Als Vermieter/in müssen Sie Einkünfte, die Sie aus der Vermietung einer Immobilie erzielen, versteuern. Welche Vorgaben dabei zu beachten sind und wie Sie das zu versteuernde Einkommen aus Vermietung und Verpachtung berechnen, erklären wir Ihnen im nachstehenden Artikel.
Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung – Welche Einnahmen sind zu versteuern?
Das Einkommensteuergesetz (EStG) regelt in § 21 klar, welche Einnahmen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zählen. Hierzu gehören u.a. Mieteinnahmen aus der Vermietung
- einer Eigentumswohnung
- eines Hauses
- eines Stellplatzes
- einer Garage
- einer Ferienwohnung
- von Wohnraum in der eigenen Wohnung (Untervermietung)
- von Gewerberäumen
Aber auch die Verpachtung eines unbebauten Grundstücks ist laut EStG eine Einnahme aus Vermietung und Verpachtung.
Wie werden Mieteinnahmen versteuert?
Mieteinnahmen werden zusammen mit anderen Einkünften in der privaten Steuererklärung berücksichtigt. Hierfür füllen Vermieter die Anlage V der Einkommensteuererklärung aus. Die Mieteinahmen sind Bestandteil des zu versteuernden Gesamteinkommens und werden dem persönlichen Steuersatz des Vermieters besteuert. Je nach Höhe der Einkünfte beträgt der Einkommensteuersatz in Deutschland zwischen 14-42 % (Stand 2023). Einen individuellen Steuersatz allein für Mieteinnahmen existiert nicht.
Hinweis: Vermietungseinkünfte müssen in der Anlage V erklärt werden. Wie die Anlage V auszufüllen ist erklären wir in diesem Ratgeber zur Anlage V.
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Los gehts!Kaltmiete oder Warmmiete versteuern?
Viele neue Vermieter fragen sich, was genau als Mieteinnahme gilt: die Kaltmiete oder die Warmmiete. Die Antwort: weder noch. Bei der Steuererklärung sind erst einmal alle Einnahmen anzugeben, die der Vermieter aus Vermietung und Verpachtung erzielt hat. Die Mieteinnahmen ergeben sich also aus den Kaltmieten und den erhaltenen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten – sprich die Warmmiete.
Um das zu versteuernde Einkommen zu berechnen, werden von den Mieteinnahmen (Warmmiete) noch alle Kosten abgezogen, die im Rahmen der Vermietung und Verpachtung angefallen sind, die sogenannten Werbungskosten. Neben den laufenden Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilie wie Heizungskosten, Strom-, Wasser und anderen Nebenkosten, können auch nicht-umlagefähige Ausgaben zum Beispiel Instandhaltungskosten, Zinsen und Abschreibunben abgezogen werden. Die zu versteuernde Einnahmen sind also deutlich niedriger als die eingenommene Kaltmiete.
Das zu versteuernde Einkommen aus Vermietung und Verpachtung ergibt sich aus der Kaltmiete, den erhaltenen Vorauszahlungen für Nebenkosten. Es wird vermindert um Abschreibungen und Werbungskosten, die dem Vermieter im Zusammenhang mit der Vermietung entstanden sind.
Gut zu wissen: Für die Berechnung des Einkommens aus Vermietung und Verpachtung gilt das Zu- und Abflussprinzip. Einnahmen und Ausgaben werden demnach dem Steuerjahr hinzugerechnet, in dem der Geldeingang bzw. -abgang erfolgt ist, unabhängig von der Fälligkeit.
Werbungskosten: Ausgaben die steuerlich geltend gemacht werden können
Werbungskosten sind ein wichtiger Punkt, um das zu versteuernde Einkommen zu mindern. Sämtliche Ausgaben, die dem Vermieter im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, können abgesetzt werden. Hierzu gehören:
- Laufende Kreditzinsen aus der Objektfinanzierung
- Renovierungs- und Reparaturkosten
- Nebenkosten (Allgemeinstrom, Grundsteuer, Strom, Müllabfuhr etc.)
