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Das Mietrecht in Deutschland ist komplex und mit vielen Schutzmechanismen für Mieter ausgestattet. Für Vermieter ist es daher wichtig zu wissen, unter welchen Bedingungen sie Mietern kündigen dürfen und wie Sie die Kündigung rechtssicher aussprechen. Wir informieren in diesem Artikel über Kündigungsgründe und -fristen sowie die notwendigen Formvorschriften.

Inhalt

1. Gründe für eine Kündigung durch den Vermieter
2. Abmahnung vor der Kündigung
3. Kündigung beim Verkauf der Mietimmobilie
4. Kündigungsfristen
5. Formvorschriften für die Kündigung
6. Mieter zieht trotz Kündigung nicht aus
7. Fazit

Gründe für eine Kündigung durch den Vermieter

Ein Vermieter kann das Mietverhältnis nicht willkürlich beenden. Nur unter bestimmten Voraussetzungen ist eine Kündigung gemäß § 573 BGB rechtens.

Eigenbedarf

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB möglich, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, nahe Angehörige oder andere Haushaltsangehörige benötigt. 

Als nahe Angehörige gelten zum Beispiel Kinder und Stiefkinder, Geschwister, Eltern, Neffen und Nichten. Zu den „anderen Haushaltsangehörigen“ zählen Partner und Partnerinnen, unter Umständen aber auch benötigtes Pflegepersonal.

Der Eigenbedarf muss im Kündigungsschreiben plausibel und konkret dargelegt werden. Ein berechtigter Grund können die Familiengründung mit entsprechendem Platzbedarf sein, der Ortswechseln wegen einer beruflichen Veränderung oder der Umzug in eine altersgerechte Umgebung.

Steht dem Vermieter eine andere vergleichbare Wohnung zur Verfügung, sollte er dem Mieter diese anbieten.

Pflichtverletzungen des Mieters

Wenn der Mieter wiederholt gegen wesentliche Pflichten aus dem Mietvertrag verstößt, kann dies ebenfalls eine Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen. Diese Kündigung kann, je nach Schwere der Verstöße, sowohl fristlos als auch fristgerecht erfolgen.

Zahlungsverzug

Sollten Mieter und Mieterinnen zwei Monate in Folge keine Miete zahlen oder in diesem Zeitraum mit einem nicht unerheblichen Teil in Rückstand geraten, kann eine Kündigung ausgesprochen werden. Dies gilt auch, wenn die Rückstände über einen längeren Zeitraum einen Rückstand von mindestens zwei Monatsmieten erreichen. Der Vermieter kann in diesen Fällen fristlos kündigen, ohne im Vorfeld eine Abmahnung auszusprechen.

Unerlaubte Untervermietung

Vermieter können das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter die Mietwohnung oder Teile der Wohnung einem Dritten überlässt und weder die Genehmigung des Vermieters noch ein berechtigtes Interesse für die Untervermietung vorliegt.

Andere Pflichtverletzungen, die unter Umständen als Kündigungsgrund genügen:

• Wiederholte Störung des Hausfriedens
• Verstoß gegen die Hausordnung (zum Beispiel unerlaubte Haustierhaltung)
• Schwerwiegende Beschädigung oder starke Vernachlässigung der Mietsache

Vermieter sollten hier darauf achten, die Verstöße zu dokumentieren, denn sie sind im Falle eines Rechtsstreits in der Beweispflicht.

Abmahnung vor der Kündigung

Nicht immer ist eine Abmahnung des Mieters erforderlich, damit eine Kündigung rechtssicher ist. Um sicherzugehen und das Risiko formaler Fehler zu minimieren, empfiehlt es sich in den meisten Fällen, eine schriftliche Abmahnung zu versenden. Diese sollte den Mieter klar auf sein Fehlverhalten hinweisen und ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung des Missstandes einräumen. 

Es gibt auch Situationen, in denen eine Abmahnung nicht nur empfehlenswert, sondern notwendig ist, um die Grundlage für eine Kündigung zu schaffen, zum Beispiel wenn erst durch die Missachtung der Abmahnungen eine erhebliche Vertragsverletzung entsteht. So können vergleichsweise geringe Vertragsbrüche durch die Missachtung der Abmahnung eine Kündigung rechtfertigen.

