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Steigende Lebenshaltungskosten haben oft nur geringen Einfluss auf die Wohnungsmieten. Anders bei einem Indexmietvertrag: Hier kann der Vermieter bzw. die Vermieterin die Miete parallel zu steigenden Verbraucherpreisen anpassen.

Inhalt

1. Was ist ein Indexmietvertrag?
2. Wie funktioniert die paWas müssen Vermieter bei der Indexmiete beachten?
3. Wie kann ich beim Indexmietvertrag die Miete anpassen?
4. Indexmiete richtig im Mietvertrag vereinbaren
5. Vor- und Nachteile der Indexmiete (aus Vermietersicht)
6. Lohnt sich die Indexmiete?
7. Fazit: Indexmietvertrag

Was ist ein Indexmietvertrag?

Der Indexmietvertrag ist ein Mietvertrag, der regelmäßige Mietanpassungen anhand der Inflationsrate ermöglicht. Kurz gesagt: Wenn die Preise steigen, können Vermieter parallel dazu die Miete erhöhen. So kann die Miete regelmäßig angepasst werden, ohne das formelle Mieterhöhungsgesuche erforderlich sind. Konkret funktioniert die Indexmiete so:

• Im Mietvertrag vereinbaren Vermieter und Mieter, dass die Miete gemäß dem sogenannten Verbraucherpreisindex angepasst wird. Dieser Index wird vom statistischen Bundesamt jeden Monat auf der Grundlage von repräsentativen Waren und Dienstleistungen ermittelt.
• Alle 12 Monate können Vermieter nun die Miete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes anpassen. Steigen die Lebenshaltungskosten, wird auch die Miete teurer.
• Die Mietanpassung ist nach schriftlicher Ankündigung, z. B. per Brief oder E-Mail, möglich. Die Anpassung gilt dann ab dem übernächsten Monat.
• Durch ihre Unterschrift im Mietvertrag stimmen Mieter den künftigen Anpassungen bereits zu. Für die einzelne Mieterhöhung müssen Vermieter daher keine Zustimmung des Mieters mehr einholen.

Die gesetzliche Grundlage zur Indexmiete ist in § 557b BGB festgehalten.

Was müssen Vermieter bei der Indexmiete beachten?

Indexmieten waren lange Zeit ein eher wenig verbreitet bei der Vermietung. Das lag unter anderem daran, dass die Verbraucherpreise meist langsamer stiegen als die Mieten. Durch die hohe Inflationsrate in den vergangenen Jahren sind Indexmietverträge nun häufiger in der Diskussion. Vermieter sollten bedenken:

• Eine Mietanpassung gemäß Indexmietvertrag funktioniert in beide Richtungen. Bei einem sinkenden Preisindex kann sich auch eine Senkung der Miete ergeben. Dies gilt derzeit allerdings als unwahrscheinlich.
• Die jährliche Mietanpassung ist nicht verpflichtend. Als Vermieter bzw. Vermieterin haben Sie die Möglichkeit, die Miete z. B. später anzupassen oder gar nicht zu verändern. Allerdings können auch Mieter und Mieterinnen eine Anpassung unter Verweis auf den Verbraucherpreisindex vornehmen.
• Andere Erhöhungen der Miete, insbesondere um eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete zu erreichen, sind im Fall von Indexmietverträgen nicht möglich.
• Zudem sind Mieterhöhungen nach Modernisierungen ausgeschlossen, wenn Sie die Modernisierung freiwillig vorgenommen haben. Anders sieht es aus, wenn Sie aufgrund gesetzlicher Bestimmungen dazu verpflichtet sind (z. B. Heizungstausch gemäß Gebäudeenergiegesetz).
• Bei Indexmiete gilt keine Kappungsgrenze (Begrenzung der Mieterhöhung auf 15 bis 20 Prozent innerhalb von drei Jahren). Bei entsprechender Inflation können Sie somit die Miete auch schneller erhöhen.
• Allerdings gilt auch bei Indexmiete eine Obergrenze: Übersteigt die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent, liegt Mietwucher vor.

Generell sollten Sie als Vermieter auch bei der Indexmiete mit Maß vorgehen: Steigt die Miete im Vergleich zum örtlichen Durchschnitt zu stark an, wird Ihr Mieter das auf Dauer vermutlich nicht hinnehmen und ausziehen.

Wie kann ich beim Indexmietvertrag die Miete anpassen?

Um die Indexmiete zu berechnen, benötigen Sie den Verbraucherpreisindex. Sie finden aktuelle und ältere Werte auf der Internetseite vom Statistischen Bundesamt unter dem Stichwort „Verbraucherpreisindex“.

Formel für die Berechnung der Indexmiete

Die Formel für die Berechnung der Indexmiete lautet:

Beispiel:

• Sie vermieten eine Wohnung für eine monatliche Kaltmiete von 400 €.
• Ihr Mieter ist im September 2022 eingezogen. Der Verbraucherpreisindex betrug zu diesem Zeitpunkt 112,7.
• Im April 2024 möchten Sie erstmals die Miete anpassen. Der Index beträgt 119,2.
• Teilen Sie den neuen Preisindex durch den alten und multiplizieren Sie das Ergebnis mit 100:

• 119,2 ÷ 112,7 x 100 = 105,77.
• Ziehen Sie nun 100 ab. Das Ergebnis stellt den Prozentsatz dar, um den Sie die Miete erhöhen können: 105,77 – 100 = 5,77. Bei 400 € ergibt sich daraus eine Erhöhung von 23,08 €.
• Die neue Miete beträgt somit 423,08 €.

