Die CO₂-Steuer wird gemäß eines 10-Stufen-Modells ab 2023 zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt. Wie Sie die CO₂ Abgabe richtig in der Nebenkostenabrechnung erfassen, erfahren Sie hier inklusive einer Beispielrechnung für Vermieter. Digitale Tools ermitteln die Aufteilung der CO₂-Abgabe automatisch.

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Inhalt

1. Was ist die CO₂ Steuer?
2. CO₂ Steuer – darum erfolgt die Gesetzesänderung
3. Ab wann gilt die Aufteilung der CO₂ zwischen Mieter und Vermieter?
4. CO₂ Steuer: Wie viel Euro pro Tonne?
5. CO₂ Steuer: Wie viel EUR pro kWh?
6. Höhere CO₂ Abgabe für alte, schlecht gedämmte Immobilien
7. Aufteilung der CO₂ Steuer Kosten nach dem 10-Stufen-Modell
8. Wie wird die Stufe für mein Gebäude ermittelt?
9. CO₂ Steuer für Gebäude ohne Zentralheizung
10. Ausnahme CO₂ Steuer Gewerbemieten
11. Ausnahme CO₂ Steuer Denkmalschutz
12. CO₂-Steuer Vermieter Beispielrechnung
13. Wie erfolgt die Erstattung der CO2 Steuer in der Betriebskostenabrechnung?
14. Automatische Aufteilung der CO2 Steuer mit hellohousing
15. Fazit: Viel Verwaltungsaufwand für Vermieter

Schon 2021 wurde die CO₂ Abgabe für fossile Brennstoffe eingeführt. Bezahlt wurde sie ursprünglich ausschließlich vom Mieter. Um für eine Entlastung der Verbraucher zu sorgen und Vermieter stärker in die Pflicht zu nehmen findet seit 2023 eine Kostenaufteilung zwischen Mieter und Vermieter statt, die sich nach einem 10-Stufen-Modell richtet.
Welche Kosten dadurch auf die Vermieter zukommen, klärt folgender Beitrag zum Thema CO₂ Stufenplan, der als Grundlage der Berechnung der CO₂ Steuer für Vermieter dient.

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Was ist die CO₂ Steuer?

Die CO₂ Steuer wurde 2021 eingeführt mit dem Ziel, Anreize für die Vermeidung von Kohlendioxid (CO₂) Emissionen im Gebäudesektor zu schaffen. Um das zu erreichen, besteuert die CO₂ Steuer den Ausstoß von CO₂ Emissionen, die beim Betrieb von Öl- und Gasheizungen entstehen. Je mehr Öl und Gas ein Gebäude verbraucht, desto höher ist die CO₂ Abgabe. Damit will der Gesetzgeber erreichen, dass die durch den Ausstoß von Klimagasen verursachten Kosten des Klimawandels in den Heizkosten berücksichtigt werden. Gebäude, die viel Gas und Öl verbrauchen, müssen eine höhere Abgabe zahlen, wodurch der Anreiz steigt, den Energieverbrauch zu reduzieren und in Energieeinsparmaßnahmen zu investieren. Die Zahlung der CO₂ Steuer erfolgt über die Gas- bzw. Erdölrechnung an den Versorger. Bis 2022 konnten Vermieter die Kosten für die CO₂ Abgabe im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung komplett auf die Mieter umlegen.

CO₂ Steuer – darum erfolgte die Gesetzesänderung

Bundestag und Bundesrat haben in 2022 einer Neuregelung zugestimmt wonach die Vermieter die CO₂ Steuer nicht mehr komplett auf die Mieter umlegen können. Eingeführt wurde die Aufteilung der CO₂ Steuer Anfang des Jahres 2023. Sie gilt zunächst für alle Immobilien, die mit Öl oder Erdgas beheizt und nicht ausschließlich gewerblich genutzt werden.

