verbrauchsinformationen müssen Sie direkt im Folgemonat erstellen und Ihren Mietern zukommen lassen. Beispielsweise müssen die Informationen für August im September bereitgestellt werden. Wie Sie die Informationen an die Bewohner übermitteln, ist nicht vorgeschrieben. Möglich ist die Bereitstellung über verschiedene Kanäle, zum Beispiel:

• per Post

• per E-Mail

• über ein Webportal

• über eine App

Welche technischen Voraussetzungen benötige ich?

Für die Erstellung der UVI benötigen Sie fernablesbare Messgeräte. Folgende Anforderungen müssen neue Geräte erfüllen, die aktuell eingebaut werden:

• ablesbar aus der Ferne

• vernetzbar mit Systemen unterschiedlicher Anbieter

• anschließbar an ein Smart-Meter-Gateway (Pflicht zur Nachrüstung für bereits installierte Funkgeräte bis Ende 2031)

Welche Möglichkeiten zur Bereitstellung habe ich als Vermieter?

Zur Bereitstellung der UVI haben Sie zwei Möglichkeiten: Sie können einen externen Dienstleister beauftragen oder eigene Zähler verwenden und die UVI selbst erstellen. Im Detail:

• Externe Dienstleister: Ein Messdienstleister übernimmt als Service Einbau, Wartung und Auslesung von Erfassungsgeräten, erstellt die monatlichen Verbrauchsinformationen und übermittelt sie an Sie oder direkt an den Mieter. Bei diesem Mietmodell mieten Sie die Zähler für eine bestimmte Dauer (oft bis zum turnusmäßigen Austausch der Geräte, also 6 Jahre).

• Eigene Zähler: Sie schaffen die benötigte Messtechnik selbst an und sind anschließend selbst für die Auslesung und Erstellung der UVI verantwortlich.

Welche Datenschutzvorgaben gilt es zu beachten?

Da Sie mit der UVI dem Recht Ihrer Mieter auf Information entsprechen, fallen hier die Datenschutzregeln vergleichsweise weniger streng aus: Die Zustimmungspflicht des Mieters zur Weitergabe von Daten entfällt. Wenn Sie also einen externen Dienstleister beauftragen, dürfen Sie die Kontaktdaten Ihres Mieters ungefragt an ihn weitergeben. Dies gilt auch für die E-Mail-Adresse.

Beachten Sie, dass Sie bei einem Mieterwechsel aus Datenschutzgründen nur UVIs bereitstellen dürfen, in denen kein Vergleich mit den Daten des Vormieters enthalten ist. Einen Mieterwechsel müssen Sie dem Messdienstleister daher umgehend mitteilen.

Kosten

Als Eigentümer entstehen Ihnen für die Anschaffung der erforderlichen Technik, die Auslesung und die Erstellung der UVI Kosten. Diese können Sie in der Heizkostenabrechnung auf die Bewohner umlegen. Denn: Kosten für Erstellung, Bereitstellung und Übermittlung zählen zu den „Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage“ sind somit umlagefähig.

Beachten Sie: Wenn Sie einen externen Messdienstleister beauftragen und die Messgeräte mieten, müssen Sie zuvor die Zustimmung der Bewohner einholen. Sie können die Kosten nur dann umlegen, wenn die Mehrheit der Wohneinheiten zustimmt.

Wann besteht Bereitstellungspflicht?

Generell müssen Sie als Gebäudeeigentümer bzw. Verwalter auf Grundlage der HKVO seit dem 1. Januar 2022 eine UVI bereitstellen, wenn Ihr Gebäude über fernauslesbare Messtechnik verfügt. Dazu zählen:

• Fernauslesung: Alle Daten werden von digitalen Zählern an einen zentralen Datensammler im Haus gesendet und von dort übermittelt.

• Walk-by-Anlagen und Drive-by-Systeme: Funkzähler, die über kurze Distanz Daten senden können; die Ablesung ist von öffentlich zugänglichen Bereichen (z. B. Treppenhaus) möglich.

Wem sind bei vermieteten Eigentumswohnungen unterjährige Verbrauchsinformationen bereitzustellen?

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) müssen die Bewohner der einzelnen Einheiten die Verbrauchsinformation erhalten – unabhängig davon, ob sie Mieter oder Eigentümer sind. Die Bereitstellungspflicht liegt zunächst bei der WEG bzw. dem Verwalter der Eigentümergemeinschaft. Die Übermittlung kann direkt an den Mieter ergehen oder über den Vermieter laufen. Generell ist auch hier der Wohnungseigentümer dafür verantwortlich, dass der Mieter die UVI erhält. Ggf. muss er dafür sorgen, dass der Verwalter der WEG die Verbrauchsdaten erfasst und zur Verfügung stellt.

Sind unterjährige Verbrauchsinformationen auch bei sogenannten Walk-by- oder Drive-by-Technologien Pflicht?

Generell gelten auch Walk-by- und Drive-by-Geräte als fernauslesbar. Die Voraussetzung für die Bereitstellungspflicht ist damit erfüllt. Allerdings sind diese Technologien meist nicht für eine monatliche Auslesung vorgesehen und erfordern einen erheblichen Personalaufwand. In der Übergangsphase bis Ende 2026 können bei diesen Technologien daher im Einzelfall Ausnahmen von der Bereitstellungspflicht gemacht werden, wenn eine wirtschaftliche Unverhältnismäßigkeit vorliegt.

Besteht ein Kürzungsrecht, wenn Mieter keine Verbrauchsinformationen (UVI) erhalten?

Laut § 12 Abs 1 der Heizkostenverordung haben Mieter ein Kürzungsrecht, wenn sie trotz installierter Fernmesstechnik keine oder unvollständige Verbrauchsinformationen erhalten. Sie dürfen 3 % Ihres Anteils der Heizkostenabrechnung einbehalten.

Fazit

Die Notwendigkeit einer UVI hängt davon ab, ob bereits fernauslesbare Messtechnik installiert ist. Wenn dies der Fall ist, haben Mieter laut Heizkostenverordnung bereits seit 2022 das Recht auf unterjährige Verbrauchsinformationen. Bis Ende 2026 gilt eine Übergangsfrist, während der alte Zähler ausgetauscht werden müssen. Ab 2027 gilt dann eine generelle Pflicht zur Bereitstellung der Verbrauchsinformationen. Kommen Sie als Vermieter dem nicht nach, dürfen die Mieter 3 % ihres Heizkostenanteils kürzen.