Die Bezugskosten für Strom, Gas, Öl und Fernwärme sind in 2022 erheblich angestiegen und verharren seither auf einem hohen Niveau. Die Bundesregierung hat als Reaktion ein Maßnahmenpaket zur Entlastung beschlossen. Neben der Übernahme des Dezemberabschlags kommt die Strom- und Gaspreisbremse ab Januar 2023 zum Tragen. Was es hier für Vermieter bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung zu beachten gibt, zeigt folgender Beitrag.

Die Folgen der Energiekrise

Von der Energiekrise sind besonders Menschen betroffen, deren Immobilien mit Gas versorgt werden. Hier sind die Energiepreise nämlich enorm gestiegen. Aber auch Strom und Öl sowie andere Brennstoffe haben sich stark verteuert und sprengen für viele Mieter den finanziellen Rahmen. So viel Geld für Heizkosten mussten sie noch nie zahlen. Die Ampel Koalition hat es sich zum Ziel gemacht, Mieter sowie Eigentümer, die ihre Immobilien selbst bewohnen, zu entlasten. Der Staat hat sie mit einem Entlastungspaket bei den Heizkosten unterstüzt welche die folgenden Maßnahmen beinhaltet:

Maßnahmen zur Abmilderung der Energiekrise:

·      Dezemberabschlag

·      Gaspreisbremse

·      Strompreisbremse

Wer finanziert die Entlastungspakete eigentlich?

Wie bei allen Entlastungen drängt sich auch in Bezug auf die gestiegenen Energiepreise die Frage auf, wer die Kosten tragen soll. Laut Bundesregierung sollen der Dezemberabschlag sowie die Strom- und Gaspreisbremse über den 200 Milliarden Euro schweren Wirtschaftsstabilisierungsfond finanziert werden. Doch was kommt hier eigentlich im Detail auf Sie als Vermieter und Eigentümer zu?

Dezemberabschlag als Einmalzahlung

Da die Gaspreisbremse noch nicht für den Dezember galt, sondern erst ab Januar 2023 greift, wurde hier eine Einmalzahlung als Überbrückung geleistet. Der Staat übernimmt also einmalig für den Monat Dezember die Gasrechnung für private Haushalte. Ein durchschnittlicher Monatsabschlag soll Mietern damit erstattet werden.

Die Kosten bekommen Mieter in der Regel aber erst mit der nächsten Nebenkostenabrechnung erstattet. Bei vielen Mietern wird das tatsächlich erst Ende 2023 der Fall sein. Als Basis zur Berechnung der Höhe galt der Abschlag von September 2022, um den Gesamtverbrauch des Jahres auszurechnen.

So berücksichtigen Vermieter den Dezemberabschlag in der Nebenkostenabrechnung

Vermieter müssen bei der Erstellung der Heizkostenabrechnung den Dezemberabschlag entsprechend berücksichtigen. Entspricht der Abrechnungszeitraum des Versorgers, dem Zeitraum ihrer Betriebskostenperiode, dann können Sie die Werte der Jahresabrechnung des Versorgers 1:1 zugrundelegen. Der Dezemberabschlag ist dann schon komplett berücksichtigt.

Hat der Versorger einen anderen Abrechnungszeitraum als ihre Immobilie, dann müssen Sie erst einmal die Bezugskosten für Gas (ohne Dezemberabschlag) für Ihren Abrechnungszeitraum berechnen. Dazu multiplizieren Sie den Jahresverbrauch mit dem Gastarif. Von den so ermittelten Gasbezugskosten für Ihre Betriebskostenperiode ziehen Sie dann den erhaltenen Dezemberabschlag ab. So ist sichergestellt, dass die Mieter im vollen Umfang vom Dezemberabschlag profitieren.

