Bleibt zu Beginn des Mietverhältnisses die vereinbarte Kautionszahlung aus, startet das Vertragsverhältnis direkt unter schlechten Voraussetzungen. Wir verraten Ihnen, wie Sie sich als Vermieter verhalten können, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt und welche Rechte Sie haben, wenn ein Mieter die Mietkaution nicht zahlt.

Inhalt:

1. Die Mietkaution als Sicherheit für den Vermieter
2. Wann gerät der Mieter mit der Kautionszahlung in Verzug?
3. So reagieren Sie als Vermieter auf einen Kautionsrückstand
4. Fazit zum Umgang mit Kautionsrückstand

Die Mietkaution als Sicherheit für den Vermieter

Die Mietkaution soll eventuelle Forderungen des Vermieters decken, die sich im Laufe der Mietzeit oder nach Beendigung des Mietverhältnisses ergeben. Sie dient dem Vermieter zur Absicherung, falls Rückstände nach dem Auszug nicht vom Mieter bezahlt werden.

Gemäß § 551 BGB haben Vermieter das Recht eine Mietsicherheit zu verlangen, die maximal drei Kaltmieten entspricht.

Wann gerät der Mieter mit der Kautionszahlung in Verzug?

Dem Mieter steht das Recht zu, die Mietkaution in bis zu drei Raten zu zahlen. Gemäß § 551 Abs. 2 BGB ist die erste Rate mit der ersten Miete fällig. Weitere Teilzahlungen werden mit den darauffolgenden monatlichen Mieten fällig. Wird keine Ratenzahlung vereinbart, ist die Kaution ebenfalls mit Mietbeginn zu leisten. Zahlen die Mietenden die im Vertrag vereinbarte Kaution bis zu diesen Zeitpunkten nicht, geraten sie in Verzug.

So reagieren Sie als Vermieter auf einen Kautionsrückstand

Es gibt einige Möglichkeiten, auf die Nichtzahlung des Mieters zu reagieren. So können Sie das Gespräch suchen, den Mieter anmahnen und unter Umständen sogar das Mietverhältnis kündigen.

Kommunikation ist das A&O

Zunächst einmal ist es empfehlenswert, das Gespräch mit Ihrem Vertragspartner zu suchen. So erhalten Sie die Möglichkeit, herauszufinden, ob die Mietpartei grundsätzlich zahlungsunwillig ist oder lediglich kurzfristige Zahlungsschwierigkeiten vorliegen. Je nachdem, wie die Situation einzuschätzen ist, kann auch die Reaktion auf die ausbleibende Kautionszahlung unterschiedlich aussehen.

Eine Ratenzahlung für die Mietkaution vereinbaren

Mieter haben grundsätzlich das Recht, die Mietkaution in drei Raten zu zahlen. Es kann durchaus sein, dass Ihrem Mieter dieses Recht nicht bekannt ist. Haben Sie hierüber im Mietvertrag keine Vereinbarung getroffen, können Sie Ihren Mietern auch nachträglich eine Ratenzahlung anbieten.

Alternative zur Barkaution anbieten

Im Mietvertrag wird nicht nur die Höhe der Mietkaution vereinbart. Auch die Art, wie Sie zu hinterlegen ist, wird dort festgehalten. Haben Sie eine Barkaution vereinbart, kann es hilfreich sein, dem Mieter anzubieten, die Kaution in Form einer Bankbürgschaft, einer selbstschuldnerischen Bürgschaft oder einer Mietkautionsversicherung zu erbringen. Bei diesen Formen der Mietsicherheit zahlen die Mieter dem Bürgen in der Regel monatlich, vereinbarte Beträge und müssen den Kautionsbetrag nicht in voller Höhe aufbringen.

Anmahnen der ausstehenden Mietkaution

Es ist ebenfalls denkbar, bei der Kommunikation einen formelleren Weg zu wählen und dem Mieter ein Mahnschreiben zuzusenden. In diesem mahnen Sie den ausstehenden Betrag an, setzen eine Frist für die Zahlung und weisen auf weitere Schritte wie eine Kündigung hin, die bei Nichtzahlung erfolgen.

Fristlos kündigen aus wichtigem Grund nach §569 Abs. 2 a BGB

Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist gemäß § 543 Absatz 1 aus wichtigem Grund möglich. Laut §569 Abs. 2 a BGB liegt mit dem Nichtzahlen der Kaution ein solcher wichtiger Grund vor. Der Vermieter ist bei ausbleibender Kautionszahlung also zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigt. Damit die Kündigung rechtens ist, muss die Kaution im Mietvertag vereinbart sein. Außerdem muss der rückständige Betrag mindestens zwei Kaltmieten betragen.

Möchten Sie von Ihrem Kündigungsrecht Gebrauch machen, so sind außerdem folgende Punkte zu beachten:

• Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Eine Zustellung per Einschreiben ist nicht erforderlich, aber ratsam.

• Im Schreiben geben Sie den Grund für die Kündigung sowie die Höhe des ausstehenden Betrags an.

• Erfolgt eine Zahlung der Kaution nach Erhalt der fristlosen Kündigung bis zum Ablauf von zwei Monaten, wird die fristlose Kündigung nach Erhalt der Sicherheit unwirksam.

Fazit zum Umgang mit Kautionsrückstand

Beginnt Mietverhältnis direkt mit Zahlungsschwierigkeiten des Mieters, ist das ärgerlich und kann Vermietende verunsichern. Die Kaution soll dem Vermieter schließlich bei finanziellen Schäden durch den Mieter als Absicherung dienen. Es gibt verschiedene Reaktionsmöglichkeiten, die mal mehr oder weniger kulant sind. Wenn die Kaution im Mietvertrag vereinbart ist und der Rückstand einer zweifachen Monatsmiete entspricht, kann der Vermieter theoretisch vom Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung Gebrauch gemacht werden. Bei Nichtzahlung der Kaution sollten Vermieter sich jedoch zunächst lösungsorientiert zeigen und einen unbürokratischen Weg der Kommunikation nutzen. Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses sollte der letzte Ausweg bleiben.