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Das Gebäudeenergiegesetz enthält einige Vorgaben für Vermieter – unter anderem auch die Energieausweis-Pflicht bei Neuvermietung. Wir erklären, wann Sie welchen Energieausweis brauchen und wo Sie ihn bekommen.

Inhalt

1. Was ist der Energieausweis?
2. Zwei Arten von Energieausweisen
3. Energieausweis-Pflicht: Wann brauchen Vermieter den Energiepass?
4. Wo bekomme ich einen Energieausweis?
5. Was kostet ein Energieausweis?
6. Wie lang ist ein Energieausweis gültig?
7. Fazit

Was ist der Energieausweis?

Der Energieausweis ist ein Dokument, das Auskunft über die Energieeffizienz einer Immobilie gibt. Der Energiesausweis – auch Energiepass genannt – fungiert als eine Art Steckbrief und enthält die wichtigsten Daten rund um den Energieverbrauch. Das beinhaltet unter anderem Angaben zu Energieträger, Energiekosten, Treibhausgasemissionen und Energieeffizienzklasse. Diese beziehen sich grundsätzlich auf das gesamte Wohngebäude bzw. den Teil, der zu Wohnzwecken genutzt wird. Die rechtlichen Grundlagen rund um den Energieausweis finden Sie in § 79 bis 88 im Gebäudeenergiegesetz (GEG).

Seit 2009 müssen Vermieter und Verkäufer einen Energieausweis bzw. Energiepass vorlegen, wenn sie ein Haus oder eine Wohnung neu vermieten oder verkaufen möchten. Grund für die Energieausweispflicht: Aus dem Energieausweis geht hervor, wie viel Energie das Gebäude verbraucht. Somit erhält der Mieter bzw. Käufer einen ersten Eindruck über den Bedarf an Energie und kann z. B. abschätzen, ob mit hohen Heizkosten zu rechnen ist. Außerdem kann die Energieeffizienz der Immobilie in die Entscheidung für Kauf oder Vermietung mit einfließen.

Zwei Arten von Energieausweisen: Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis

Der Energieausweis für Wohngebäude existiert in zwei Varianten: Während der Verbrauchsausweis auf dem Energieverbrauch der Bewohner basiert, berücksichtigt der Bedarfsausweis den theoretischen Energiebedarf des Gebäudes unabhängig von Nutzung und Heizverhalten. Genauer gesagt:

Der Verbrauchsausweis

• gibt Auskunft über den tatsächlichen Energieverbrauch für Heizung, Warmwasser und – falls vorhanden – Kühlung
• wird auf der Basis von Abrechnungen aus den Vorjahren erstellt
• kann häufig ohne Ortstermin erstellt werden und ist daher meist wesentlich günstiger
• wird von Energieversorgern und Messanbietern ausgestellt

Der Bedarfsausweis

• beziffert den errechneten Energiebedarf aufgrund von baulichen Elementen wie Wandstärke, Heizung und Art der Fenster
• enthält zudem Vorschläge zur Modernisierung
• ist wegen des aufwändigen Erstellungsverfahrens meist deutlich teurer
• wird von Architekten und Ingenieuren bzw. Schornsteinfegern, Heizungsbauern oder Energieberatern mit einer entsprechenden Zusatzqualifikation ausgestellt

Eigentümer können in vielen Fällen frei wählen, welchen Ausweis Sie erstellen lassen. Bei Neubauten hingegen wird gemäß GEG grundsätzlich ein Bedarfsausweis ausgestellt.

Allgemein ist der Verbrauchsausweis zwar mit weniger Aufwand verbunden und damit günstiger, aber auch weniger aussagekräftig. Problematisch ist vor allem, dass die Daten zum Energieverbrauch von Nutzungsverhalten und Anzahl der früheren Bewohner abhängen. Damit der Verbrauchsausweis die Energieausweis-Pflicht erfüllt, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein:

• Abrechnungen müssen für 3 aufeinanderfolgende Jahre vorliegen. Das Ende dieses 3-Jahres-Zeitraums darf höchstens 18 Monate zurückliegen.
• Seitdem wurden keine umfassenden Modernisierungen am Haus durchgeführt.
• Immobilien mit 1 bis 4 Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, müssen die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllen (sonst Pflicht zum Bedarfsausweis)

Energieausweis-Pflicht: Wann brauchen Vermieter den Energiepass?

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung neu vermieten oder verkaufen möchten, gilt seit 2009 eine Energieausweis-Pflicht. Sie müssen den Energieausweis oder eine Kopie dem Mieter/Käufer vor der Vermietung bzw. dem Verkauf unaufgefordert vorlegen (falls vorhanden: einschließlich der Modernisierungsempfehlungen). Hier reicht auch ein Aushang bei der Besichtigung.

