---

Zumindest teilweise können Vermieter die Heizkosten nach Wohnfläche abrechnen – aber nicht ausschließlich. Denn: Die Heizkostenabrechnung setzt sich aus verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Kosten zusammen. Was das für Ihre Abrechnung bedeutet, erfahren Sie in diesem Beitrag. 

Inhalt

1. Heizkosten nach Wohnfläche abrechnen – möglich oder nicht?
2. 50/50 oder 70/30? 
3. Wohnfläche als Verteilerschlüssel für verbrauchsunabhängige Kosten
4. Verteilerschlüssel für verbrauchsunabhängige Kosten 
5. Beispiel für 70/30-Aufteilung
6. Beispiel für 50/50-Aufteilung 
7. Fazit: Heizkosten nach Wohnfläche

Heizkostenabrechnung nach Wohnfläche – möglich oder nicht?

Eine Heizkostenabrechnung teilt sich in zwei Kostengruppen auf: die verbrauchsabhängigen Kosten, die auch das Heizverhalten der Mieter berücksichtigen, und die verbrauchsunabhängigen Grundkosten. Letztere werden meist nach Wohnfläche berechnet. 

Lediglich die verbrauchsunabhängigen Kosten oder Grundkosten können also nach Wohnfläche abgerechnent werden werden. Die Grundkosten berücksichtigen, dass nicht alle Kosten der Heizung direkt über den Verbrauch beeinflussbar sind, da 

• da manche Wohnungen eine ungünstige Lage im Gebäude haben,  

• Leitungsverluste und andere Wärmeverluste auftreten und 

• einige Kosten der Heizung (Abrechnung, Wartung) nicht vom Verbrauch abhängen.  

 

Sonderfälle in denen Heizkostenabrechnung nach Wohnfläche erfolgen darf

§ 11 der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) sieht in bestimmten Fällen Ausnahmen vor. So gelten die vorgeschriebenen Prozentsätze für die Zusammensetzung der Heizkosten unter anderem nicht bei: 

• Anlagen, in denen die Mieter keinen Einfluss auf den Wärmeverbrauch haben (z. B. Pflegeheime und Studentenwohnheime) 
• Passivhäusern 
• Zweifamilienhäusern, in denen der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt (s.g. Einliegerwohnungen) 
• Gebäuden, in denen die Verbrauchserfassung technisch nicht möglich oder unwirtschaftlich wäre 

50/50 oder 70/30? 

Das Aufteilung der Heizungskosten in Grundkosten (nach Wohnfläche umlegbar) und Verbrauchskosten wird oft als 50/50 bzw. 70/30 Verhältnis bezeichnet. Mit 70/30 ist dabei gemeint, dass 70% der Heizungskosten nach Verbrauch und 30% der Kosten als Grundkosten nach Wohnfläche auf die Mieter umgelegt werden.

50/50 und 70/30 sind dabei die am häufigsten genutzen Verhältnisse zwischen Verbrauchs- und Grundkosten. Als Vermieter oder Hausverwatler können Sie im Prinzip frei entscheiden, in welchem Verhältnis Sie die verbrauchsabhängigen Kosten zu den Grundkosten stellen. Innerhalb des gesetzlichen Spielraums haben Vermieter freie Hand und können z. B. auch ein Verhältnis von 40 % verbrauchsunabhängig (Grundkosten) und 60 % verbrauchsabhängig wählen. 

Ändern dürfen Vermieter die Kostenverteilung allerdings nur zu Beginn eines neuen Abrechnungszeitraums. Und auch dann müssen Sie die Änderung begründen, z. B. mit baulichen Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie. 

Ausnahme: Eine Kostenverteilung im Verhältnis 30/70 ist vorgeschrieben, wenn ein Gebäude diese Kriterien erfüllt: 

• Öl- oder Gasheizung 
• die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 sind nicht erfüllt 
• freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung sind größtenteils gedämmt 

Damit die Vorgabe greift, müssen alle drei Voraussetzungen erfüllt sein. 

Generell gilt: Je höher der Anteil der Grundkosten, umso weniger Bedeutung hat das individuelle Heizverhalten der Mieter. Das kann zwar sparsame Mieter benachteiligen, gleicht aber auch den unterschiedlichen Heizbedarf einzelner Wohnungen aus. So müssen z. B. Mieter in Erd- oder Dachgeschosswohnungen mehr heizen als Mieter einer mittig gelegenen Wohnung. Ein hoher Anteil der verbrauchsunabhängigen Kosten kann diese „Ungerechtigkeit“ etwas dämpfen. 

Aufteilung der Heizkosten zwischen Warmwasser und Raumheizung

Das Verhältnis 70/30 oder 50/50 hat übrigens nichts mit der Aufteilung der Heizungskosten in Kosten für Warmwasseraufbereitung und Raumheizung zu tun. Die Aufteilung der Kosten der Zentralheizung auf Warmwasseraufbereitung und Raumheizung erfolgt anhand der Wärmemenge, die für die Warmwasseraufbereitung benötigt wurde. Dafür befindet sich im Normalfall ein eigener Wärmezähler am Warmwasserspeicher. Alternativ kann die Wärmemenge anhand des Warmwasserverbrauchs geschätzt werden. Erst nachdem die Kosten der Heizung zwischen Warmwasser und Raumheizung aufgeteilt wurden, finden die Aufteilung in Grundkosten und Verbrauchskosten statt.

