Grundsteuer auf den Mieter umlegen – das müssen Vermieter wissen

Als Immobilienbesitzer müssen Sie Grundsteuer an das Finanzamt zahlen. Haben Sie Ihr Eigentum vermietet, können Sie die Abgaben allerdings unter bestimmten Voraussetzungen als Betriebskosten mit Ihrem Mieter abrechnen. Wie erklären Ihnen, welche Bedingungen hierfür erfüllt sein müssen und was Vermieter bei der Umlage der Grundsteuer beachten müssen. Außerdem zeigen wir, welche Änderungen sich aus der Grundsteuerreform ergeben, die ab 2025 in Kraft tritt.

Inhalt

1. Was ist die Grundsteuer?
2. Was darf vom Vermieter umgelegt werden – was nicht?
3. Berechnung der Grundsteuer
4. Nachberechnung der Grundsteuer
5. Zusammenfassung zur Umlage der Grundsteuer

Was ist die Grundsteuer

Die Grundsteuer zählt zu den öffentlichen Lasten des Grundstücks, die ein Grundbesitzer zu tragen hat. Gemäß § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) können Vermieter die Grundsteuer auf Mieter umlegen. Damit eine Umlage der Grundsteuer an den Mieter rechtens ist, muss sie im Mietvertrag vereinbart werden. Ein Verweis auf die Umlage gem. § 2 Nr. 1 der BetrKV ist hierfür ausreichend. Fehlt eine entsprechende Übereinkunft, sind die Kosten vom Vermieter zu tragen.

Befinden sich mehrere Mietparteien in einem Objekt, wird die Grundsteuer üblicherweise über die jährliche Nebenkostenabrechnung und anhand der Wohnfläche auf die jeweiligen Mieter verteilt (vgl. BGB § 556a Abs. 1 Satz 1). Bei vermieteten Eigentumswohnungen sind die Miteigentumsanteile maßgebend für die Aufteilung.

Grundsteuer A, B und C – Das sind die Unterschiede

Unterschieden wird aktuell zwischen der Grundsteuer A und B. Die Grundsteuer A wird für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen berechnet. Die Grundsteuer B ist für Eigentümer von Häusern und Wohnungen relevant, denn sie wird für bebaute und unbebaute Grundstücke erhoben.

Eigentümer von baureifen aber noch unbebaute Grundstücken können ab dem Jahr 2025 außerdem mit der Grundsteuer C belastet werden. Ein höherer Hebesatz und die dadurch höhere Grundsteuer sollen dazu beitragen, dass weniger Grundstücke nur zu Spekulationszwecken gekauft werden.

Was darf vom Vermieter umgelegt werden – was nicht?

Vermieter von Wohnimmobilien können die Grundsteuerschuld für das jeweilige Mietobjekt auf den Mieter umlegen. Handelt es sich um ein Einfamilienhaus gestaltet sich die Umlage einfach. Bei Mehrfamilienhäusern oder Immobilien, die auch gewerblich genutzt werden, ist eine Aufteilung der Grundsteuer erforderlich. Auch wenn ein Objekt nicht vollständig vermietet ist oder Stellplätze zum Objekt gehören, gibt es einiges zu beachten.

Grundsteuer auf Mieter umlegen bei Leerstand

Sind nicht alle Wohnungen in einem Wohnobjekt vermietet oder gab es im Abrechnungszeitraum teilweise Leerstand, ist eine Aufteilung der Grundsteuer nötig. Nebenkosten für leerstehende Immobilien dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden. Sie sind stets vom Vermieter zu tragen.

Grundsteuer umlegen bei gemischt genutzten Immobilien

Wohnungsmietern dürfen durch die gemischte Nutzung eines Mietobjekts keine Mehrkosten entstehen. Befinden sich in einer Immobilie sowohl Wohnungen als auch Gewerbeflächen, muss die Grundsteuer aufgeteilt werden, da für Gewerbeflächen üblicherweise eine höhere Grundsteuer festgesetzt wird.

Diese Pflicht zur Aufteilung besteht für den Vermieter jedoch nur, sofern für die Wohnungsmieter eine Mehrbelastung von über 10% entsteht.