Kündigung beim Verkauf der Mietimmobilie

Der Vermieter kann laut § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB theoretisch auch dann kündigen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleidet. Diese Kündigungsart ist jedoch schwer durchzusetzen. 

Im anderen Fall ist eine Kündigung nach dem Verkauf durch einen neuen Vermieter nicht möglich. Hier gilt der Grundsatz “Kauf bricht Miete nicht.” Für die Kündigung durch den neuen Hauseigentümer muss ein zulässiger Kündigungsgrund vorliegen.

Kündigungsfristen 

Bei einer fristlosen Kündigung müssen Vermieter der Mietpartei eine Frist einräumen, um die Wohnung nach Erhalt des Kündigungsschreibens zu räumen. Eine genaue Angabe, wie lang diese Frist sein muss, macht der Gesetzgeber nicht. Es ist empfehlenswert, eine  Frist von 14 Tagen in der Kündigung zu setzen.

Die Kündigungsfristen bei einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter richten sich nach der Dauer des bestehenden Mietverhältnisses. Das Kündigungsschreiben muss zur Einhaltung der Frist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Mieter eingehen.

Diese Fristen gelten ab dem Zeitpunkt, zu dem das Kündigungsschreiben dem Mieter zugeht:

• Bis zu 5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist
• 5 bis 8 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist
• Mehr als 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist

Formvorschriften für die Kündigung

Damit eine Kündigung durch den Vermieter wirksam ist, müssen bestimmte Formvorschriften eingehalten werden:

• Schriftform: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Eine Kündigung per E-Mail ist unwirksam.
• Begründung: Das Kündigungsschreiben muss einen nachvollziehbaren Kündigungsgrund enthalten. Bei Eigenbedarf muss dieser detailliert und konkret beschrieben werden, um den Mieter darüber zu informieren, warum die Kündigung erfolgt.
• Unterschrift: Die Kündigung muss eigenhändig vom Vermieter unterschrieben sein. Bei mehreren Vermietern müssen alle unterschreiben oder es muss eine entsprechende Vollmacht vorliegen.

Mieter zieht trotz Kündigung nicht aus – Diese Rechte haben Vermieter und Vermieterin

Wenn ein Mieter nach einer ordentlichen oder fristlosen Kündigung nicht auszieht, können Vermieter die Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Sollte das Gericht zugunsten des Vermieters entscheiden, wird ein Gerichtsvollzieher beauftragt, die Räumung der Wohnung durchzuführen. Von einem eigenmächtigen Rauswurf des Mieters sollten Vermieter unbedingt absehen. Damit riskieren sie erhebliche rechtliche Konsequenzen.

Sonderfälle und Härtefälle

In bestimmten Fällen kann eine Kündigung durch den Vermieter unwirksam sein, selbst wenn ein anerkannter Grund zur Kündigung vorliegt. Mieter können Widerspruch gegen die Kündigung einlegen, wenn der Auszug aus der Wohnung für sie mit einer unzumutbaren Härte verbunden ist. Dies gilt zum Beispiel bei fortgeschrittenem Alter, wenn der Mieter oder die Mieterin pflegebedürftig ist, bei schwerer Krankheit eines Mieters oder bei fortgeschrittener Schwangerschaft. Auch fehlender Ersatzwohnraum kann einen Härtefall begründen. Ob ein Härtefall vorliegt, ist stets individuell zu prüfen.

Fazit – Mietvertrag durch Vermieter kündigen

Die Kündigung eines Mietvertrags durch den Vermieter unterliegt in Deutschland strengen Regelungen, die den Schutz von Mieterinnen und Mietern gewährleisten sollen. Es ist für Vermieter wichtig, die rechtlichen Vorgaben genau zu beachten, um eine wirksame Kündigung auszusprechen. Die rechtlichen Rahmenbedingungen tragen dazu bei, ein ausgewogenes Verhältnis zwischen den Interessen von Mietern und Vermietern zu schaffen und ein faires Wohnumfeld zu gewährleisten.