Die Warmwassererhitzung erfolgt bei Ihnen dezentral? – dann können Sie diesen Schritt überspringen und die Heizkosten direkt in Grundkosten und Verbrauchskosten aufteilen. Warmwasserkosten müssen dann nicht ermittelt werden.

Wohnfläche als Verteilerschlüssel für verbrauchsunabhängige Kosten (Grundkosten) 

Grunsätzlich gilt, dass die Grundkosten (verbrauchsunabhängigen Kosten) nach einem festen Verteilerschlüssel abgerechnet werden müssen. Die Abrechnung der Grundkosten der Heizungsanlage mit dem Verteilerschlüssel Wohnfläche ist eine von mehreren Varianten, die rechtlich zulässig sind. Je nachdem, ob es sich um die Grundkosten für die Raumheizung oder Warmwassererhitzung handelt, sind auch andere Verteilerschlüssel als nur die Wohnfläche möglich.  

Die Grundkosten für die Warmwassererhitzung müssen Vermieter nach Wohn- oder Nutzfläche abrechnen. Bei der Aufteilung der Kosten für die Warmwassererzeugung können Sie lediglich wählen, ob Sie die Wohnungsgröße nach DIN 277 (umfasst sämtliche vermieteten Flächen einschließlich Balkon, Keller und die Fläche unter Dachschrägen) oder nach Wohnflächenverordnung (teilweise Berücksichtigung von Balkon usw., Kellerflächen werden herausgerechnet) berechnen. Die Berechnung nach Wohnflächenverordnung ist bei Mietverhältnissen mittlerweile üblich. 

Bei den Grundkosten für die Raumheizung hingegen können Vermieter zwischen diesen Verteilerschlüsseln wählen: 

• Wohn- oder Nutzfläche in m² (nach DIN 277 oder Wohnflächenverordnung) 
• beheizbare Fläche in m² (Wohnfläche abzüglich nicht beheizbarer Räume wie Balkon, Terrasse oder separater Abstellraum) 
• umbauter Raum in m³ 

Welche Grundlage Sie für die Abrechnung der Heizkosten wählen, ist Ihnen überlassen. Sofern in Ihrem Gebäude alle Wohneinheiten gleich sind, spielt der Abrechnungsschlüssel keine Rolle. Wichtig wird der Schlüssel nur, falls z. B. eine Mietwohnung einen Balkon hat, die andere aber nicht. Eine Abrechnung nach umbautem Raum bietet sich an, wenn sich die Raumhöhe der einzelnen Wohnungen unterscheidet. 

Beispiel für 70/30-Abrechnung 

Unten sehen Sie ein Beispiel für eine Heizkostenaufteilung im Verhältnis 70/30.

• Insgesamt 12.000 EUR Heizkosten und Heiznebenkosten (zu denen auch die Heizungswartung zählt) sind angefallen
• Zuerst muss die Aufteilung der Kosten auf Warmwasser und Raumheizung erfolgen: Wir nehmen hier an, dass auf die Warmwasseraufbereitung 20% der Heizleistung und Raumheizung entsprechend 80% der Heizleistung entfallen.
• Demnach entfallen auf die Heizung der Räume 9.600 EUR Kosten (80%) und 2.400 EUR Kosten (20%) entfallen auf die Warmwassererhitzung.
• 70/30 Aufteilung in Grundkosten und Verbrauchskosten:
• Heizung 9.600 EUR teilen sich in 30% Grundkosten (2880 EUR) und 70% Verbrauchskosten (6.720 EUR) auf
• Warmwasser 2.400 EUR: 30% Grundkosten ergeben 720 EUR und 70% Verbrauchskosten ergeben 1.680 EUR.

Beispiel für 50/50-Abrechnung 

• Insgesamt 12.000 EUR Heizkosten und Heiznebenkosten (wie oben).
• Aufteilung der Kosten auf Warmwasser und Raumheizung erfolgen: Es entfallen auf die Heizung der Räume 9.600 EUR Kosten (80%) und 2.400 EUR Kosten (20%) entfallen auf die Warmwassererhitzung (wie oben).
• 50/50 Aufteilung in Grundkosten und Verbrauchskosten:
• Heizung 9.600 EUR teilen sich in 50% Grundkosten (4.800 EUR) und 50% Verbrauchskosten (4.800 EUR) auf
• Warmwasser 2.400 EUR: 50% Grundkosten ergeben 1.200 EUR und 50% Verbrauchskosten ergeben 1.200 EUR.

Fazit zur Umlage der Heizkosten nach Wohnfläche

Eine Umlage der Heizkosten komplett nach Wohnfläche ist nur in wenigen Ausnahmefällen möglich. Ansonsten gilt, dass mindestens 50% aber höchstens 70% der Kosten der Heizung nach dem gemessenen Verbrauch erfolgen muss. Im Umkehrschluss gilt, dass nur ein Anteil von 30% – 50% der Heizungskosten als Grundkosten nach Wohnfläche abgerechnet werden dürfen. Ob eine Abrechnung nach dem 70/30 oder 50/50 oder einem anderen Verhältnis erfolgt, ist dabei dem Vermieter bzw. Hausverwalter überlassen. Dies mag erst einmal kompliziert klingen, mit der richtigen Immobilienverwaltungssoftware ist eine rechtskonforme Erstellung der Heizkostenabrechnung allerdings auch für Laien problemlos möglich.