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Ein kaputter Durchlauferhitzer, die defekte Heizung oder ein zersprungenes Fenster – für die meisten Reparaturen ist der Vermieter zuständig. Allerdings gibt es Ausnahmen: Enthält der Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel, können Vermieter manche Reparaturkosten auf den Mieter umlegen.

Inhalt

1. Was ist die Kleinreparaturklausel

2. Kleinreparaturklausel im Mietvertrag vereinbaren

3. Welche Reparaturen muss der Mieter zahlen?

4. Wie kann ich Reparaturkosten auf den Mieter umlegen?

5. Fazit

Was ist die Kleinreparaturklausel?

Vorneweg: Reparaturen in einer Mietwohnung zählen üblicherweise zu den Pflichten des Vermieters – sowohl was die Umsetzung als auch die Kostenübernahme betrifft. Das regelt § 535 im Bürgerlichen Gesetzbuch. Allerdings gibt es eine Ausnahme von dieser Regel: Wenn der Mietvertrag eine gültige Kleinreparaturklausel enthält, können Vermieter bestimme Reparaturen auf den Mieter umlegen.

Die Kleinreparaturklausel ist ein freiwilliger Zusatz im Mietvertrag. Sie besagt, dass Mieter die Kosten für kleinere Reparaturen selbst übernehmen müssen. Wichtig ist, dass die Klausel diese Kleinreparaturen genau definiert und zudem Höchstgrenzen für die Kosten enthält. Nur dann ist sie wirksam.

Was sind Kleinreparaturen?

Welche Reparaturen der Mieter bezahlen muss, ist gesetzlich geregelt. Das Mietrecht besagt, dass die Klauseln nur für Gegenstände gelten, zu denen der Mieter direkten Zugriff hat und die er täglich nutzt. Das umfasst gemäß § 28 der zweiten Berechnungsverordnung generell nur diese Dinge:

• Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas z. B. Lichtschalter, Steckdosen, Duschkopf, Wasserhahn, Gasabsperrhahn
• Heiz- und Kocheinrichtungen, z. B. Thermostat, Herd, Kochplatten
• Fenster- und Türverschlüsse, z. B. Fenstergriff, Türschloss
• Verschlussvorrichtungen für Fensterläden, z. B. Rollladengurt

Geht an diesen Gegenständen etwas kaputt, können Vermieter die Reparaturkosten dem Mieter in Rechnung stellen. Als Kleinreparatur gilt es allerdings nur, wenn die Kosten eine bestimmte Höchstgrenze nicht übersteigen.

Wie teuer dürfen Reparaturkosten sein?

Laut BGB müssen sich die Kosten in einem angemessenen Rahmen bewegen. Dieser wird im Gesetz leider nicht näher definiert. Wichtig ist jedoch, dass die Kleinreparaturklausel die Kosten aus zwei Richtungen begrenzt: pro Reparatur und pro Jahr. Diese Grenzen müssen im Mietvertrag genau beziffert werden. Generell gilt:

• Kosten pro Kleinreparatur sollten maximal 100 bis 120 € betragen. Falls die Kleinreparatur teurer ist, müssen Vermieter die gesamten Kosten allein tragen; eine anteilige Verrechnung ist nicht erlaubt.
• Die Kostenobergrenze pro Jahr kann als Festbetrag (etwa 200 bis 250 €) oder als Prozentsatz anhand der Miete (meist 6 bis 8 % der Jahreskaltmiete) angegeben werden. Sie gilt für alle Kleinreparaturen in einem Kalenderjahr. Wenn viele Dinge kaputtgehen, muss der Mieter Kosten für Kleinreparaturen nur bis zu dieser Grenze übernehmen.

Wie hoch die Grenze im Einzelfall liegen darf, entscheiden Gerichtsurteile. So wurden schon Reparaturkosten von 150 € pro Reparatur akzeptiert, in einem anderen Fall galt eine Jahresobergrenze von 8 % der Jahreskaltmiete bereits als zu viel.

Kleinreparaturklausel im Mietvertrag vereinbaren

Bei der Kleinreparaturklausel gilt es, genau hinzuschauen und den Inhalt sorgfältig zu wählen. Falls einzelne Bestandteile den Mieter übermäßig benachteiligen, sind Klauseln dadurch oft unwirksam. Das betrifft insbesondere:

