Ein Jobwechsel, eine Trennung, finanzielle Schwierigkeiten oder einfach ein ungutes Bauchgefühl. Es kann einige Gründe geben, warum Mieter oder Vermieter schon kurz nach der Vertragsunterzeichnung vom Mietvertrag zurücktreten möchten oder müssen. Aber geht das so einfach? Wir erklären Ihnen, unter welchen Bedingungen ein Rücktritt vom Mietvertrag rechtens ist und welche Alternativen zum Rücktritt es für Mieter und Vermieter gibt.

Inhalt

1. Wann ist ein Rücktritt vom Mietvertrag möglich?
2. Rücktritt bei Fernabsatzvertrag oder Haustürgeschäft
3. Kein Rücktrittsrecht: So kann das Mietverhältnis trotzdem beendet werden
4. Fazit: Rücktritt vom Mietvertrag nur in wenigen Fällen möglich

Wann ist ein Rücktritt vom Mietvertrag möglich?

Das Widerrufsrecht gemäß § 355 BGB gilt lediglich für Verbraucherverträge. Da der Mietvertrag nicht hierzu gehört, ist ein Widerruf bzw. Rücktritt vom Mietvertrag per Gesetz zunächst einmal nicht möglich. Haben beide Parteien den Vertrag unterzeichnet, sind die Vertragspartner an ihn gebunden und es gibt nur wenige Ausnahmen, die den Mieter oder Vermieter zum Rücktritt vom Mietvertrag berechtigen.

Rücktrittsklausel im Mietvertrag

Als privat Vermietende können Sie mit Ihren Mietern ein Rücktrittsrecht im Mietvertrag vereinbaren. Standardmietverträge sehen ein derartiges Zugeständnis nicht vor. Die Ergänzung des Mietvertrags um eine entsprechende Rücktrittsklausel ist hier erforderlich. Be einer entsprechenden Vereinbarung ist ein Rücktritt vom Mietvertrag möglich, ohne dass ein Rücktrittsgrund genannt wird.

Eine entsprechende Klausel im Mietvertrag, die beide Vertragsparteien zum Rücktritt vom Mietvertrag berechtigt, ist lediglich solange gültig, bis der Mieter oder die Mieterin die Wohnung bezogen haben bzw. die Schlüsselgabe erfolgt ist. Danach ist nur noch eine Kündigung möglich.

Rücktritt bei Fernabsatzvertrag oder Haustürgeschäft

Es kann durchaus sein, dass eine Privatperson bei der Vermietung von mehreren Wohnungen bereits als Unternehmer oder Unternehmerin eingestuft wird. Je nach Rechtsprechung kann dies bereits bei drei vermieteten Wohneinheiten der Fall sein. Auch die Beauftragung einer Hausverwaltung kann dazu führen, dass Vermieter als Unternehmer eingestuft werden.

Handelt der Vermieter gewerblich und wird die Mietsache privat genutzt, gibt es zwei weitere Möglichkeiten, vom Mietvertrag zurückzutreten.

1. Wird ein Mietvertrag telefonisch, per E-Mail oder SMS abgeschlossen, handelt es sich um einen sogenannten Fernabsatzvertrag. Für diesen steht dem Mieter ein Widerrufsrecht zu. Das Recht gilt jedoch nur, sofern die Mietpartei keine Besichtigung des Wohnraums vor Vertragsunterzeichnung vorgenommen hat.
2. Bei einem Vertragsabschluss außerhalb der Geschäftsräume, etwa in einem öffentlichen Café oder in den Privaträumen sowie am Arbeitsplatz des Mieters, wird ein sogenanntes Haustürgeschäft abgeschlossen. Mieter können in diesem Fall 14 Tage lang den Mietvertrag widerrufen.

Kein Rücktrittsrecht: So kann das Mietverhältnis trotzdem beendet werden

Ist ein Rücktritt vom Vertrag nicht möglich, gibt es weitere Möglichkeiten, das Mietverhältnis zu beenden bzw. Gründe, die eine Sonderkündigung rechtfertigen.

Ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses

Sofern ein Rücktritt vom Vertrag nicht möglich ist, hat der Mieter die Möglichkeit, den Mietvertrag ordentlich mit dreimonatiger Frist zu kündigen. Im Mietvertrag sollte vereinbart werden, dass die Frist erst ab Mietbeginn zählt.

Aufhebungsvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter

Ist eine schnelle Neuvermietung der Wohnung absehbar, können Vermieter auch einem Aufhebungsvertag zustimmen. In diesem Fall wird der Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen und ist auch nicht zur Zahlung der Miete verpflichtet. Die Mietparteien vereinbaren hier schriftlich, zu welchen Bedingungen eine Aufhebung des Vertrags erfolgt.

Fristlose Kündigung bei unzumutbarem Zustand der Wohnung

Zeigen sich schwerwiegende Mängel in der Wohnung, die der Vermieter bei der Vertragsunterzeichnung verschwiegen hat, kann der Mietvertrag gem. § 543 BGB aus wichtigem Grund  außerordentlich und fristlos gekündigt werden. Schwerwiegend bedeutet, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache, z.B. aufgrund von Schimmelbildung, Bauschäden oder einer defekten Heizung, nicht möglich ist.

Mieter zahlt Kaution nicht

Andersrum kann es sein, dass der Mieter die vereinbarte Kaution nicht zahlt. Übersteigt der Zahlungsrückstand mehr als zwei Kaltmieten, sind die Bedingungen für eine fristlose Kündigung gegeben.

Anfechtung bei arglistiger Täuschung

Bei einer arglistigen Täuschung besteht zwar kein Recht, vom Mietvertrag zurückzutreten. Der Mietvertrag kann in diesem Fall jedoch angefochten werden und ggf. rückwirkend für ungültig erklärt werden. Dies kann der Fall sein, wenn:

• Mängel durch den Vermieter bewusst verschwiegen werden.

• Mieter falsche Angaben in der Selbstauskunft tätigt.

Das Recht zur Anfechtung des Mietvertrags steht also sowohl Mietern als auch Vermietern zu.

Fazit: Rücktritt vom Mietvertrag nur in wenigen Fällen möglich

Grundsätzlich gilt: Per Gesetz besteht kein Recht auf Widerruf eines Mietvertrags, wenn eine Mieteinheit zu Wohnzwecken von privaten Vermietern vermietet wird. Nur eine entsprechende Klausel im Mietvertrag ermöglicht es Mietern, vom Vertrag zurückzutreten.

Fehlt eine entsprechende Klausel im Mietvertrag, ist lediglich eine ordentliche Kündigung oder eine Aufhebungsvereinbarung zwischen den Mietparteien möglich.

Bestehen Mängel in der Wohnung, die dem Mieter verschwiegen wurden, ist eine fristlose Kündigung anstelle eines Rücktritts möglich. Bei einer arglistigen Täuschung kann der Mietvertrag angefochten und rückwirkend für ungültig erklärt werden. Diese Recht gilt sowohl für Mieter als auch Vermieter.