Gaspreisbremse – wie viel Cent pro Kilowattstunde

Eine weitere Entlastungsmaßnahme ist die Gaspreisbremse. Diese wurde zum 01.03.2023 eingeführt, greift aber rückwirkend für die Monate Januar und Februar. Die Obergrenze für den Gaspreis wurde auf 12 Cent pro Kilowattstunde inklusive Steuern festgesetzt. Ab März 2023 müssen Versorger die Gaspreisbremse berücksichtigen – inklusive einer Anpassung der Abschläge. Für Januar und Februar erfolgt eine Verrechnung der zuviel gezahlten Bezugskosten im Laufe der aktuellen Abrechnungsperiode.

Gaspreisbremse gilt für 80% des prognostizierten Jahresverbrauchs

Die Gaspreisbremse gilt für ein Grundkontingent von 80 Prozent des Jahresverbrauchs. Maßgeblich für die Prognose des Jahresverbrauchs ist die Abschlagszahlung vom September 2022. Damit ist also keine Deckelung des komplette Verbrauchs erreicht, um Gaskunden weiterhin einen Anreiz zum Energiesparen zu geben. Wer mehr als 80 Prozent verbraucht, muss nur für den Mehrverbrauch die erhöhten Gaskosten zahlen. Wer also mindestens 20 Prozent seines sonstigen Verbrauchs spart, profitiert voll vom gedeckelten Gaspreis.

Aber selbst der gedeckelte Gaspreis stellt für viele Gaskunden eine starke Erhöhung der Gasbezugskosten dar. So waren in 2021 Gastarife von unter 7 Cent pro Kilowattstunde eher die Regel als die Ausnahme. Im Vergleich dazu stellt auch die Gaspreisbremse eine Verteuerung von über 70% dar.

Die Gaspreisbremse soll vorerst bis April 2024 Bestand haben. In der Tat ist mittlerweile eine leichte Entspannung bei den Gastarifen zu verzeichen und es gibt vermehrt Angebote mit Tarifen unter der Gaspreisbremse von 12 Cent pro Kilowattstunde.

Übrigens: Hat der Mieter einen direkten Vertrag beim Gasversorger, werden die Abschläge automatisch angepasst und im Zuge eines Lastschriftverfahren eingezogen. Alternativ kann der Dauerauftrag geändert werden. Sofern der Vermieter direkt mit dem Gasversorger abrechnet, müssen Mieter die Betriebskostenbrechung abwarten, die für das Jahr 2022 spätesten im Dezember 2023 ausgestellt wird.

Gaspreisbremse – wie in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigen?

Vermieter müssen die Gaspreisbremse in der Betriebskostenabrechnung berücksichtigen. Sollten Sie einen externen Dienstleister mit der Erstellung der Heizkostenabrechnung beauftragt haben, muss dieser die Gaspreisbremse berücksichtigen.

Der Gasversorger berücksichtigt alle gesetzlichen Vorgaben automatisch in der Jahresabrechnung, so dass Sie die Jahresabrechnung einfach in die Heizkostenabrechnung übernehmen können. Unterscheidet sich der Abrechnungszeitraum des Versorgers von ihrer Betriebskostenperiode, dann müssen Sie selbst berechenen wie sich der Verbrauch zwischen den Zeitraum mit und ohne Gaspreisbremse aufteilt.

Strompreisbremse gegen zu hohe Abrechnungen

Die Strompreisbremse ist für Vermieter ebenfalls relevant, betrifft aber nicht die privaten Stromkosten, die vom Mieter jeweils selbst mit dem Versorger abgerechnet werden. Relevant ist die Bremse für den allgemeinen Hausstrom und die Stromkosten zum Betrieb der Heizanlage. Hier muss der reduzierte Preis in der jährlichen Nebenkostenabrechnung berücksichtigt werden.

