Hier erfahren Sie, wie Sie Wasserkosten in der Nebenkostenabrechnung richtig umlegen.

Die Wasserkosten setzen sich aus festen Gebühren und dem tatsächlichen Verbrauch der Mieter zusammen. Hierfür stehen teilweise verschiedene Abrechnungsarten zur Verfügung. Während für Warmwasser in der Regel eine verbrauchsabhängige Abrechnung Pflicht ist, können Kaltwasser und Entwässerung auch mit einem nicht-verbrauchsabhängigen Verteilerschlüssel umgelegt werden. Aber Vorsicht: Einzelheiten müssen bereits im Mietvertrag geregelt sein – nur dann können Vermieter über die Betriebskostenabrechnung Wasser abrechnen.

Inhalt

1. Wie kann ich in der jährlichen Nebenkostenabrechnung Wasser abrechnen?
2. Welchen Verteilerschlüssel kann ich für die Wasserkosten anwenden?
3. Verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasserkosten
4. Nichtumlagefähige Nebenkosten für Wasser und Abwasser
5. Fazit

Wie kann ich in der jährlichen Nebenkostenabrechnung Wasser abrechnen

Wenn Ihr Mieter regelmäßig eine Vorauszahlung für die Nebenkosten leistet, müssen Sie im Jahresabstand eine Abrechnung über die Betriebskosten erstellen – und damit auch über die Ausgaben für Wasserversorgung und Wasserentsorgung.

Bei den Kosten für Wasser ergibt sich der Betrag aus den Grundgebühren und dem persönlichen Verbrauch des Mieters. Der Wasserverbrauch wird zudem in Kaltwasser- und Warmwasserverbrauch unterteilt.

Welche Kosten gehören laut Betriebskostenverordnung (BetrKV) zur Wasserversorgung?

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) unterscheidet bei den Wasserkosten zwischen den Betriebskosten für Versorgung mit Wasser und Entsorgung bzw. Entwässerung.

Nebenkosten, die Sie als Vermieter oder Vermieterin für die Wasserversorgung auf Ihre Mieter umlegen dürfen, sind laut § 2 Nr. 2 BetrKV:

• Grundgebühren

• Kosten für gemietete Wasserzähler, auch für anderweitige Arten der Gebrauchsüberlassung (nicht für den Kauf); Eich- und Wartungskosten

• Kosten für die Erstellung der Abrechnung

• Kosten für die Wartung von Wassermengenreglern

• Wartungs- und Betriebskosten einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage oder Wasseraufbereitungsanlage

• Kosten für den Verbrauch des Wassers

Hinzu kommen weitere umlagefähige Kosten für die Wasserentsorgung:

• Kosten für die Entwässerung von Haus und Grundstück

• Betriebskosten für die hauseigene Entwässerungsanlage oder -pumpe

Wie muss ich Kosten für Wasserversorgung und -entsorgung abrechnen?

Betriebskosten für Wasser müssen Sie jährlich zusammen mit den anderen Kostenarten (wie z. B. Kosten für Heizung und Hausmeister) abrechnen. Bei der Abrechnung der Kosten gilt es, die unterschiedlichen Umlageverfahren zu beachten:

• Verbrauchskosten für Kaltwasser: mit einem verbrauchsunabhängigen Verteilerschlüssel (z.B. der Wohnfläche) oder abhängig vom Verbrauch der Mieter (teilweise durch Landesverordnung geregelt)

• Verbrauchskosten für Warmwasser: abhängig vom Verbrauch der Mieter

• Entwässerungskosten: können mit einem festen Verteilerschlüssel, z. B. nach Wohnfläche oder nach Verbrauch abgerechnet werden

Welchen Verteilerschlüssel kann ich für die Wasserkosten anwenden?

Zur Verteilung der Kosten auf alle Mietparteien des Hauses haben Vermieter verschiedene Möglichkeiten. Dies sind die gängigsten Verteilerschlüssel:

• nach der Wohnfläche (Anzahl der Quadratmeter pro Wohnung)

• nach Personen pro Wohnung

• nach Wohneinheit

• nach einer Kombination von beidem

Generell gilt, was Vermieter und Mieter im Mietvertrag vereinbart haben. Bei Vertragsabschluss können Sie den gewünschten Verteilerschlüssel frei wählen. Eine einmal getroffene Entscheidung kann anschließend nur mit Zustimmung von Vermieter und Mietern geändert werden. Sollten der Mietvertrag keine gesonderte Regelung enthalten, erfolgt die Verteilung der Kosten nach Wohnfläche.

Verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasserkosten

Der tatsächliche Wasserverbrauch der Mieter wird heute in vielen Wohnungen mit Wasserzählern erfasst. Diese Methode bietet die größtmögliche Gerechtigkeit, da der Mieter so seine Kosten durch sparsames Verhalten senken kann und nicht die eventuelle Wasserverschwendung des Nachbarn mittragen muss.

Wichtig ist hierbei der Unterschied zwischen Kaltwasserkosten und Warmwasserkosten. Während für warmes Wasser bundesweit eine Abrechnung nach Verbrauch vorgesehen ist, bietet die Kaltwasserabrechnung für Vermieter mehr Spielraum. Bei der Umlage von Kaltwasserkosten in der Betriebskostenabrechnung haben Sie als Vermieter in der Regel 2 Optionen:

1. Umlage auf Basis des Verteilerschlüssels (z. B. nach Wohn- und Nutzfläche)
2. Abrechnung nach individuellem Verbrauch des Mieters: Erfassung durch Wasserzähler

Pflichten zur verbrauchsabhängigen Abrechnung von Kaltwasser aus dem Hahn bestehen in der Regel nur für Gebäude, in denen jede Wohnung über Wasserzähler verfügt. Die Ausstattung oder Nachrüstung in den Wohnungen ist für Sie als Vermieter oftmals freiwillig, auch wenn einzelne Mietparteien des Hauses bereits über Wasseruhren verfügen. Ausnahmen betreffen Neubauten: Hier müssen Vermieter in allen Bundesländern außer Bayern, Sachsen-Anhalt und Brandenburg Wasserzähler einbauen.

Info: Eine Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung von kaltem Wasser gibt es bereits für Wohnungen in Schleswig-Holstein, Mecklenburg-Vorpommern und Hamburg. Damit verbunden ist die Pflicht zur Installation von Wasserzählern auch bei Mietobjekten in Bestandsgebäuden.

Wie wird der Warmwasserverbrauch abgerechnet?

Warmwasser muss in der Betriebskostenabrechnung bundesweit verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Das bedeutet, der Einbau von Warmwasserzählern ist in Neubauten ebenso wie in Bestandsimmobilien verpflichtend. Auf diese Weise können die Kosten für warmes Wasser nach dem individuellen Verbrauch auf den Mieter umgelegt werden.

Zusätzlich gelten weitere Vorgaben im Rahmen der Heizkostenverordnung: Diese besagt, dass Sie mindestens 50 % der angefallenen Warmwasserkosten nach dem individuellen Verbrauch abrechnen müssen. Bei einer entsprechenden Regelung im Mietvertrag können Vermieter bis zu 100 % der Kosten für Warmwasser anhand des tatsächlichen Wasserverbrauchs abrechnen.

Allgemeinwasser

Neben dem tatsächlichen Wasserverbrauch der einzelnen Mieteinheiten können Kosten für gemeinschaftliche Einrichtungen des Mietobjekts anfallen. Hierzu zählt beispielsweise die Bewässerung eines Gemeinschaftsgartens am Haus oder eine allen Mietern zur Verfügung stehende Waschküche. Hierfür anfallende Nebenkosten können Sie ebenfalls nach dem gewählten Verteilerschlüssel auf alle Mieter umlegen.

Nichtumlagefähige Nebenkosten für Wasser und Abwasser

Nicht alle Betriebskosten, die im Zuge der Wasserversorgung oder -entsorgung entstehen, lassen sich auf die Mieter umlegen. Zu den nichtumlagefähigen Nebenkosten für Wasser zählen:

• Kosten für Instandhaltung oder Instandsetzung (z. B. Wasserrohre und Dachrinnen)

• Anteile für leerstehende Wohnungen im Haus

• Anschaffungskosten für Wasseruhren
  

Fazit

Die Wasserkosten können Sie in der jährlichen Nebenkostenabrechnung auf Ihre Mieter umlegen. Während für Grundgebühren und Fixkosten ein Verteilerschlüssel gilt, muss Warmwasser verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Für den Kaltwasserverbrauch gelten je nach Bundesland unterschiedliche Regelungen. Generell gilt: Alle umlagefähigen Kosten müssen explizit im Mietvertrag aufgelistet sein. Nur mit einer solchen Vereinbarung können die Kosten der Bereitstellung, Entwässerung und des Wasserverbrauchs auch tatsächlich auf die Mieter umgelegt werden. Alternativ können Sie im Mietvertrag auf § 2 der Betriebskostenverordnung verweisen; dann betrifft die Umlagemöglichkeit allerdings nur die dort erfassten Kosten.

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weiterführende Links:

https://www.anwalt.org/nebenkostenabrechnung/