Die Kosten der CO₂ Steuer wurden bisher komplett durch Mieter getragen, da die CO₂ Steuer im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt wurde. Gleichzeitig haben Mieter aber nur beschränkten Einfluss auf den Energieverbrauch. Sie können zwar weniger heizen aber weitergehende Energieeffizienzmaßnahmen am Gebäude können grundsätzlich nur vom Eigentümer bzw. Vermieter veranlasst werden.

Damit war die Lenkungswirkung der CO₂ Steuer eingeschränkt. Um diesen Missstand zu beenden und die Aufteilung der Kosten der CO₂ Steuer fairer zu gestalten, sollen die Kosten zukünftig zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt werden. Die genaue Aufteilung hängt dabei vom energetischen Zustand des jeweiligen Mietshauses ab. In Gebäuden, die bereits einen niedrigen Energieverbrauch aufweisen – d.h. wo die Vermieter bzw. Eigentümer bereits Energieeffizienzmaßnahmen veranlasst haben, kann die CO₂ Steuer großteils auf die Mieter umgelegt werden. In Gebäuden mit hohem Energieverbrauch (niedriger Energieeffizienz), kann der Vermieter die CO₂ Steuer nur noch teilweise auf die Mieter umlegen und muss einen Teil der Kosten der Abgabe selbst tragen.  

Seit wann gilt die Aufteilung der CO₂ zwischen Mieter und Vermieter?

Das geänderte CO₂ Steuergesetz trat am 1. Januar 2023 in Kraft. Es gilt für Kohlendioxidkosten, die aufgrund von Brennstoffverbrauch ab dem 01. Januar 2023 anfallen. Für die meisten Vermieter bedeutet das, dass Sie die CO₂ Regelung das erste Mal für die Betriebskostenabrechnung 2023 anwenden müssen. Vermieter, deren Betriebskostenperiode nicht dem Kalenderjahr entspricht, müssen die geänderte CO₂ Steuer anteilig ab 01. Januar 2023 berücksichtigen.

CO₂ Steuer: Wie viel Euro pro Tonne?

Zum 1. Januar 2021 wurde in Deutschland das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) einführt. Dieses regelt den CO₂ Preis für Öl und Gas, den die Brennstofflieferanten entrichten müssen und an die Abnehmer weitergeben. Für den Zeitraum 2022-2026 ist ein Festpreis festgelegt. Der CO₂ Preis für das Jahr 2024 ist auf 45 Euro pro Tonne CO₂ festgesetzt und für 2025 auf 55 Euro. Ab 2026 findet die Preisbildung durch Versteigerung statt wobei ein Untergrenze von 55 Euro und eine Obergrenze von 65 Euro vorgegeben ist, um zu großen Schwankungen entgegen zu wirken. Ab 2027 ergibt sich der Preis komplett aus dem Emissionshandel und wird vom Umweltbundesamt järhlich veröffentlicht.

CO₂ Steuer: Wie viel EUR pro kWh?

Mit welchen zusätzlichen Kosten in EUR pro kWh verbrauchten Erdgas müssen Mieter und Vermieter durch die CO₂ Abgaben rechnen? Bei der Verbrennung von Erdgas werden circa 200g CO₂ ausgestoßen. Bei einem CO₂ Steuersatz von 30 EUR pro Tonne in 2022 und 2023 ergibt sich eine CO₂ Steuer von etwa 0,006 EUR pro kWh Erdgas in 2023 – also weniger als 1 Cent pro kWh. Bis 2026 steigt die CO₂ Steuer dann auf ca. 1,1 Cent pro kWh.

Beim Verbrennen von Heizöl werden ca. 2,7 kg CO₂ pro Liter aufgestoßen. Mit einem Brennwert von 9,8 kWh pro Liter ergibt sich ein CO₂ Steuerbetrag von ca. 0,8 Cent pro kWh für Heizöl in 2023. Damit ist der Steuersatz etwas höher als bei Erdgas, da beim Verbrennen von Heizöl tendenziell mehr CO₂ ausgestoßen wird.