Zudem betrifft die Energieausweis-Pflicht auch die Immobilienanzeige: Bestimmte Angaben aus dem Energieausweis müssen Sie bereits im Inserat auflisten. Das schreibt das Gebäudeenergiegesetz für Anzeigen in kommerziellen Medien vor. Ausgenommen hiervon sind z. B. Zettel am schwarzen Brett. Konkret geht es um:

• Baujahr der Immobilie
• Art des Energieausweises (Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis)
• Energieeffizienzklasse des Wohngebäudes
• Hauptenergieträger der Heizung
• Energieverbrauch/Energiebedarf in kWh/m2 pro Jahr

Wenn die entsprechenden Angaben fehlen, ist dies laut § 108 GEG eine Ordnungswidrigkeit. Gleiches gilt für den Fall, dass Sie es als Eigentümer bei der Besichtigung bzw. Neuvermietung versäumen, dem Mieter/Käufer den Ausweis zugänglich zu machen. Mögliche Bußgelder rund um die Energieausweis-Pflicht sind auf 10.000 Euro begrenzt.

Für bestehende Mietverhältnisse gilt die Energieausweis-Pflicht hingegen nicht. Wenn Ihr Mieter bereits vor 2009 in Ihre Immobilie einzog, mussten Sie keinen Ausweis erstellen lassen. Mieter in bestehenden Mietverhältnissen haben kein Recht auf Einsicht in den Energieausweis. Ebenfalls von der Energieausweis-Pflicht ausgenommen sind:

• Gebäude mit einer Nutzfläche von weniger als 50 m²
• denkmalgeschützte Immobilien
• Immobilien, die weniger als 4 Monate im Jahr genutzt werden (z. B. Ferienhäuser)
• selbstgenutztes Wohneigentum

Wo bekomme ich einen Energieausweis, wenn ich meine Immobilie verkaufen oder neu vermieten möchte?

Generell können Sie den Energieausweis für Ihre Immobilie online beantragen. Bei beiden Varianten ist es zudem möglich, den Energieausweis ohne Begehung des Gebäudes zu erhalten.

Bei Neubauten erhalten Sie den Bedarfsausweis in der Regel vom Ingenieur bzw. Architekten. Für Bestandsgebäude können auch entsprechend geschulte Handwerker (z. B. Heizungsbauer und Schornsteinfeger) Bedarfsausweise ausstellen.

Einen Verbrauchsausweis erhalten Sie z. B. von Ihrem Energieversorger oder von Messdienstleistern. Auch online finden Sie viele Anbieter, die ohne Ortstermin anhand von Abrechnungen und anderen Daten Verbrauchsausweise erstellen.

Was kostet ein Energieausweis?

Die Kosten für den Energieausweis hängen von mehreren Faktoren ab:

• Art des Energieausweises (Verbrauchsausweise sind günstiger als Bedarfsausweise)
• Größe des Gebäudes bzw. Anzahl der Wohneinheiten
• Verfügbare Daten (wenn z. B. aussagekräftige Fotos vorliegen, kann ein Vor-Ort-Termin entfallen)

Allgemein sollten Sie für einen Verbrauchsausweis mit Kosten zwischen 30 und 100 € rechnen. Der aufwändigere Bedarfsausweis kann zwischen 300 und 500 € kosten. In Mehrfamilienhäusern muss die Eigentümergemeinschaft die Kosten für den Energieausweis tragen, auch wenn die Vermietung nur eine einzelne Wohnung betrifft. Die Kosten für die Ausweiserstellung können Sie jedoch nicht auf Ihre Mieter umlegen.

Wie lang ist ein Energieausweis gültig?

Die Gültigkeit bei Energieausweisen beträgt zehn Jahre. Wenn Sie nach Ablauf der Gültigkeit Ihre Immobilie wieder vermieten möchten, müssen Sie einen neuen Energieausweis beantragen. Das gilt auch, wenn Sie vor Ablauf der zehn Jahre eine umfangreiche Sanierung (z. B. Dämmung der Fassade oder vollständige Dachsanierung) an Ihrem Haus durchführen. Es ist nicht möglich, einen Energieausweis zu verlängern.

Fazit zur Energieausweis Pflicht

Der Energieausweis ist für Eigentümer Pflicht, sobald die Immobilie neu vermietet oder verkauft werden soll. Sie müssen ihn unaufgefordert beim Besichtigungstermin vorlegen. Die wichtigsten Angaben aus dem Energieausweis müssen sogar schon in der Immobilienanzeige enthalten sein. Daher sollten Sie ihn rechtzeitig beantragen, sobald Sie planen, eine Wohnung oder ein Haus zu vermieten. Wenn das Gebäude fünf oder mehr Wohneinheiten hat und der Wärmeschutzverordnung von 1977 entspricht, reicht hierfür auch der günstigere Verbrauchsausweis.