• Höchstgrenzen: Setzen Sie diese lieber etwas niedriger an, damit die Klausel im Falle eines Gerichtsverfahrens ihre Gültigkeit nicht verliert.
• Gegenstände: Hier ist wichtig, dass Sie ausschließlich Dinge auflisten, die auch tatsächlich unter die Kleinreparaturklausel fallen. Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn Sie § 28 Absatz 3 II. BV zitieren.
• Vornahme: Trotz Kleinreparaturklausel liegt es weiterhin in Ihrer Verantwortung als Vermieter, eine Kleinreparatur durchzuführen oder in Auftrag zu geben. Hierzu dürfen Sie Ihren Mieter nicht mit einer sogenannten Vornahmeklausel verpflichten.
• Beteiligung: Keinesfalls darf die Kleinreparaturklausel einen Absatz enthalten, der den Mieter zur anteiligen Übernahme höherer Kosten verpflichtet. Die Rechtsprechung ist hier eindeutig: Kosten, die die Höchstgrenze übersteigen, muss der Vermieter komplett alleine tragen.
• Nachträgliche Anpassung: Vor allem in einem lang andauernden Mietverhältnis kann es sein, dass die Obergrenzen für heutige Preisstandards zu niedrig sind. Diese dürfen Sie jedoch nicht ohne die Zustimmung des Mieters während des Mietverhältnisses verändern.

Welche Reparaturen muss der Mieter zahlen?

Die Instandsetzung einer Mietwohnung zählt normalerweise zur Pflicht des Vermieters. Mieter sind nur in wenigen Fällen zur Kostenübernahme verpflichtet:

• Kleinreparaturen: Wenn der Mietvertrag eine gültige Kleinreparaturklausel enthält, kann der Mieter zur Kasse gebeten werden.
• Selbstverschulden: Alle Schäden, die der Mieter vorsätzlich oder unbeabsichtigt verursacht, muss er auf eigene Kosten reparieren lassen.
• Eigentum: Die Instandsetzungspflicht des Vermieters bezieht sich nur auf mitvermietete Gegenstände. Schäden an der eigenen Einrichtung (z. B. auch an der eigenen Einbauküche) muss der Mieter selbst bezahlen.

Welche Reparaturen muss der Vermieter zahlen?

Selbst mit einer wirksamen Kleinreparaturklausel liegt die Zuständigkeit für die meisten Reparaturen bei den Vermietern. Das betrifft unter anderem:

• Reparaturen an Gegenständen, zu denen der Mieter keinen direkten Zugriff hat, z. B. Lichtschalter im Hausflur, Heizungsanlage, Durchlauferhitzer, Therme, Leitungen in der Wand
• Reparaturen an Gegenständen, die im selben Jahr bereits auf Kosten des Mieters repariert wurden
• sämtliche Reparaturen, deren Kosten die Höchstgrenze der Kleinreparaturklausel übersteigen

Wie kann ich Reparaturkosten auf den Mieter umlegen?

Als allererstes: Schließen Sie Mietverträge mit einer sorgfältig formulierten Kleinreparaturklausel ab. Nur dann muss sich Ihr Mieter an Kleinreparaturen finanziell beteiligen. Wenn es dann zu einem Schaden kommt, läuft es folgendermaßen ab:

1.     Ihr Mieter muss Sie laut § 536c BGB über Schäden sofort informieren. Sie haben nun die Wahl, ob Sie die Kleinreparatur selbst durchführen oder einen Handwerker beauftragen.

2.     Bei einer Reparatur durch Handwerker sind Sie als Vermieter der Vertragspartner. Mietern wird generell davon abgeraten, Schäden selbst zu reparieren oder Handwerker zu beauftragen, da sie sonst für Reparaturfehler haften müssen.

3.     Sprechen Sie den Termin für die Reparatur mit Ihrem Mieter ab. Falls der Handwerker unangekündigt vor der Tür steht, muss Ihr Mieter nämlich nicht aufmachen.

4.     Nach erfolgreicher Reparatur begleichen Sie die Rechnung des Handwerkers. Liegt sie unter der vereinbarten Höchstgrenze, können Sie die Kosten anschließend von Ihrem Mieter zurückfordern.

5.     Senden Sie ihm hierfür eine schriftliche Zahlungsaufforderung, der Sie die Handwerkerrechnung (als Kopie) beilegen. Wichtig: Sie müssen die Kleinreparatur gesondert in Rechnung stellen und dürfen Sie nicht mit den Nebenkosten verrechnen.

Fazit zur Kleinreparaturklausel im Mietvertrag

Die Kleinreparaturklausel ist für Vermieter ein nützliches Werkzeug, um Mieter finanziell an Kleinreparaturen zu beteiligen. Wenn häufig gebrauchte Dinge kaputtgehen, können sich Vermieter die Reparatur erstatten lassen. Das betrifft vor allem Kleinigkeiten wie einen kaputten Lichtschalter, Türgriffe oder Wasserhähne. Bei der Formulierung im Mietvertrag ist allerdings Vorsicht geboten: Zu hohe Obergrenzen lassen die Kleinreparaturklausel schnell unwirksam werden – Vermieter müssen dann sämtliche Schäden selbst bezahlen.