Höhere CO₂ Abgabe für alte, schlecht gedämmte Immobilien

Die Höhe der CO₂ Abgabe hängt also direkt vom Verbrauch an Erdgas bzw. Erdöl ab. Dieser wird neben dem Heizverhalten maßgeblich von der Energieeffizienz des Gebäudes bestimmt, die von zahlreichen Faktoren abhängt. Die Fassadendämmung spielt zum Beispiel eine Rolle, aber auch die Art der Heizanlage, die Isolierung der Fenster und andere Kriterien, die auf den Energieverbrauch eines Hauses Einfluss haben.

Schlecht gedämmte Häuser mit veralteten Heizungen verbrauchen unnötig viel Energie – was in Zeiten des Klimawandels nicht mehr zu akzeptieren ist. Da die CO₂ Steuer vor 2023 komplett auf die Mieter umgelegt wurde, ging von der CO₂ Steuer bisher wenig Anreiz für Vermieter aus, die Gebäudeeffizienz zu verbessern. Dies änderte sich ab 01. Januar 2023, wenn Vermieter und Mieter sich die Kosten der CO₂ Abgabe teilen.  

Aufteilung der CO₂ Steuer Kosten nach dem 10-Stufen-Modell

Wie genau sich Vermieter und Mieter die Kosten der CO₂ Steuer teilen, legt das Kohlendioxidkosten-aufteilungsgesetz (CO2KostAufG) fest.

Konkret sieht das Gesetz ein sogenanntes Zehn Stufen Modell vor. Jede der zehn Stufen zeigt die prozentuale Aufteilung der CO₂ Steuer zwischen Vermieter und Vermieter, abhängig vom CO₂ Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr des Gebäudes.

Liegt der Anteil an Kohlendioxid pro Quadratmeter sehr hoch, müssen Vermieter in der Stufe 10 bis zu 95 Prozent des CO₂ Preises zahlen, Mieter dagegen lediglich 5 Prozent. Je energieeffizienter ein Haus ist, desto geringer fällt die Abgabe zur CO₂ Umlage für Vermieter aus. Hier werden die Mieter stärker in die Pflicht genommen über das individuelle Heizverhalten ihre Kosten zu senken.

Stufe 1 gilt zum Beispiel für Häuser, die den Energiestandard EH55 (KFW Effizienzhaus 55) erfüllen. Hier müssen Vermieter weiterhin keine Kosten für die CO₂ Abgabe zahlen, sondern die Mieter übernehmen diese komplett.

Die folgende Tabelle zeigt die 10 Stufen für die Verteilung der CO₂ Steuer zwischen Mieter und Vermieter. Dieses gilt neben Wohngebäuden auch für Wohn-, Alten- und Pflegeheime sowie Immobilien, die teilweise privat genutzt und mit fossilen Brennstoffen geheizt werden. Davon ausgenommen sind rein gewerbliche Immobilien. Hier kommt stattdessen vorerst eine 50:50 Regelung zum Tragen.

Wie wird die Stufe für mein Gebäude ermittelt?

Um die Stufe für das eigene Gebäude zu ermitteln muss zunächst der Vermieter bzw. Verwalter den CO₂ Ausstoß der Immobile für den Abrechnungszeitraum ermitteln. Dieser wird dann durch die Wohnfläche geteilt, um den CO2 Ausstoß in kg pro m² im Jahr zu erhalten.

Im Idealfall enthält die Gasrechnung oder die Rechnung der Brennstofflieferanten bereits Informationen über den CO2 Ausstoß. Stimmt der Rechnungszeitraum mit dem Abrechnungszeitraum der Heizkostenabrechnung überein, dann kann der Vermieter bzw. der Verwalter den Wert direkt übernehmen.

