Vermieter können die Kosten der Heizungswartung auf Mieter umlegen – allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen. Was Sie für die rechtssichere Umlage beachten sollten, erfahren Sie in diesem Artikel.
Inhalt
- Kann ich die Heizungswartung auf meine Mieter umlegen?
- Welche Kosten der Heizungswartung können Sie auf Mieter umlegen?
- Heizungswartung – was muss im Mietvertrag stehen?
- Wie müssen die Kosten der Heizungswartung abgerechnet werden?
- Fazit zur Umlage der Kosten der Heizungswartung
Kann ich die Heizungswartung auf meine Mieter umlegen?
Die gute Nachricht vorneweg: Vermieter/-innen können die Kosten der Heizungswartung ihren Mietenden in Rechnung stellen. Die Kosten für die Reinigung und Wartung der Heizung zählt nämlich zu den Betriebskosten, die im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden.
Gesetzliche Basis für die Umlage der Kosten der Heizungswartung ist §2 Nr. 4a Betriebskostenverordnung (BetrKV) wonach zu den umlagefähigen Betriebskosten auch die Heizkosten zählen. Diese beinhalten laut der Verordnung auch „[…] die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz […]“.
Bei zentralen Heizanlagen, werden die Kosten für die Heizungswartung als sogenannte Heiznebenkosten im Rahmen der Heizkostenabrechnung verteilt.
Auch Wartungskosten für dezentrale Heizungsarten wie Gasthermen oder Boiler sind umlagefähig – allerdings dann in der Nebenkostenabrechnung, da für dezentrale Heizungen keine Heizkostenabrechnung erstellt wird.
Welche Kosten der Heizungswartung können Sie auf Mieter umlegen?
Auf die Mieter umlegen können Sie in der Regel alle Kosten, die durch wiederkehrende Wartungsarbeiten an der Heizungsanlageanfallen. Zur Wartung zählen Arbeiten, die den ordnungsgemäßen Betrieb der Heizanlage gewährleisten und z. B. durch frühzeitige Schadenserkennung die Lebensdauer der Anlage verlängern. Sie finden regelmäßig und unabhängig von eventuellen Störungen oder Ausfällen statt. Zu diesen Arbeiten zählen unter anderem:
- Funktionsprüfung der Heizungsanlagen
- Einstellung von Vorlauftemperatur und Kesseltemperatur
- Austausch von Verschleißteilen wie Dichtungen, Filter und Zersteuberdüsen
- Heizkessel-Reinigung
- Abgasmessung gemäß Bundesimmissionsschutzgesetz
Wichtig ist, dass die Wartung der Heizungsanlage regelmäßig durchgeführt wird. Dies kann z. B. jährlich, alle zwei Jahre oder auch in größeren Abständen geschehen.
Zusätzlich gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Die Wartungskosten müssen sich somit in einem angemessenen Rahmen bewegen. Für die Auswahl des Fachbetriebes bedeutet das, dass Sie zwar nicht den billigsten nehmen müssen, aber auch keine überteuerten Verträge abschließen dürfen.
Welche Kosten rund um die Heizungsanlage darf ich nicht umlegen?
Nicht umlagefähig sind vor allem Kosten für die Reparatur bzw. Instandsetzung der Anlage oder den Tausch eines defekten oder abgenutzten Bauteils. Generell umfasst das alle Kosten, die einmalig anfallen oder infolge einer Störung erforderlich sind. Denn damit wird der ordnungsgemäße Zustand eines Mietobjekts wiederhergestellt, was laut BGB die Pflicht von Vermietern ist. Diese Kosten müssen Vermieter daher selbst tragen.
Was gilt für Wartungsverträge bei der Heizung?
Pauschale Wartungsverträge für die Heizungsanlage sind ebenfalls umlagefähig. Hier müssen Sie allerdings besonders auf die Abgrenzung zu Reparaturkosten achten, da solche Vollwartungsverträge auch die Reparatur der Heizanlage abdecken. Als Vermieter müssen Sie den Anteil für Reparaturen und Instandhaltung herausrechnen. Falls die Abrechnung der Wartungsfirma diesbezüglich unklar ist, können Sie den Anteil auch schätzen. Im Zweifelsfall müssen Sie jedoch eine nachvollziehbare Grundlage für diese Schätzung vorweisen. Wenn keine klare Trennung und auch keine nachvollziehbare Schätzung möglich ist, dürfen Vermieter keine Kosten auf den Mieter umlegen.
Gut zu wissen: Auf Wunsch darf der Mieter die Rechnungen und Wartungsverträge auch einsehen.
Heizungswartung auf Mieter umlegen – was muss im Mietvertrag stehen?
Voraussetzung für die Umlage der Wartungskosten ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Dieser muss vorsehen, dass die Mietparteien generell für Nebenkosten aufkommen müssen. Hierzu reicht ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung. Eine Obergrenze ist hier keine Pflicht.
Aber: Wie generell bei Instandhaltung und Reparaturen sind auch hier Vornahmeklauseln unzulässig. Das wäre z. B. eine Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, auf eigene Verantwortung einen Wartungsvertrag für die Heizung abzuschließen. Eine solche Klausel würde unter Umständen auch die generelle Umlage der Wartungskosten unwirksam machen: Der Vermieter müsste die Kosten für die Wartung der Heizanlage in diesem Fall vollständig selbst tragen.
Wie müssen die Kosten der Heizungswartung abgerechnet werden?
Die Kosten für die Heizungswartung müssen Sie in der Heizkostenabrechnung berücksichtigen. Heizkosten und Heiznebenkosten (zu denen auch die Heizungswartung zählt) bilden dann den Gesamtbetrag der Heizkosten, die im Rahmen der Heizkostenabrechnung auf die Nutzer verteilt werden. Die Aufteilung der Kosten muss dabei den Vorgaben der Heizkostenverordnung entsprechen. Eine Aufteilung allein nach Wohnfläche ist damit nicht möglich.
Tipp: Einen detailierten Ratgeber zur neuen Heizkostenverordnung finden Sie in diesem Blogartikel.
Anders verhält es sich bei den Kosten für die Wartung von dezentralen Heizanlagen (z.B. Gasthermen). Da hier keine Heizkostenabrechnung erstellt wird, erfolgt die Umlage mit den anderen Nebenkosten in der Nebenkostenabrechnung. Hier ist eine Aufteilung nach Wohnfläche zulässig.
Fazit zur Umlage der Kosten der Heizungswartung
Vermieter können die Kosten für die Heizungswartung grundsätzlich auf ihre Mieter umlegen. Wartungskosten zählen zu den Betriebskosten und sind daher umlagefähig, sofern der Mietvertrag eine Klausel zur Betriebskostenumlage enthält. Für Zentralheizungen sind die Wartungskosten Bestandteil der Heizkostenabrechnung. Ansonster erfolgt die Umlage mit den Nebenkosten. Problematisch ist jedoch immer wieder die Unterscheidung zwischen Reparaturen und Wartung der Heizung. Reparaturkosten müssen Vermieter nämlich selbst zahlen. Besonders bei Wartungsverträgen gilt es daher, genau hinzusehen und den Anteil für Reparaturen herauszurechnen.
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