Räumungsklage einreichen – Gründe und Vorgehensweise

Der Vermieter kündigt dem Mieter den Mietvertrag, doch der Mieter weigert sich die Wohnung nach Mietvertragsende zu räumen. In diesen Fall bleibt dem Vermieter oft nichts anderes übrig, als eine Räumungsklage einzureichen und einen Räumungstitel zu erwirken. Gibt der Mieter die Wohnung dann immer noch nicht raus, bleibt nur die Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher als letztes Mittel. Der folgende Beitrag erläutert Ihnen, worauf Sie als Vermieter bei einer Räumungsklage achten sollen.

Wie läuft eine Räumungsklage ab?

Die Kündigung ist ausgesprochen doch der Mieter weigert sich nach Beendigung des Mietvertrags die Wohnung zu räumen. Wenn Vermieter mit diesem Szenario konfrontiert sind, muss ein Gericht die Räumung der Wohnung anordnen. Eine Räumungsklage mit anschließender Zwangsräumung läuft dabei meist so ab:

• Kündigungsgrund liegt vor
• Vermieter spricht die Kündigung aus
• Mieter zieht nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus
• Vermieter untersagt Weiternutzung
• Weitere Bemühungen zur einvernehmlichen Räumung bleiben erfolglos
• Vermieter reicht Räumungsklage ein
• Gericht verhandelt Räumungsklage
• Klage erfolgreich – Vermieter erhält Räumungstitel
• Mieter lässt Räumungsfrist verstreichen
• Vermieter beantragt die Zwangsräumung
• Zwangsräumung wird durchgeführt
• Vermieter versucht entstandene Kosten einzutreiben

Was es bei den einzelnen Punkten für Vermieter zu beachten gibt, erklären wir im weiteren Text.

Gründe für eine Kündigung durch den Vermieter

Voraussetzung für die Räumung einer Wohnung ist, dass der Vermieter dem Mieter die Wohnung ordentlich gekündigt hat. Deutschland hat ein soziales Mietrecht, sodass Vermietende ihren Mietenden nur bei triftigen Gründen den Mietvertrag kündigen dürfen.

Solche Gründe liegen zum Beispiel bei berechtigten Eigenbedarf des Vermieter, erheblichen Zahlungsrückständen der Miete, wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung oder einer unerlaubten Nutzung der Mietsache vor.

Mieter akzeptiert Kündigung nicht und zieht nach Ablauf der Frist nicht aus

Nicht immer akzeptiert der Mieter allerdings die Kündigung und bleibt stattdessen nach Verstreichen der Frist weiter in der Wohnung oder im Haus wohnen. Für den Vermieter ist es daher wichtig die Kündigungsfrist zu kennen, um nach deren Ablauf aktiv zu werden.

Bei einer ordentlich Kündigung richtet sich die Kündigungsfrist nach der Mietdauer.

Fristlose Kündigung durch den Vermieter

Es gibt aber auch das Recht zur fristlosen Kündigung, zum Beispiel, wenn der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand ist, eine mutwillige, massive Beschädigung oder Vernachlässigung der Mietsache vorliegt (z. B. durch das Messie-Syndrom) oder der Wohnraum unerlaubt zu gewerblichen Zwecken genutzt wurde. Eine Frist von zwei Wochen ist bei der fristlosen Kündigung dennoch einzuhalten.

Widerspruch gegen Weiternutzung der Wohnung nicht vergessen

Es ist wichtig, dass der Vermieter der Weiternutzung der Wohnung durch den Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist eindeutig widerspricht. Idealerweise macht der Vermieter das bereits im Kündigungsschreiben. Spätestens zwei Wochen nach dem Datum an dem der Mietvertrag beendet wurde, muss der Widerspruch erfolgen, da sich das Mietverhältnis ansonsten um unbestimmte Zeit verlängert (stillschweigende Verlängerung).  

Auf die Kündigung folgt die Räumungsklage

Die Räumungsklage wird eingereicht, wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht, obwohl die Kündigung von Wohnung oder Haus rechtmäßig erfolgt ist. Der Vermieter kann dann den Mieter nicht einfach vor die Tür setzen, sondern muss vor Gericht einen Räumungstitel erwirken.

Einen Räumungstitel erwirken Vermieter in der Regel durch einen Anwalt, der auf Mietrecht spezialisiert ist. Vor Gericht muss der Vermieter beweisen, dass die Kündigung rechtens war. Dazu müssen Belege für die Vertragsverletzung durch den Mieter bzw. andere Kündigungsgründe vorgelegt werden. Das Gericht würdigt die Eingaben der beiden Seite. Kann der Vermieter glaubhaft belegen, dass die Kündigung rechtens war, wird das Gericht der Räumungsklage stattgeben und der Vermieter erhält einen Räumungstitel.

Mieter bekommt Räumungsfrist eingeräumt

Der Mieter erhält mit dem Räumungsurteil eine letzte Frist zur freiwilligen Räumung der Wohnung. Die Länge der Frist ist dabei unterschiedlich und kann von zwei Wochen bis zu maximal einem Jahr reichen, je nach persönlichen Verhältnissen des Mieters und der Verfügbarkeit von alternativen Wohnraum.

Lässt der Mieter auch diese Frist verstreichen, kann der Vermieter die Zwangsräumung beantragen.