Erhöhung Indexmiete Ankündigungsschreiben

Informieren Sie Ihren Mieter anschließend schriftlich über die geplante Mietanpassung. Dieses Ankündigungsschreiben muss dem Mieter in Textform zugehen, erlaubt sind also z. B. Brief, E-Mail, WhatsApp-Nachricht und Fax. Im Schreiben müssen Sie die bisherige Miethöhe, den gestiegenen Index und die künftige Kaltmiete als Geldbetrag anführen. Die Mieterhöhung darf frühestens im übernächsten Monat nach der Ankündigung fällig werden.

Da Ihr Mieter der Mieterhöhung bereits bei Abschluss des Mietvertrages zugestimmt hat, muss er der Mieterhöhung nicht gesondert zustimmen. Zudem hat er – anders als bei anderen Modellen der Mieterhöhung – kein Sonderkündigungsrecht.

Indexmiete richtig im Mietvertrag vereinbaren

Der Indexmietvertrag muss bestimmte Anforderungen erfüllen, damit die Vereinbarung wirksam ist. Insbesondere muss hier festgehalten sein, welche Fristen für Mieterhöhungen gelten und nach welchem Preisindex sich die Anpassung richtet. Dabei sollten Sie unter anderem beachten:

• Erlaubt ist nur die Bindung an den Verbraucherpreisindex vom Statistischen Bundesamt. Ein anderer Preisindex ist für Indexmieten nicht zulässig.
• Die Höhe der Ausgangsmiete unterliegt der Mietpreisbremse. Falls in Ihrem Ort eine solche gilt, darf die Ausgangsmiete nur maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (außer bei Bestandsschutz, z. B. wenn bereits der Vormieter eine höhere Miete zahlte).
• Einige Mietverträge enthalten zudem eine gesonderte Klausel zur Anpassung. Darin ist geregelt, dass der Vermieter den Mietpreis erst anpassen kann, wenn sich der Index um eine bestimmte Höhe verändert hat, z. B. um zwei Prozent gestiegen ist. Dieser Zusatz ist optional.
• Ebenfalls freiwillig ist eine Klausel, die Mietanpassungen in den ersten Jahren nach Einzug ausschließt. Für Mieter ist diese Regelung meist vorteilhaft; als Vermieter müssen Sie sich jedoch nicht darauf einlassen.

Übrigens: Theoretisch kann eine Vereinbarung zur Indexmiete auch bei einem laufenden Mietverhältnis nachträglich in den Mietvertrag aufgenommen werden. In der Praxis kommt dies allerdings eher selten vor, da hierfür Vermieter und Mieter zustimmen müssen.

Vor- und Nachteile der Indexmiete (aus Vermietersicht)

Die Indexmiete bietet für Vermieter sowohl Vorteile als auch Nachteile. Eine Übersicht:

Vorteile Indexmiete

• Mieterhöhungen sind bei entsprechender Inflation auch oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich
• keine Bindung an Kappungsgrenzen
• Mieterhöhungen lassen sich einfacher durchsetzen: keine aufwändige Begründung wie bei einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, keine separate Zustimmung des Mieters erforderlich
• geringeres Konfliktpotenzial, da die Mieterhöhung anhand des Verbraucherpreisindexes einfach nachzuvollziehen ist
• höhere Planungssicherheit über die künftige Miethöhe für beide Seiten

Nachteile der Indexmiete

• keine zusätzliche Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete möglich; bei stark steigenden Mieten kann die Indexmiete darunter bleiben
• Risiko einer Mietsenkung bei sinkenden Verbraucherpreisen
• keine Mieterhöhung nach freiwilligen Modernisierungsmaßnahmen
• Indexmietverträge können Mietinteressenten auf entspannten Wohnungsmärkten abschrecken

Lohnt sich die Indexmiete?

Ob die Indexmiete lohnt, lässt sich nicht pauschal beantworten. Hier wirken verschiedene Faktoren:

• Schnell steigende Mieten: In Gegenden, wo die Wohnungsmieten schnell ansteigen, kann sich ein Indexmietvertrag nachteilig auswirken. Denn bei Indexmiete ist keine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete möglich. Unter Umständen entstehen Ihnen hier finanzielle Nachteile durch die Indexmieten.
• Inflationserwartung: Wenn die Lebenshaltungskosten steigen, wirkt sich die Indexmiete vorteilhaft für Vermieter aus. So bietet sie bei hoher Inflation die Chance auf deutlich höhere Mietsteigerungen als ein klassischer Mietvertrag.
• Geplante Modernisierung: Wenn Sie umfassende Modernisierungen an Ihrer Immobilie planen, sollten Sie keinen Indexmietvertrag abschließen. Denn die Indexmiete lässt keine Mieterhöhung bei freiwilligen Modernisierungsmaßnahmen zu.

Fazit: Indexmietvertrag

Indexmietverträge sind vor allem dann eine gute Option, wenn die Ausgangsmiete bereits hoch ist und in den nächsten Jahren keine Modernisierungen geplant sind. Beispielsweise, wenn Sie eine kürzlich fertiggestellte oder kernsanierte Immobilie vermieten. Um in diesem Fall regelmäßig die Miethöhe anzupassen, kann der Vermieter die Miete mit Indexmietvertrag vergleichsweise unkompliziert erhöhen. Sorgfältig abwägen sollten Vermieter allerdings bei Vermietung in Ballungszentren, wo mit steigenden Mieten zu rechnen ist. Hier kann es für Vermieter lohnender sein, statt der Indexmiete die Mieterhöhung anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete zu wählen.