Ansonsten muss die CO2 Ausstoß anhand des Brennstoffverbrauchs und den Emissionsfaktoren des Brennstoffs berechnet werden. Die Emissionsfaktoren sind in der Emissionsberichterstattungsverordnung 2030 (EBeV 2030) vorgegeben. Leider weist die Verordnung die Faktoren in t/GJ aus, was ein Umrechnung in kg und kWh erforderlich macht. Wir haben das hier in der Tabelle einmal die umgerechneten Werte für Sie dargestellt:

CO₂-Steuer Beispielrechnung Einstufung Gebäude

Anhand eines Rechenbeispiels zeigen wir Ihnen, wie der CO₂ Ausstoß und die Einstufung des Gebäudes ermittelt wird. Der Gasverbrauch beträgt hier 85.000 kWh wodurch ca. 17.000 kg Kohlendioxid emittiert wurden. Geteilt durch die Wohnfläche von 650 m² ergibt sich ein Emissionswert von 26,3 kg CO₂ pro m² pro Jahr anhand dessen die Einstufung erfolgen kann.

Laut dem 10-Stufen Modell fällt das Gebäude damit in die Stufe 4 (22-27 kg/m²) was bedeutet, dass der Vermieter dem Mieter 30% der CO₂-Steuer erstatten muss.

CO₂ Steuer für Gebäude ohne Zentralheizung

Gibt es bei Ihnen in der Immobilie keine zentrale Gasheizung? Dann nutzen Mieter vermutlich dezentrale Heizungen wie z.B. Gasthermen oder Gaseinzelöfen. Hier haben Mieter den Vertrag als Selbstversorger direkt mit dem Energieversorger geschlossen und führen die Steuer direkt an den Versorger ab.

Mieter, die Gas oder Öl als Selbstversorger beziehen, haben einen Erstattungsanspruch gegenüber Ihren Vermietern. Die Gasversorger oder Brennstoffhändler sollen Kunden auf der Rechnung auf diesen Erstattungsanspruch aufmerksam machen. Der Mieter hat dann 12 Monate nach Rechnungsstellung Zeit, den Anspruch gegenüber seinem Vermieter geltend zu machen. Der Vermieter muss den Anspruch nicht direkt auszahlen, sondern den Erstattungsbetrag auch in der nächsten Betriebskostenabrechnung verrechnen. Findet keine Erstattung über die Betriebskostenabrechnung statt, muss der Vermieter den Erstattungsbetrag innerhalb von 12 Monaten nach Aufforderung durch den Mieter erstatten.
Und bei Fernwärme? Das genaue Vorgehen für Vermieter, deren Immobilien mit Fernwärme versorgt werden, ist aktuell noch offen.

Ausnahme CO₂ Steuer Gewerbemieten

Für Nichtwohngebäude gilt das 10-Stufen-Modell nicht. Stattdessen werden hier die Kosten des CO₂ Preises zu gleichen Teilen auf Vermieter und Mieter aufgeteilt. Als Nichtwohngebäude gelten dabei solche Gebäude, die überwiegend an gewerbliche Mieter vermietet werden. Wenn sich im Gebäude lediglich eine Arztpraxis bzw. Büro befindet und der Rest der Einheiten Wohnungen sind, greift die Regelung für Gewerbe nicht.

Als gewerbliche Gebäude zählen zum Beispiel: Ladengeschäfte, Büros, Werkstätten und Produktionshallen.

Die 50:50-Regelung soll allerdings nur bis Ende des Jahres 2025 gelten. Bis dahin ist die Entwicklung eines Stufenmodells geplant, das dem Modell für Wohnimmobilien ähneln soll.

Ausnahme CO₂ Steuer Denkmalschutz

Auch für denkmalgeschützte Wohngebäude gibt es eine Ausnahme: In denkmalgeschützten Gebäuden reduziert sich der Anteil der Vermieters an der CO₂ Steuer um 50% gegenüber dem Normalfall. Denn bei Gebäuden, die dem Denkmalschutz unterliegen, sind aufwändige energetische Sanierungen meist nicht erlaubt. Das Gesamtbild der Immobile muss so originalgetreu wie möglich erhalten bleiben – Fassadendämmungen von außen sind hier oft nicht umsetzbar.

