Betriebskostenverordnung – die wichtigsten Informationen für Vermieter

Gibt es Streit zwischen Mietern und Vermietern, ist häufig die Nebenkostenabrechnung Ursache hierfür. Neben dem BGB gehört die Betriebskostenverordnung (BetrKV) daher zu den Gesetzestexten, mit denen Vermietende sich beschäftigen sollten, wenn sie die Betriebskostenabrechnung selbst erstellen. Welche Informationen die Verordnung bietet und welche Rechte und Verpflichtungen sich für Vermieter aus der BetrKV ergeben, erklären wir in diesem Artikel.

Was regelt die Betriebskostenverordnung?

Nebenkosten oder Betriebskosten? Umlegbar oder nicht? Antworten auf diese Fragen erhalten Vermieter in der Verordnung über die Aufstellung der Betriebskosten. Sie ist zum 01.01.2004 in Kraft getreten und wurde zuletzt zum 01.12.2021 angepasst (Stand Juni 2023).

Die Betriebskostenverordnung besteht aus zwei Teilen. In §1 (1) wird zunächst der Begriff Betriebskosten klar definiert und von den Nebenkosten abgegrenzt.

Betriebskosten sind laut dieser Definition diejenigen Kosten, die dem Eigentümer eines Grundstücks, eines Gebäudes oder einer Wohnung durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes und Grundstücks laufend entstehen.

Welche Nebenkosten dürfen laut Verordnung nicht auf den Mieter umgelegt werden?

Die Betriebskostenverordnung regelt nicht nur, welche Betriebskosten umlegbar sind. In §1 (2) wird auch spezifiziert, welche Nebenkosten allein vom Vermieter zu tragen sind. Hierzu zählen demnach:

·      Verwaltungskosten, die im Zusammenhang mit der Objektbetreuung entstehen (Verwaltergebühr, Kosten für die Prüfung des Jahresabschlusses etc.)

·      Instandhaltungs- sowie Instandsetzungskosten

Nebenkosten, die dem Eigentümer einer Wohnung entstehen, sind also nicht automatisch als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar.

Diese Betriebskosten können Vermieter auf Mieter umlegen

In § 2 der BetrKV werden 17 Betriebskosten aufgeführt und erläutert, die Sie als Vermieter mit Ihrem Mieter abrechnen können.

Hierzu gehören:

·      Laufende öffentliche Lasten

o   Grundsteuer

o   Beiträge zu Wasser- und Bodenverbänden

o   Deichabgaben

·      Kosten der Wasserversorgung

o   Grundgebühren und Verbrauchskosten

o   Bereitstellungs- und Eichkosten für Messeinrichtungen sowie Kosten für die Verbrauchsaufteilung

·      Kosten der Entwässerung

o   Aufwendungen für öffentliche Entwässerungsanlagen oder private Entwässerungssysteme

·      Heizkosten / Warmwasserkosten / Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

o   Abhängig von der Versorgungsart gelten unterschiedliche Regelungen für die Abrechnung von beispielsweise Verbrauchs-, Wartungs- und Eichkosten oder Kosten für das Warmwasser.

Als gesondertes Regelwerk zur Erstellung der Heizkostenabrechnung ist die Heizkostenverordnung (HeizKV) zu beachten. Sie gibt Auskunft über die Bestimmungen zur Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten sowie damit verbundener Anlagen. Insbesondere Vorgaben zur Verbrauchserfassung und zur Verteilung der Kosten für den Betrieb der Heizung und das Warmwasser sind hier festgehalten.

·      Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs 

o   Stromkosten

o   Kosten für die Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage und die regelmäßige Überprüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit

·      Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung

o   für die öffentliche Straßenreinigung oder private Reinigungsmaßnahmen

o   Gebühren für die Müllentsorgung an die Kommune

o   Kosten für die private Müllbeseitigung

o   Betriebskosten für Müllkompressoren, Müllschlucker und Müllabsauganlagen

o   Kosten für den Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen inklusive der Berechnung und Aufteilung

·      Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung

o   Kosten für die Reinigung von gemeinschaftlich genutzten Flächen (Zugänge, Treppenhäuser, Keller)

o   regelmäßige präventive Maßnahmen zur Ungeziefervermeidung

·      Kosten der Gartenpflege

o   Aufwendungen für die Pflege von angelegten Flächen (Personalkosten und Austausch von Pflanzen) und Spielflächen in der Wohnanlage

o   Reinigungskosten für nicht öffentliche Wege, Zufahrten und Flächen

·      Kosten der Beleuchtung

o   Stromkosten für die Außenbeleuchtung und gemeinschaftlich genutzte Gebäudeteile (Zugänge, Treppenhäuser, Keller)

·      Kosten der Schornsteinreinigung

o   Kehrgebühren gemäß Gebührenordnung (sofern nicht in den Heizkosten enthalten)

·      Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung

o   Versicherung gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und weitere Elementarschäden

o   Glasversicherung

o   Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug

·      Kosten für den Hauswart

o   Personal- und Materialkosten für den Hauswart (sofern nicht bereits über die Gartenpflege, Gebäudereinigung oder anderen Positionen abgerechnet

GUT ZU WISSEN: Ausschließlich Arbeitsleistungen, die weder die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen noch die Hausverwaltung betreffen, dürfen im Rahmen der Hauswartkosten mit dem Mieter abgerechnet werden.