Grundsteuer von Stellplätzen umlegen

Auch die Grundsteuer für Stellplätze und Garagen ist von der Grundsteuer für vermietete Wohnungen zu trennen. Dadurch wird ausgeschlossen, dass die Grundsteuer für Stellplätze und Garagen auf Wohnungsmieter umgelegt wird, die keinen Stellplatz angemietet haben.

Berechnung der Grundsteuer

Die Grundsteuer wird vom Finanzamt der zuständigen Gemeinde festgesetzt und gilt bis zum Erhalt eines Änderungsbescheids. Die Steuerlast für Wohnraum wird aktuell mit folgender Formel berechnet:

Für die Ermittlung des Einheitswertes dienen aktuell Vergleichswerte aus den Jahren 1935 (Ostdeutschland) und 1964 (Westdeutschland). Die Verwendung dieser veralteten Daten soll durch die Grundsteuerreform aktualisiert werden. Ab dem Jahr 2025 wird die Grundsteuer in Deutschland demnach wie folgt ermittelt:

Abweichungen können sich durch landesgesetzliche Regelungen ergeben.

Der Hebesatz wird von der jeweiligen Kommune festgesetzt. Er kann jährlich geändert werden und ermöglicht es der Kommune, die Höhe der Steuereinnahmen zu regulieren. Die Steuermesszahl richtet sich nach der Grundstücksart und -nutzung und wird vom Bund vorgegeben.

Bis zum 31.01.2023 (in Bayern bis zum 30.04.2023) mussten Grundbesitzer über die Grundsteuererklärung Angaben zu ihrem Grundstück beim zuständigen Finanzamt einreichen. Diese Angaben dienen der Gemeinde bzw. der Stadt als Grundlage, um den Grundstückswert neu zu ermitteln.

Nachberechnung der Grundsteuer

Grundsätzlich gilt die Regel, dass eine Korrektur der Nebenkostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist zu Lasten des Mieters nicht möglich ist. Eine Ausnahme gilt, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu verschulden hat. Die Kommune hingegen kann eine Korrektur der Betriebskostenabrechnung auch nachträglich vornehmen oder die Grundsteuer bis zu 4 Jahre nach der Bebauung festsetzen. In diesem Fall hat der Vermieter die verspätete Abrechnung bzw. die Korrektur nicht selbst verschuldet und kann auch eine Erhöhung der Grundsteuer für vergangene Jahre einfordern. Für die Umlage der Grundsteuer auf die Mieter hat der Vermieter in diesem Fall bis zu 3 Monaten nach Erhalt des Grundsteuerbescheids Zeit.

Beispiel:

Sie vermieten eine Wohnung in einem Neubau. Erstbezug war zum 01.01.2021. Den Grundsteuerbescheid erhalten Sie erst am 01.06.2023. In diesem Fall können Sie die Grundsteuer für den Zeitraum vom 01.01.21-31.12.21 auch noch mit mit den Mietern abrechnen, obwohl die Abrechnungsfrist für diesen Abrechnungszeitraum bereits am 31.12.22 abgelaufen ist. Die Umlage für die nachträglich Berechnung muss spätestens drei Monate nach der Festsetzung erfolgen.

Zusammenfassung zur Umlage der Grundsteuer

Die Grundsteuer gehört zu den laufenden öffentlichen Lasten, die Eigentümer von Grundstücken und Immobilien zahlen müssen. Die Umlage der Grundsteuer auf Mieter ist gem. BetrKV möglich, wenn Vermieter und Mieter eine entsprechende Vereinbarung hierzu im Mietvertrag treffen. Die Grundsteuer für einen Stellplatz, Leerstandskosten oder höhere Belastungen durch eine gemischte Nutzung von Wohn- und Gewerbeimmobilien dürfen dabei nicht an Wohnungsmieter weitergegeben werden. Eine Umlage der Grundsteuer erfolgt bei einer Vereinbarung im Mietvertrag über die jährliche Nebenkostenabrechnung. Erhält der Vermieter eine Nachberechnung der Grundsteuer vom Finanzamt, kann er diese auch nach der Abrechnungsfrist für Betriebskosten auf den Mieter umlegen.