Die Absicherung gegen Feuer, Sturm & Co. ist wichtig – und für Sie als Vermieter kostenlos, denn die Kosten können Sie auf Ihre Mieter umlegen.

Mit einer Gebäudeversicherung können Eigentümer ihre Immobilie gegen Schäden durch Brände, Rohrbrüche und Naturkatastrophen absichern. So bleiben Eigentümer und Vermieter im Ernstfall nicht auf den Kosten sitzen. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie Ihre Versicherungskosten auf Ihre Mieter verteilen können.

Inhalt

1. Gebäudeversicherung – umlagefähig oder nicht?
2. Unter welchen Bedingungen kann ich die Kosten für die Wohngebäudeversicherung umlegen?
3. Wie lege ich die Gebäudeversicherung auf meine Mieter um?
4. Fazit: Gebäudeversicherung umlagefähig laut Betriebskostenverordnung

Gebäudeversicherung – umlagefähig oder nicht?

Die Gebäudeversicherung zählt laut § 2 der Betriebskostenverordnung zu den umlagefähigen Nebenkosten. Das bedeutet, Eigentümer können sie über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter oder die Mieterin umlegen.

Info: Der Abschluss einer Gebäudeversicherung ist immer Sache des Vermieters bzw. Hauseigentümers. In Deutschland ist der Abschluss einer Wohngebäudeversicherung für Vermieter bzw. Hausbesitzer im Eigenheim derzeit nicht verpflichtend. Allerdings können Banken und Kreditgeber diese bei einer Finanzierung verlangen.

Welche Versicherungen können Vermieter auf die Mieter umlegen?

Umlagefähige Betriebskosten sind generell alle Sach- und Haftpflichtversicherungen, die auch den Mietern zugutekommen. Dazu zählen:

• Versicherung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm und Hagel sowie gegen Schäden durch Leitungswasser und Überspannung
• Bausteine, die über die Basis-Absicherung in der Wohngebäudeversicherung hinausgehen, z. B. Versicherung gegen Elementarschäden – dies muss allerdings im Mietvertrag festgehalten sein
• Glasversicherung
• Haftpflichtversicherung für Haus- und Grundeigentümer
• Beiträge für weitere Haftpflichtversicherungen, z. B. für den Öltank und den Aufzug
• Beiträge für sonstige Versicherungen rund um die Immobilie, z. B. gegen Schäden an elektrischen Anlagen (Telefonanlagen, Alarmanlagen, usw.) oder Schäden durch Hausbock- oder Schwammbefall

Welche Versicherung können Vermieter nicht auf die Mieter umlegen?

Daneben gibt es auch nicht umlagefähige Versicherungskosten, z. B. die Vermieter-Rechtsschutzversicherung, eine private Haftpflichtversicherung oder separate Mietausfallversicherungen. Bei diesen ist die Umlage über die Betriebskostenabrechnung nicht möglich.

Unter welchen Bedingungen kann ich die Kosten für die Wohngebäudeversicherung umlegen?

§ 2 Nr. 13 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt, dass die Ausgaben für die Gebäudeversicherung auf die Mieter umgelegt werden können. Dies betrifft im Wesentlichen „Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden“. Allerdings gelten Voraussetzungen:

Der Mietvertrag muss einen Absatz zu den Nebenkosten enthalten. Darüber hinaus sollten Sie hier alle Versicherungen aufführen, die Sie auf Ihre Mieter umlegen möchten. Alternativ reicht auch ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung.

Zum Schutz der Mieter gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot, d. h. die Versicherungskosten müssen dem marktüblichen Preis entsprechen. Vor Abschluss der Versicherung sollten Vermieter daher Prämie und Versicherungsschutz verschiedener Anbieter vergleichen und auf ein angemessenes Preis-Leistungs-Verhältnis achten. Vermieter sind nicht verpflichtet, den günstigsten Anbieter zu nehmen – die Prämie darf die marktüblichen Beiträge allerdings nicht um mehr als 20% übersteigen. Andernfalls können die Mieter Widerspruch einlegen.

Mieter haben das Recht auf Vertragseinsicht. Dies soll ihnen ermöglichen, die Kosten der Versicherung zu überprüfen. Daher müssen Vermieter auf Anfrage die Versicherungsunterlagen und die Zahlungsbelege zugänglich machen.

Wenn die Wohngebäudeversicherung nicht umlagefähige Bestandteile enthält, müssen Vermieter diese Kosten vor der Umlage herausrechnen.

Wie lege ich die Gebäudeversicherung auf meine Mieter um?

Die Umlage der Gebäudeversicherung funktioniert über die Nebenkostenabrechnung. Hier können Eigentümer die Versicherungskosten ausweisen. Beachten Sie:

• Sie müssen die Versicherung als separaten Posten der Nebenkosten anführen, z. B. unter der Bezeichnung „Versicherungen“ oder „Gebäudeversicherung“.
• Eine Aufschlüsselung der Kosten in der Betriebskostenabrechnung ist nicht erforderlich, da Ihre Mieter den Gebäudeversicherungsvertrag bei Bedarf einsehen dürfen.
• In Mehrfamilienhäusern müssen die Versicherungskosten anteilig auf alle Parteien umgelegt werden. Wenn zwischen Vermietern und Mietern keine gesonderte Regelung vereinbart wurde, dient die Wohnfläche als Verteilerschlüssel.
• Bei der Vermietung von Einfamilienhäusern können Sie den gesamten Versicherungsbeitrag auf die Mieter umlegen.

Gebäudeversicherung bei Vermietung in Mehrfamilienhäusern

In Mehrfamilienhäusern müssen Vermieter die Kosten für die Wohngebäudeversicherung anteilig für alle Wohnungen berechnen. Der Grund: Die Gebäudeversicherung gilt immer für das gesamte Gebäude, nicht für eine einzelne Wohnung. Umlagefähig sind aber nur Kosten für die Wohnung bzw. Gebäudeteile, die Sie Ihrem Mieter zur Verfügung stellen.

Üblicherweise dient die Wohnfläche der Wohnung als Umlageschlüssel. Bei einer entsprechenden Regelung im Mietvertrag sind aber auch andere Verteilerschlüssel möglich, z. B. nach Personenzahl oder Wohnungen.

Fazit: Gebäudeversicherung umlagefähig laut Betriebskostenverordnung

Die Kosten für die Gebäudeversicherung können Vermieter laut Betriebskostenverordnung auf ihre Mieter umlegen. Wichtigster Punkt: Eine entsprechende Vereinbarung zu den Nebenkosten muss im Mietvertrag enthalten sein. Statt einer separaten Auflistung aller Nebenkosten reicht hier auch der Verweis auf die Betriebskostenverordnung. Als Vermieter müssen Sie zudem auf Wirtschaftlichkeit achten und bei Abschluss auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis achten. Dann steht der Kostenumlage über die Nebenkostenabrechnung nichts mehr im Wege. Und übrigens: Auch andere Versicherungen, von denen Ihre Mieter profitieren, sind umlagefähig. Dazu zählen z. B. die Glasversicherung, die Hauseigentümer-Haftpflichtversicherung und Versicherungen für Öltank und Aufzug.