·      Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage oder Breitbandverteiler

o   Grundgebühren für TV-Kabelanschluss und Gemeinschafts-Antennenanlagen
 Recht zur Abrechnung entfällt bei Anlagen, die vor dem 01.12.2021 errichtetet wurden zum 30.06.2024
 keine Abrechnung bei Anlagen, die ab dem 01.12.2021 errichtet wurden

o   Kosten des Betriebsstroms der Anlage
 Recht zur Umlage bei Anlagen die vor dem 01.12.2021 errichtetet wurden
 Recht zur Umlage bei Anlagen, die ab dem 01.12.2021 errichtet wurden nur bei Bereitstellung eines Glasfaseranschlusses

o   Aufwendungen für die regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft von Gemeinschafts-Antennenanlagen

o   Kosten für die Bereitstellung eines Glasfaseranschlusses gemäß § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetz

·      Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege

o   Stromkosten

o   Überwachung, Pflege und Reinigung von Einrichtungen wie Waschmaschinen und Wäschetrocknern

o   regelmäßige Prüfung der Geräte auf Betriebsbereitschaft und -sicherheit

·      sonstige Betriebskosten

Besondere Regelungen zur Abrechnung von Betriebskosten für Gemeinschafts-Antennenanlagen, TV-Kabelgebühren und Glasfaseranschlüsse

Die Regelungen zur Umlage der TV-Kabelgebühren mögen auf den ersten Blick verwirren. Grund hierfürdas Telekommunikationsmodernisierungsgesetz(TKModG). Mit dem Inkrafttreten zum 01.12.2021 wurde auch eine Änderung der BetrKV vorgenommen. Mit einer Übergangsfrist bis zum 30. Juni 2024 wird demnach das Recht des Vermieters, TV-Kabelgebühren als Betriebskosten abzurechnen, abgeschafft. Danach ist es Vermietern nur noch möglich, Kosten für die Bereitstellung eines Glasfaseranschlusses (inkl. Betriebsstrom) mit dem Mieter abzurechnen (§ 2 Satz 1 Nr. 15c BetrKV). Außerdem ist eine Abrechnung von Betriebskosten für Gemeinschafts-Antennenanlagen nach diesem Datum nur noch bedingt möglich.

 

Betriebskostenverordnung in Mietverträgen

Haben Sie mit Ihrem Mieter eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart, sind Sie gemäß §556 (3) BGB zur jährlichen Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet. Grundlage für die Möglichkeit, Betriebskosten mit Mietern einer Wohnung abzurechnen, ist der Mietvertrag. Nur Betriebskosten, die dort aufgeführt werden, dürfen umgelegt werden. Dabei ist es ausreichend, vertraglich festzuhalten, dass die Nebenkosten gem. §2 der Betriebskostenverordnung vom Mieter getragen werden.

Sonderfall „sonstige Betriebskosten“

Aufwendungen, die als „sonstige Betriebskosten“ auf den Mieter umgelegt werden sollen, müssen im Mietvertrag gesondert aufgeführt werden. Nur mit einer entsprechenden Aufstellung ist eine Abrechnung dieser Positionen durch den Vermieter rechtens. Eine Sammlung unter dem Punkt „sonstige Betriebskosten“ ist nicht erlaubt.

Beispiele für sonstige Betriebskosten, die vom Gericht in der Praxis anerkannt wurden, sind unter anderem:

• Prüfung von Feuerlöschern und Alarmanlagen

• Wartung von Rauchmeldern

• Wiederkehrende Dachrinnenreinigung bei Objekten mit großem Baumbestand

• Betriebskosten für ein Schwimmbad oder eine Sauna im Objekt

Fazit zur BetrKV

Für private Vermieter ist die Betriebskostenabrechnung häufig ein mühsames Thema. Sowohl die Erstellung der Abrechnung als auch Unstimmigkeiten mit dem Mieter über die Betriebskosten sind mit Zeit und Arbeit verbunden.

Da bereits im Mietvertrag auf die abzurechnenden Betriebskosten Bezug genommen wird, ist es ratsam, dass sich Eigentümer schon vor der ersten Abrechnung mit dem Thema Betriebskosten und der Verordnung über die Aufstellung der Nebenkosten auseinandersetzen. Mit Hilfe der BetrKV können Vermietende klar abgrenzen, welche Nebenkosten laut Gesetz umlegbar sind und welche nicht. Dadurch können Fehler in der Betriebskostenabrechnung vermieden und Fragen oder gar Widersprüche des Mieters leicht beantwortet werden.