- Heizungskosten (z.B. Gas für die Heizung)
- Maklergebühren (für Vermietung)
- Kosten für einen Steuerberater
- Kosten für einen externen Verwalter
- Koste für Immobilienverwaltungssoftware
- Kosten für Inserate
- Fahrtkosten
Wichtig: Auch die Kosten für Immobilienverwaltungssoftware z.b. der Zugang zu hellohousing, können als Werbungskosten von den Einkünften abgezogen werden.
Abschreibungen reduzieren die zu versteuernden Einkünfte
Auch Abschreibungen gehören zu den Werbungskosten und werden den Mieteinnahmen gegenübergestellt. Vermietende können die Anschaffungskosten eines Mietobjekts, das nach dem 31.12.1924 errichtet wurde, mit jährlich 2 % über 50 Jahre linear abschreiben. Ältere Objekte werden mit 2,5 % über 40 Jahre abgeschrieben. Die jährliche Abschreibung der Anschaffungskosten senkt also ebenfalls die Steuerlast des Vermietenden.
Die Abschreibungen beziehen sich dabei auf den Gebäudewert – also dem Preis der Immobilie abzüglich der Grundstückskosten. Für die Aufteilung der Immobilienkosten in Gebäude und Grundstückskosten, werden die Bodenrichtwerte benutzt. Das Finanzministerium hat auf seiner Webseite eine Berechnungshilfe für die Aufteilung bereitgestellt.
Achtung ab 01.01.2023 können für Gebäude, die nach dem 01.01.2023 fertiggestellt wurden, jährlich 3% der Anschaffungskosten steuerlich abgeschrieben werden.
Leerstandskosten
Steht eine Immobilie ganz oder teilweise leer, entstehen dem Vermieter trotzdem weiter Kosten. Diese können in der Steuererklärung angegeben werden, wenn ein Nachweis über die Absicht zur Vermietung erbracht werden kann. Bleibt eine Immobilie beabsichtigt leerstehend oder werden keine Bemühungen zur Vermietung aufgewendet, müssen Vermieter die entstehenden Leerstandskosten selbst tragen. Werden Kosten für den Leerstand von der Steuer abgesetzt, mindern diese das Einkommen und damit auch die Steuerlast.
Die Miethöhe entscheidet mit über die Steuerlast
Damit die genannten Werbungskosten problemlos in voller Höhe angesetzt werden können, muss die Miethöhe mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. Darunter überprüft das Finanzamt die Gewinnabsichten des Vermieters. Beträgt die Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, können Werbungskosten nur anteilig angesetzt werden.
Beispiel: Die vereinbarte Kaltmiete beträgt lediglich 30 % der Vergleichsmiete. In dem Fall dürfen auch nur 30% der Werbungskosten in der Einkommensteuererklärung angesetzt werden.
Ab welcher Höhe muss ich Mieteinnahmen versteuern?
Prinzipiell müssen alle Mieteinahmen in der Steuererklärung angegeben werden. Ob die Mieteinnahmen dann versteuert werden müssen, hängt zum einen davon ab ob nach Abzug der Werbungskosten ein Gewinn oder Verlust entstanden ist. Übersteigen die Mieteinnahmen die Werbungskosten (Gewinn oder auch positive Einkünfte auf Vermietung und Verpachtung), dann unterliegen diese Einkünfte dem normalen Einkommensteuersatz des/der Vermietenden.
Ergibt sich ein Verlust, da die Kosten die Mieteinnahmen übersteigen, das reduziert sich das zu versteuernde Einkommen für den Vermieter. Der Vermieter kann die Verluste aus Vermietung und Verpachtung dann mit anderen steuerpflichtigen Einkünften verrechnen, wodurch sich die Einkommensteuerlast reduziert.
Wann bleiben Mieteinnahmen steuerfrei?