Die Strompreisbremse wird ebenso wie die Gaspreisbremse zum 01. März 2023 eingeführt. Das Gesetz wurde im Dezember 2022 beschlossen und wurden als § 29a EWPBG und §37a StromPBG im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Die Preisbremse gilt rückwirkend auch für die Monate Januar und Februar und sorgt dafür, dass Verbraucher für 80 Prozent der Jahresverbrauchsprognose maximal 40 Cent brutto pro Kilowattstunde bezahlen müssen. Auch hier gibt es also einen gewissen Anreiz zum Sparen zumal auch der gedeckelte Strompreis noch sehr hoch ist.

Strompreisbremse und Nebenkostenabrechnung

Wie auch bei der Gaspreisbremse, berücksichtigt der Versorger die Strompreisbremse automatisch in der Stromrechnung. Sie als Vermieter müssen die Strombezugskosten dann in die Nebenkostenabrechnung übernehmen. Das ist einfach, wenn der Abrechnungszeitraum des Versorgers ihrem Betriebskostenzeitraum entspricht. Ist das nicht der Fall müssen die Strombezugskosten anteilig auf die Betriebskostenperiode aufgeteilt werden.

Die Abrechnung des Mieterstroms erfolgt direkt mit dem Stromversorger und wird über den monatlichen Abschlagszahlungen verrechnet.

Zusätzliche Hilfen nutzen

Reichen die geplanten Hilfen und Preisbremsen als Entlastung für die Verbraucher nicht aus, kommen weitere Instrumente zum Tragen. Für Januar und Februar 2023 sollen Hilfsfonds alle Mieter, Vermieter und Immobilienbesitzer schützen, die aufgrund der gestiegenen Energiepreise bereits jetzt in Zahlungsschwierigkeiten kommen. Zinslose Liquiditätshilfen für Vermieter sowie Extrahilfen für Mieter, die ihre Kosten nicht mehr bezahlen können, sollen die Zeit bis zum Greifen der Strom- und Gaspreisbremse überbrücken.

Deutschland erlebt zum 1. Januar 2023 die größte Wohngeldreform in seiner Geschichte. Damit haben zwei Millionen Haushalte die Möglichkeit, Wohngeld zu beantragen und damit eine weitere Entlastung zu bekommen. Außerdem hat der Staat die Höhe des finanziellen Hilfe um etwa 190 Euro pro Monat angehoben. So können die gestiegenen Energiepreise hoffentlich wenigstens zum Teil abgefedert werden. Neu beim Wohngeld ist außerdem eine dauerhafte Heizkostenkomponente als Zuschuss zur Warmmiete.

Vorauszahlungen für die Betriebskosten rechtzeitig anpassen

Ist zu erwarten, dass die Abschläge für den Mieter deutlich steigen, können die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen erhöht werden. Das sollte idealerweise in Absprache mit dem Mieter stattfinden. Werden die monatlichen Abschläge für die Betriebskosten erhöht, können hohe Kosten für Nachzahlungen am Ende des Jahres vermieden werden, die erfahrungsgemäß zu Unzufriedenheit bei den Mietern führen.

Fazit

Vermieter müssen bei der Jahresabrechnung für 2022 und 2023 besonders aufpassen. Je nachdem, ob die jeweilige Immobilie mit Gas oder Fernwärme versorgt wird, gelten verschiedene Preisbremsen. Auch der Dezemberentlastungsbetrag muss korrekt ausgezeichnet werden. Außerdem kommt es darauf an, ob Mieter selbst mit den Versorgern abrechnen oder der Eigentümer die Energiekosten über die Heizkostenabrechnung umlegt. Danach richtet sich der jeweilige Aufwand. Grundsätzlich sollten Vermieter ihre Mietparteien immer im Blick haben. Es kann durchaus passieren, dass es bei Ihren Mietern zu Zahlungsausfällen kommt, weil aufgrund der allgemein hohen Preise schlicht kein Geld mehr da ist. Um das zu vermeiden, sollten Sie vorab die Gelegenheit nutzen und über die Möglichkeit informieren, Wohngeld zu beantragen.