Das gleiche gilt für Gebäude, die aufgrund einer Erhaltungssatzung oder anderer öffentlich-rechtlicher Belange nur eingeschränkt baulich verändert werden dürfen.

CO₂-Steuer Vermieter Beispielrechnung

Die folgendende CO2-Steuer Beispielrechnung zeigt, wie die Ermittlung der CO₂ Steuer erfolgt und mit welchen Größenordnungen zu rechnen ist. Es handelt sich um das Gebäude aus dem obigen Beispile mit einem Energieverbrauch von 85.000 kWh Erdgas pro Jahr und einem CO₂ Ausstoß von 26,3 kg pro m² und Jahr. Die Kohlendioxidkosten für das Gesamtgebäude belaufen sich auf 768,37 EUR pro Jahr in 2024.

Die Immobilie fällt aufgrund der CO₂ Emissionen in Stufe 4 des 10-Stufen-Modells. Das bedeutet, dass der Vermieter 30% der Kohlendioxidkosten und der Mieter 70% der Kohlendioxidkosten zu tragen hat.

Damit sind 537,86 EUR der Kohlendioxidsteuer umlagefähig auf den Mieter. 230,51 EUR muss der Vermieter selbst tragen.

Wie erfolgt die Erstattung der CO2 Steuer in der Betriebskostenabrechnung?

In Gebäuden mit einer Zentralheizung erfolgt die Erstattung des Vermieteranteils an der CO₂ Steuer im Rahmen der Heizkostenabrechnung. Die Heizungskosten abzüglich des Vermieteranteils für die CO₂ Steuer werden dann nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung auf die Nutzer verteilt. Das heißt, ein Teil der CO₂-Kosten wird als Grundkosten und ein Teil der Kosten wird anhand des individuellen Verbrauchs erstattet.

Hat der Mieter eine eigene Heizung (z.B. Etagenheizung) und bezieht den Brennstoff direkt vom Versorger, erfolgt die Erstattung des Vermieteranteils der CO2-Steuer direkt in Rahmen der Betriebskostenabrechnung, da in diesem Fall der Vermieter keine Heizkostenabrechnung erstellt. In diesem Fall kann einfach eine weitere Position in der Betriebskostenabrechnung eingefügt werden.

Automatische Aufteilung der CO2 Steuer mit hellohousing

Die gute Nachricht für Vermieter und Hausverwalter: mit den richtigen Tools wird die CO2-Steuer automatisch berechnet und auf Vermieter und Mieter aufgeteilt. Beispielsweise ermittelt das Immobilienverwaltungstool von hellohousing die CO2-Steuer im Rahmen der Heizkostenabrechnung vollkommen automatisch. hellohousing ermittelt anhand der Brennstoffmenge bzw. des Energieverbrauchs den CO2 Ausstoß, berechnet die Höhe der CO2-Abgabe und nimmt die Aufteilung entsprechend des 10-Stufen Modells vor. Die Mieter erhalten im Rahmen der Heizkostenabrechnung eine transparente Aufstellung der CO2-Abgabe und deren Aufteilung. Die Erstattung des Vermieteranteils der CO2-Abgabe erfolgt im Rahmen der Heizkostenabrechnung.

Fazit: Hoher Verwaltungsaufwand für die Vermieter

Für die meisten Vermieter hält sich die finanzielle Mehrbelastung durch die Kohlendioxidabgabe in Grenzen. Für sie bedeutet die Neuregelung der CO₂ Steuer erst einmal mehr Aufwand bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung und hier insbesondere bei der Erstellung der Heizkostenabrechnung. Vermieter müssen Ihren Anteil an der CO2 Steuer ermitteln und diesen dann von den gesamten Heizkosten abziehen. Es empfiehlt sich daher einmal mehr auf digitale Lösungen zu setzen, die solche und zukünftige gesetzlichen Anforderung automatisch bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung berücksichtigen.