Ob Steuern für Mieteinnahmen anfallen, hängt auch davon ab, ob der/die Vermietende den steuerlichen Freibetrag schon ausgeschöpft hat. Auch wenn es keinen Freibetrag speziell für Mieteinnahmen gibt, kann der Grundfreibetrag auch für die Mieteinkünfte genutzt werden. Nur wenn die Gesamteinkünfte den Steuerfreibetrag übersteigen, müssen die Einkünfte, die über der Grenze liegen, versteuert werden.
Der Grundfreibetrag wird jährlich neu festgesetzt und beträgt aktuell 10.908 € für Singles bzw. 21.816 € für gemeinsam veranlagte Ehepaare (Steuerjahr 2023). Liegen die gesamten Einkünfte des Vermietenden unterhalb des Freibetrags, bleiben auch die Einnahmen aus der Vermietung steuerfrei.
Umsatzsteuer bei der Vermietung
Grundsätzlich zahlen private Vermieter keine Umsatzsteuer auf Einkünfte aus der Vermietung. Wird jedoch eine Garage oder ein Stellplatz ohne dazugehörige Wohneinheit vermietet, so ist Umsatzsteuer für die Mieteinkünfte abzuführen.
Die kurzfristige Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses, zum Beispiel als Ferienobjekt, ist ebenso umsatzsteuerpflichtig. Sofern ein Mietverhältnis von weniger als sechs Monaten abgeschlossen wird, müssen Vermietende 7% Umsatzsteuer leisten.
Tipp: Sollten die Mieteinahmen für Ferienobjekte einen Betrag von 22.000 € nicht übersteigen, können Vermietende jedoch von der Kleinunternehmerregelung profitieren und die Umsatzsteuerpflicht umgehen.
Bei der Vermietung von Gewerbeobjekten an umsatzsteuerpflichtige Unternehmen besteht außerdem ein Wahlrecht für private Vermieter, ob sie mit oder ohne Umsatzsteuer vermieten. Für eine Besteuerung spricht die Möglichkeit, anfallende Kosten bei der Umsatzsteuervoranmeldung entsprechend um 19 % zu reduzieren.
Tipp: Eine ausführliche Analyse des Themas lesen Sie in unserem Artikel Umsatzsteuer bei der Vermietung.
Beispielrechnung: Wie werden Mieteinnahmen versteuert?
Die nachstehende Beispielrechnung zeigt Ihnen, wie die Berechnung der zu versteuernden Mieteinnahmen erfolgt und welchen Einfluss die laufenden Kosten auf die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung haben.
| Mieteinnahmen im Steuerjahr | 14.400,00€ |
| Kreditzinsen fürs Mietobjekt | 3.000,00€ |
| laufende Kosten | 1.200,00€ |
| Reparaturkosten | 550,00€ |
| Abschreibung 2 % | 8.000,00€ |
| zu versteuernde Mieteinnahmen | 1.650,00€ |
Gut zu wissen: Die vom Mieter hinterlegte Mietkaution zählt grundsätzlich nicht zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung und muss nur dann versteuert werden, wenn sie nach Beendigung des Mietverhältnisses einbehalten wird (z.B. aufgrund von Mängeln oder Mietrückständen).
Fazit: Lohnt sich vermieten steuerlich?
Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung sind Bestandteil des zu versteuernden Gesamteinkommens und müssen gegenüber dem Finanzamt erklärt werden.
Den Einkünften können in der Steuererklärung jedoch Ausgaben wie laufende Kreditzinsen, Nebenkosten, Kosten für Instandhaltungen und Abschreibungen gegenübergestellt werden. Gerade bei neu angeschafften Immobilien mit hohen Abschreibungen, Sanierungskosten und Zinskosten ergibt sich oftmals ein steuerlicher Verlust. Das ist dann vorteilhaft, wenn damit hohe Einkünfte aus Beruf oder selbstständiger Tätigkeit kompensiert werden können. Ob sich eine Vermietung steuerlich lohnt, hängt aber vom persönlichen Steuerfall des Vermieters bzw. der Vermieterin ab. Letztendlich sollte eine Immobilie früher oder später Gewinn erwirtschaften, der dann auch versteuert werden muss.