Gerichtsvollzieher bestellen und Zwangsräumung beantragen

Im Idealfall reicht ein Räumungstitel aus, um den Mieter zum Auszug zu bewegen. Sollte nach Ablauf der Räumungsfrist, der Mieter die Wohnung immer noch nicht herausgegeben haben, kann die Zwangsräumung beantragt werden.

Die Räumung vollzieht der Vermieter nicht selbst, sondern muss dafür den Gerichtsvollzieher bestellen. Dem Gerichtsvollzieher ist ein Kostenvorschuss zu zahlen mit dem die voraussichtlichen Gebühren der Räumung, die Kosten für die Öffnung der Wohnung durch den Schlüsseldienst und (falls beauftragt) die Speditionskosten, beglichen werden. Sollte sich ein Überschuss ergeben, wird dieser nach Abschluss der Räumung vom Gerichtsvollzieher erstattet.

Je nach Verfügbarkeit des Gerichtsvollziehers kann es noch mehrere Wochen bis zur eigentlichen Vollstreckung der Räumung dauern.

Was passiert bei der Zwangsräumung?

Am festgesetzten Tag der Zwangsräumung erhält der Vermieter Zugriff zur Wohnung und die Schlösser der Wohnungstür werden ausgetauscht. Dann nimmt der Gerichtsvollzieher die persönliche Habe des ehemaligen Mieters in Verwahrung und beräumt dazu die Wohnung.

Varianten der Zwangsräumung

Um hohe Kosten einer Räumungsklage zu minimieren, können alternative Verfahren in Auftrag gegeben werden. Bei der „Berliner Räumung“ werden zum Beispiel nur die Schlösser ausgetauscht. Die Habe des Mieters verbleibt in der Wohnung oder wird vom Vermieter eingelagert und muss für vier Wochen aufbewahrt werden. Nach Ablauf der Aufbewahrungsfrist, kann der Vermieter die Gegenstände veräußern bzw. entsorgen lassen.

Vermieterpfandrecht nutzen, um Kosten der Zwangsräumung zu decken

Über das Vermieterpfandrecht kann der Vermieter offene Forderungen durch den Verkauf von Wertgegenständen des Mieters begleichen. Dafür ist kein Gerichtsurteil notwendig. Hierbei ist der Pfändungsschutz zu beachten.

Kosten einer Räumungsklage und Zwangsräumung

Wenn Sie eine Räumungsklage einreichen und eine Zwangsräumung veranlassen müssen, ist das nicht gerade günstig. Es fallen:

• Anwaltskosten,
• Gerichtskostenvorschuss,
• Kostenvorschuss für den Gerichtsvollzieher sowie für das räumende Unternehmen,
• Einlagerung und
• Entgangene Mieteinnahmen an

Wie hoch die Kosten genau ausfallen, hängt davon vom Streitwert (der Jahresmiete) der Verfahrensdauer und dem Räumungsverfahren ab.

Beispiel Kosten Räumungsklage mit Zwangsräumung

Hier zur Veranschaulichung eine grobe Kostenschätzung für die Kosten eine Räumungsklage mit Zwangsräumung.

Beispiel Kosten Räumungsklage bei einem Streitwert (Jahresmiete) von 6000 EUR

Kosten	Betrag
Eigene Anwaltskosten	1000
Gerichtskostenvorschuss	550
Gerichtsvollzieher	250
ggf. Spedition	2000
Gesamtkosten	3800

Angenommen der Vermieter beauftragt den Gerichtsvollzieher mit der Einlagerung der Habe des Mieters, dann sind in diesem Fall mit Kosten von ca. 3800 EUR zu rechnen. Nutzt der Vermieter das Berliner Modell, mit Verbleib der Mietersachen, in der Wohnung ist mit ca. 1800 EUR zu rechnen.

Wer muss die Kosten der Räumungsklage und Zwangsräumung tragen?

Die Kosten der Räumungsklage und Zwangsräumung sind prinzipiell vom der unterlegenen Streitpartei, in diesem Fall dem Mieter, zu tragen. Allerdings ist davon auszugehen, dass in vielen Fällen der Vermieter auf absehbare Zeit auf den Kosten sitzen bleibt, da die Mieter oftmals zahlungsunfähig sind.

Dauer einer Zwangsräumung

Von Einreichung der Klage bis zur eigentlichen Rückgabe der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher vergehen mindestens drei Monate. Die Dauer des gesamten Prozesses kann sich aber erheblich verlängern, wenn die Kündigungsgründe strittig sind und sich die Verhandlung verlängert. Auch können längere Räumungsfristen für Mieter (z.B. mit gesundheitlichen Problemen) den Termin der Zwangsräumung nach hinten verschieben.

Fazit – Räumungsklage nur als letztes Mittel

Eine Räumungsklage mit Zwangsräumung durchzuführen braucht Zeit und verursacht Kosten. Um eine Räumungsklage zu vermeiden, sollten sich Vermieter ihre Mieter schon vor dem Mietvertrag genau anschauen. Gibt es Schufa-Einträge oder Hinweise auf ein früheres problematisches Mietverhältnis? Ansonsten sollte man vor Einreichen der Klage versuchen, die Herausgabe der Wohnung außergerichtlich zu erreichen. Sollte eine Klage nicht abzuwenden sein, wird am besten ein erfahrener Anwalt zu Rate gezogen. Ist die Kündigung gut begründet, kann der Vermieter eine Räumung innherhalb weniger Monate durchsetzen.